К вопросу о проблемах финансировании строительных организаций на примере жилищного строительства в РФ

Строительство является одной из наиболее важных составляющих экономики России. К 2018 г. доля строительства в ВВП РФ достигла 6 %1. Однако, несмотря на общий рост доли строительства в экономике России, данная сфера не лишена проблем. Это во многом связано с тем, что строительство зависимо от инвестиций и спроса. Особенно эта зависимость проявляется в условиях кризиса, когда происходит падение доходов и застройщику сложно найти деньги для продолжения работ.

В связи с тем, что строительство как отрасль имеет в своем составе жилищное строительство, оно оказывает огромное влияние на социальную сферу общества. Именно поэтому проблемы в строительстве необходимо выявлять и оперативно решать.

В данной статье нами будет рассмотрен перечень проблем, которые тормозят развитие жилищного строительства. Для этого будет использован корпус общенаучных методов. Результатом исследования станет предложение комплекса мер, которые необходимо использовать для решения основных проблем в строительной сфере. Их применение, по нашему мнению, будет способствовать более качественному функционированию данной сферы, а также поспособствует улучшению социального климата.

Одной из главных проблем, которые выделяют исследователи, являются высокие процентные ставки2. Процентная ставка формируется в зависимости от ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным Банком (ЦБ). На сегодняшний момент ставка рефинансирования составляет 7,75 %3. Это приводит к тому, что банки, которые используют заемные средства ЦБ, не могут выдать кредит под тот же процент, а вынужден повышать его в зависимости от рисков на несколько процентных пунктов. Это приводит к невозможности застройщиков использовать кредитные средства для обеспечения строительства, так как рентабельность строительства составляет 8-9 %4. Это значит, что при процентных ставках выше этого значения нерентабельность проекта будет очевидна. Именно поэтому застройщику не имеет смысла привлекать кредитные средства, потому как имеются риски его невозврата.

Проблема высоких процентных ставок влияет также на двигатель жилищного строительства, а именно на ипотечное кредитование. В современных условиях, при достаточно высоких ценах на жилье, основная масса населения может позволить себе приобретение собственного жилья только через приобретение ипотечного кредита. Однако ставка по ипотечному кредиту в РФ на данный момент составляет от 8 % до 12 %5, что является достаточно высокой ставкой. К этому добавляется нестабильная экономическое положение в условиях западных санкций и продолжающего посткризисного состояния экономики. К этому также добавляется понижение доходов россиян, что также оказывает влияние на ипотеку. Все это приводит к тому, что ипотека теряет свою ценность как драйвера строительства.

Проблема еще и в том, что застройщик часто использует краткосрочные кредиты. Это связано с тем, что они менее обременительны, условия мягче, а проценты ниже. Всего существует два вида кредитов, которые могут привлекается застройщиками. Они различаются на краткосрочные и долгосрочные. Как отмечают исследователи, для строительных организаций очень важно именно долгосрочное кредитование. Но оно также важно и для государства, так как в этом случае присутствует больший контроль над выданными средствами. Ученые выделяют следующие преимущества долгосрочного кредитования, как более длительные сроки финансирования, больший объем финансирования, более жесткие условия договора, но при этом банк может брать на себя часть рисков6. Это важные преимущества, по сравнению с краткосрочными кредитами, процентная ставка которых может резко колебаться, и выделяются они на короткий срок, что не выгодно застройщику. Несмотря на плюсы и минусы, государству выгодно применение долгосрочных кредитов, также это выгодно и добросовестному и крепкому застройщику.

Однако одной из главных проблем жилищного строительства в России является долевое финансирование строительства7. Несмотря на то, что в последнее время Правительство принимает ряд шагов по уходу от такой системы финансирования строительных проектов, все же долевое строительство имеет свой определённый уровень потребительского спроса.

Суть долевого участия заключается в том, застройщик для строительства жилого дома привлекает средства не у кредитных организаций, а напрямую у граждан, желающих приобрести жилье в еще не построенном доме8. Это не редко приводит к тому, что либо происходит хищение средств, полученных от граждан, либо по каким-либо причинам продолжение строительства не происходит. И в том, и другом случае, граждане остаются и без денег и без квартиры.

Несмотря на высокие риски потери денежных средств, долевое строительство в РФ пользуется спросом. Это связано во многом с более низкой стоимость еще не построенной квартиры, по сравнению уже сданной. А так как жилье в РФ имеет достаточно высокую стоимость, то граждане, решив сэкономить деньги на приобретение жилья, решаются на участие в долевом строительстве9.

Причина долевого строительства еще и в том, что застройщику такое положение очень выгодно. Он получает средства, за которые, по сути, не несет ни какой ответственности и может их использовать по своему личному усмотрению для различных целей. Это также дает гарантии застройщику о реализации жилья, так как в данном случае они реализуются дешевле и уже на стадии проекта, и не придется искать покупателей после строительства объекта10. Единственным минусом для застройщика является продажа квартир по более низкой цене. Однако это не приводит к потере денежных средств, потому как ранее указанные преимущества открывают застройщику широкие возможности для привлечения средств.

Исследователи по-разному оценивают пути решения данных проблем. Однако многие останавливаются на том, что законодательство в сфере долевого участия в строительстве жилья необходимо реформировать в сторону более четкого регулирования данной сферы, либо вообще отказаться от применения долевого участия в строительстве11. Отказ от применения может быть связан с тем, что за последнее время было обмануто огромное количество граждан, которые внеся деньги, так и не получили своих квартир. По мнению А.С. Старовойтова изменить Федеральный закон № 214 (регулирующий долевое строительство) невозможно12. Такой порядок привлечения средств можно только ликвидировать.

Однако здесь можно столкнуться с другой проблемой. Если застройщику закон будет запрещать принимать заемные средства от граждан, то в таком случае у него останется только выход в привлечении заемных средств от банков. И здесь мы натыкаемся на проблему, которую описывали чуть ранее. Застройщик не сможет привлекать кредитные средства, потому как его деятельность становится нерентабельной. Второй проблемой, которая постепенно решается, является проблема отсутствия в банках специалистов и стимулов работать с кредитованием в строительстве13. Это связано с тем, что при появлении нужных специалистов, банк для выдачи кредита в условиях современной нестабильной экономики, при оценке строительства будет увеличивать риски невыплаты кредита, что отразиться на процентах кредита. Это будет отражаться и на стоимости жилья и на рентабельности строительства.

По нашему мнению, в РФ есть положительный опыт строительства, который можно распространить и на жилищное. Например, успешный опыт взаимодействия частного бизнеса и государства в области строительства объектов для проведения Чемпионата Мира по футболу в 2018 г. говорит нам о возможности продолжения дальнейшего сотрудничества в данной сфере. Это стало возможным благодаря обеспечению застройщиков заказами под гарантии государства, получив тем самым «подушку безопасности»14. Тот же вариант можно использовать и при жилищном строительстве, когда само государство будет гарантировать постройку жилья. Это необходимо связать с изменением 214-ФЗ, который должен более качественно регулировать долевые отношения, а главное запретить использование средств застройщиком на иные цели. Частно-государстенное партнерство в этой сфере может помочь решить некоторые ее проблемы.

Но наиболее главной проблемой, которую стоит решить является высокая ставка рефинансирования ЦБ. Именно она приводит к увеличению процентных ставок по кредитам, делая их привлечение не рентабельным. Вследствие того, что жилищное строительство является социально важной сферой государства, здесь имеется вариант о постепенном снижении ставки рефинансирования тех заемных средств, которые будут выдаваться ЦБ под условиях применения этих средств только в жилищном строительстве. Тем самым будет происходить точечное кредитование определенной сферы, что станет ускорителем ее развития, и поможет решить часть ее проблем.

Таким образом, мы выделили несколько проблем финансирования жилищного строительства в РФ, определив, что его основными проблемами являются высокая ставка рефинансирования ЦБ, приводящая к автоматическому повышению ставок, как для застройщиков при займе кредитных средств, так и для граждан при получении ипотечного кредита. Так же мы выделили долевое строительство как одно из проблемных в РФ, потому как застройщик имеет право свободного распоряжения средствами, что приводит к хищениям. Поэтому, в целях решения данных проблем мы видим необходимость более широкого частно-государственного взаимодействия в сфере жилищного строительства, а также установления низкой ставки рефинансирования, которая будет точечно использоваться для кредитных средств, используемых в сфере жилищного строительств.