К вопросу о проблемах в строительной отрасли регионов России

На сегодняшний день в регионах России в улучшении жилищных условий нуждается порядка 60 % граждан. Самый эффективный вариант формирования рынка доступного жилья – обеспечение значительного предложения жилья на первичном рынке от застройщиков, что означает возможность резкого увеличения объемов строительства жилья и уменьшение его цен. Точечная застройка, практикуемая в большинстве российских городов и населенных пунктов, эту задачу не решает. Альтернативой ей должны стать проекты комплексного освоения территорий, которые не реализовывались в России со времен массового строительства советского периода. Сегодня с уверенностью можно заявить, что будущее жилищное рынка недвижимости России – это рынок комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства.

Анализ существующих проблем в жилищном строительстве показывает, что их можно разделить на две условные группы: проблемы, влияющие на активность предложения на рынке жилья, и проблемы, влияющие на активность спроса на жилье. 138

К проблемам, оказывающим негативное воздействие на объемы строительства жилья, следует отнести:

• 1.    Наличие административных барьеров при получении исходно –

  ¹³⁸ Самойлов В.Р. Строительный бизнес в России / В.Р. Самойлов // Молодой ученый. – 2015. - №3. – С. 150 –

• 2.    Отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Крупные города и отдельные районные центры в областях и регионах России подходят к той стадии, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Это требует вовлечения в оборот новых земель, из пригородной зоны – как правило, земель с/х назначения. Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города. Выход на освоение площадок в пригородные зоны порождает, прежде всего, инфраструктурные проблемы – необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а, следовательно, серьезно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации.

• 3.    Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. Зафиксированное в 2008 г. общероссийское замедление темпов роста ввода жилья свидетельствует о завершении семилетнего экономического цикла подъема строительной

  отрасли. Этот цикл начался в 2000- 2001 гг. на волне роста доходов населения и миграционных процессов и продолжался до 2007 года. Сохранившийся все это время дисбаланс спроса и предложения подстегивал цены на недвижимость вверх. Ценовая динамика и непрекращающийся ажиотаж позволяли отрасли расти даже в режиме жесткого административного регулирования и дефицита площадок под строительство. Благодаря галопирующему удорожанию недвижимости застройщики с лихвой окупали любые официальные и неофициальные расходы. Попутно происходила консолидация строительного рынка, крупные компании расширяли производственные возможности, в том числе за счет выдавливания с рынка более мелких игроков. Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно- строительные компании и банки в этот период проводили агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов строительства. Рынок коммерческого строительства носил в основном спекулятивный характер. Объем строительства покрывался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на построенные коммерческие площадки, так как проценты, при относительно длительных сроках кредитования капитализировались. Этому же способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом и предложением в пользу спроса. В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок коммерческого строительства – перегретым.139

• 4.    Сдерживание развития промышленности строительных материалов, связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 6070% и невозможностью для большинства предприятий стройиндустрии привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами РФ. Представляется естественным, в силу ограниченности ресурсов для кардинального решения данной проблемы, определение тех проектов, которые непосредственно влияют на процесс поступательного развития жилищного строительства в области, и решение вопросов модернизации применительно к данным конкретным производствам с отработкой пилотных механизмов их поддержки.

• 5.    Кадровая проблема в регионах. В регионах России мало учреждений, которые предоставляют качественное профессиональное образование в строительной, архитектурной сфере. Отсутствие необходимо числа специалистов в данных областях детерминирует стратегические просчеты в экономике и менеджменте организаций, что приводит данные организации к финансово-неустойчивому положению.

разрешительной документации на строительства, при получении заключения государственной экспертизы на проектную документацию, при получении технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и при получении разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию. Существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл строительства объекта с учетом получения необходимых документов и разработки документации занимает минимально от 3 и более. Проблемными вопросами для застройщиков остаются оформление земельных участков, не отработан регламент перевода земель из земель с/х назначения в земли под строительство, после принятия муниципальными образованиями схем территориального планирования, существуют проблемы при кадастровом учете земельных участков. Выдача технических условий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой), есть вопросы у строителей и к службе Ростехнадзора при оформлении документов по подъемно- транспортному оборудованию, электроустановкам, лифтовому хозяйству, подсоединению к газовым сетям. По вопросу технических условий, предоставленных сетевыми компаниями следует отметить их увязку с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей, нужна прозрачность инвестиционных программ. Иногда технические условия являются просто не подъемными для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилищного дома на уже приобретенном земельном участке, экономически бессмысленным.

Подводя итоги, следует обозначить, что для эффективного развития

• ¹³⁹ Фелицин К.К. Проблемы в области строительного бизнеса / К.К. Фелицин // Экономика и управление. – 2015. – №2. – С. 200- 205.

строительной отрасли в регионах, необходима проработка и решение тех проблем, что были указаны выше.