К вопросу о социально-экономической эффективности строительства доходных домов

На современном этапе реализации жилищных программ государственная региональная жилищная политика в качестве одного из основных направлений массового строительства предусматривает доходные дома. Правительством России, например, разработана программа массового строительства недорогих доходных домов, в соответствии с которой к 2020 году 20 % возводимого в стране жилья будет предназначенным для сдачи в аренду [1].

Строительство доходных домов можно рассматривать как некоторые инвестиционные бизнес проекты, реализация которых должна приносить выгоды их участникам. Рассмотрим возможные при этом эффекты.

Во-первых, если речь вести о строительстве недорогих доходных домов (как социальных проектов), то нужно обязательно учитывать и оценивать общественную социальную эффективность.

Во-вторых, любой инвестиционный проект, даже социальный, если он реализуется частными инвесторами и коммерческими организациями, должен иметь коммерческую эффективность.

Что представляет собой доходный дом? Под этим принято понимать жилое здание на несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду на любой период времени, иногда на десятки лет. У этого здания есть собственник, организующий коммерческую эксплуатацию данной недвижимости. Для проживающих в доходном доме он представляет нечто среднее между гостиницей и собственным жильем.

Значительная часть населения России, нуждающегося в жилье, в силу различных обстоятельств не может позволить себе приобрести его в собственность. В этом случае доходный дом приобретает социальное значение – может стать решением жилищной проблемы.

Во всем мире арендное жилье вполне успешно развивается наряду с домами, находящимися у домохозяйств в собственности. К примеру, в Нидерландах арендное жилье составляет 45 % всего жилого фонда, в США – 33 %, причем в Нью-Йорке – 67 %. В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70 % из общего количества жилья, при официально сдается в аренду менее 20 % жилых помещений. История России свидетельствует о возможности развития доходных домов. Так, всего столетие назад, в дореволюционных Москве и Петербурге, лишь около 5 % горожан имели жилье в собственности. А вот на долю доходных домов, где можно было снять «угол» или квартиру приходилось 70 % жилого фонда в Петербурге и 40 % – в Москве [2].

В дореволюционной России доходные дома не просто существовали, но являлись отлаженным и прибыльным бизнесом. До 1917 года в Москве было более 800 доходных домов, они составляли 40 % от общего объема жилого фонда. В то время всплеск на рынке арендной недвижимости появился неслучайно – он был следствием хорошей рентабельности этого бизнеса. Если общий уровень доходности был на уровне 5 – 7 % годовых, инвестиции в доходные дома в царской России могли давать до 15 % годовых. Это было связано с тем, что жилья надлежащего качества было недостаточно, и спрос на него был колоссальным. Кроме того, развитие доходных домов поддерживали городские власти – в частности, они брали на себя подготовку участков, включая прокладку электрокабелей, водопровода, канализации, благоустройство территорий и приведение в надлежащий порядок улиц. Заинтересованность властей была вполне рациональной: владельцы доходных домов платили налоги. Например, в 1913 году в Москве из 47,6 млн р. городского дохода 7 млн р. составили налоги, уплаченные хозяевами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов [1].

Если рассматривать сегодняшнюю ситуацию, пока инвестиционные проекты недорогих доходных домов не выгодны девелоперам (застройщикам) – это низко прибыльное мероприятие (средняя доходность 5 – 7 %). Но при определенных условиях такие проекты могут заинтересовать застройщиков и стать достаточно привлекательными. Доходный дом, хотя и не высокодоходный, но очень надежный и стабильный бизнес. Доходный дом может стать для компании-застройщика имиджевым проектом, который способен сформировать или изменить отношение к бренду компании, так как такие проекты пока рассматриваются как социально значимые, потому что позволяют решать жилищные проблемы общественно незащищенных групп населения и обеспечения жильем значимых для развития территории специалистов. Доходные дома позволяют с минимальными затратами и в сжатые сроки решить проблему социального жилья, предоставить жилье лицам, утратившим его в результате стихийных бедствий и техногенных катастроф, молодым семьям и другим категориям граждан, поддержка которых находится в сфере государственной политики.

Таким образом, инвестиционный проект доходного дома имеет ряд социальных результатов – вклад в улучшение социальной среды и, в конечном счете, в повышение качества жизни людей на определенной территории. При этом качество жизни характеризуется оценками [3]:

• •    уровня жизни – это доходы населения (средняя заработная плата и другие выплаты); обеспеченность населения товарами и услугами потребительского назначения; обеспечение жильем, объектами хозяйственно-бытового назначения и коммунальными услугами и т.п.;

• •    образа жизни – это занятость населения (количество новых рабочих мест); подготовка кадров; обеспечение населения объектами образования, культуры и искусства, здравоохранения, спорта, транспортного обслуживания и др.;

• •    здоровья и продолжительности жизни – это улучшение условий труда; развитие сферы здравоохранения; уровень обслуживания.

Эти социальные результаты чаще всего характеризуются на качественном уровне, но им можно дать и количественную оценку, используя инструментарий социологических исследований (опросы, анкетирование, мониторинг общественного мнения и т.п.).

Отдельные компоненты социальной эффективности могут иметь стоимостную оценку и отражаться в расчетах коммерческой эффективности проекта, к ним по существующим рекомендациям, можно отнести : изменение рабочих мест в регионе; улучшение жилищных и культурнобытовых условий работников; изменение уровня здоровья работников и населения; экономия свободного времени населения и др.

Но социальный эффект возможен не только для развития территории, но и для самого девелопера. С одной стороны, компания, имеющая в портфеле проект доходного дома, создает свой положительный имидж, позиционируя себя как социально ответственную организацию, что позитивно отражается на потребительском спросе и взаимоотношениях с органами государственной власти. С другой стороны, в свете современной теории корпоративной культуры, участие в социальных проектах обеспечивает повышение внутренней мотивации работников девелопера, что отражается на росте показателей компании.

В последнее время «корпоративная социальная ответственность» (КСО) становится важнейшей частью долгосрочной стратегии любой крупной компании. Потребители все больше внимания проявляют к производителю товаров. А современные сотрудники хотят от работодателя большего, чем регулярный перевод на зарплатную карту. Им нужно чувство гордости и удовлетворения своей работой. Для людей важно, чтобы цели и ценности компании совпадали с их собственными [4].

Что касается коммерческой эффективности инвестиционных проектов доходных домов, можно предусматривать в них некоторые изменения и усовершенствования. Способами повышения прибыльности доходного дома может быть включение в его структуру нежилых помещений на первых этажах, где могут размещаться прачечная, химчистка и прочие службы, оказывающие бытовые услуги, а также комплекс различных дополнительных и спортивно-развлекательных услуг.