К вопросу о сущности и особенностях правового регулирования института ипотеки в РФ

Для того, чтобы в России развивались цивилизованные отношения необходимо эффективное функционирование определенных правовых институтов. Одни из таких институтов является финансово-правовой институт ипотеки.

Ипотека, ипотечный кредит (от греч. «hipotheka» - заклад, залог) представляет собой кредит под залог недвижимого имущества. Этот институт является достаточно древним, он начал развиваться еще в Древние времена в 4 веке до нашей эры. Он представлял собой обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства [1].

В настоящее время ипотека является одним из самых распространенных и эффективных способов обеспечения возврата кредита. Суть ее заключается в том, чтобы обеспечить обязательства, при которых кредитора (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательств должником за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед иными кредиторами (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1 [2], Закон РФ «О залоге» [3], ст.ст. 334-358 Гражданского кодекса РФ [4]).

Государство играет огромную роль в развитии института ипотеки. Оно формирует современную и эффективную систему нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержатель) и инвесторов, которые предоставляют денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставляет социальные гарантии гражданам, приобретающие недвижимость, используя ипотечные кредиты. И функция государства состоит в установлении оптимального баланса реализации прав заемщиков и кредиторов. Иными словами государство должно обеспечить условия , при которых система выдачи кредитов для кредитных организаций была менее рискованной и более рентабельной, а для заемщиков являлась более доступной и прозрачной.

Так, к примеру, согласно Федеральной целевой программы «Жилище»

на 2015-2020 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями [6].

Как считает известный российский юрист П.А. Астахов формирование системы ипотечного кредитования в России в части обеспечения возврата кредита происходит на основе следующих трех способов [1]:

• 1.    Ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка или другой кредитной организации.

• 2.    Ипотека по договору в связи с приобретением жилого помещения с нотариальным сопровождением сделки, а также ее госрегистрацией.

• 3.    Договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения (трехсторонним или смешанным договором), при котором все заинтересованные лица (продавец, заемщик и кредитор) фактически одновременно документируют, нотариально оформляют и регистрируют переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю (заемщику), и, соответственно, ипотеку этого помещения в пользу кредитора.

Можно отчасти согласится с мнением ученого с учетом положений, которые предусмотрены пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которых закреплено, что ипотека – это определенная форма залога, в связи с чем, к ней должны применятся нормы о залоге. Так, к примеру, исходя из пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона в случае, если наступают указанные в нем обстоятельства и если законом предусматривается, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В этой связи можно отметить, что в соответствии с гражданским законодательством имеются 2 основания возникновения ипотеки:

• 1.    В силу закона (законная либо легальная ипотека, которая наступает вне зависимости от воли сторон при наступлении определенных законодательно закрепленных фактов).

• 2.    В силу договора (договорная ипотека, то есть ипотека, которая возникает при условии, что был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости).

Основным же отличием законной (легальной) ипотеки от договорной является то, что в данном случае нет договора об ипотеке между залогодержателем и залогодателем.

Можно отметить, что согласно имеющейся правоприменительной практике, госрегистрация ипотеки в силу закона, осуществляется, как правило, следующим образом:

• 1)    Сторонами (покупателем и продавцом) подписывается договор купли-продажи, в котором необходимо указать, что приобретение данного объекта недвижимости происходило за счет кредитных средств, либо кроме вышеуказанного договора были представлены документы, которыми подтверждались факты получения заемных средств (договор займа либо кредитный договор) на приобретение объекта недвижимости.

• 2)    В качестве основания для госрегистрации возникновения ипотеки в силу закона является факт получения кредита в банке с регистрацией права собственности залогодателя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При этом залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит будет являться покупатель, без предоставления каких бы то ни было иных документов.

Таким образом, для того, чтобы зарегистрировать ипотеку в силу закона, нет необходимости специально заключать договор ипотеки и предоставлять его, а также иные правоустанавливающие документы в Росреестр, если последние не выступают в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона.

Договорная ипотека отличается от законной тем, что она считается возникшей только с момента ее государственной регистрации. Это следует из пункта 2 статьи 10 Закона об ипотеке. Помимо этого, исходя из пункта 1 статьи 77 закона об ипотеке «жилое помещение, которое приобретено либо построено целиком либо частично с привлечением кредитных средств кредитной организации или средств целевого займа, которые предоставлены иным юрлицом на приобретение либо строительство данного жилья, находится в залоге с момента госрегистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Также отличием договорной ипотеки является то, что в данном виде ипотеки могут заключаться несколько договоров различных видов – купли-продажи, кредитный, комплексного ипотечного страхования, закладная, поручительства и договор об ипотеке. Данный факт можно объяснить тем, что зачастую ипотека выступает в качестве дополнительного соглашения между залогодержателем и залогодателем в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или другого обязательства, которое основано на купле-продаже, аренды и т.д.

К примеру, когда заключается договор купли-продажи жилья между продавцом (собственником жилого помещения) и покупателем возникает институт ипотеки в силу закона, при этом последнему кредитная организация предоставляет средства на покупку жилого помещения на основании кредитного договора либо договора займа.

Важно отметить, что залогодержатель может удостоверить закладной собственные права по обязательству, обеспеченному ипотекой и по договору об ипотеке (ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная является именной ценной бумагой, составляемой заемщиком и отражающей основные условия кредитного договора и договора ипотеки, и при необходимости она может быть перепродана третьим лицам. Одновременно закладной закрепляются права кредитора на получение исполнения денежных обязательств, которые обеспечены ипотекой, и прав на залог недвижимости.

Это предполагает тот факт, что новым владельцем закладной могут быть получены платежи, выплачиваемые по договору, обеспеченному ипотекой, без предоставления иных доказательств существования данного обязательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

У законного владельца закладной имеются все удостоверенные ею права, в том числе и права кредитора и залогодержателя по обязательству, которое обеспечено ипотекой, вне зависимости от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Однако указанная ценная бумага, которая удостоверяет ипотечное обязательство, в отношении к кредитного договора является вторичным и зависимым от него документом, несмотря на то, что частью 4 статьи 14 Закона об ипотеке прямо закрепляется приоритетность требований по закладной перед кредитным договором, то есть документом, содержащим базовое обязательство, в обеспечение которого возникла ипотека, и как следствие – и закладная.

Помимо этого, в частях 1, 2 статьи 48 Закона об ипотеке закрепляется, что передача прав по закладной влечет за собой передачу прав по основным обязательствам, а не наоборот. В этой связи приоритетность прав передачи по закладной и ее содержание вступает в противоречие не только с нормами статьи 1-1 данного закона, но и с положениями ГК РФ о залоге, являющемся способом обеспечения обязательства. Также это не соотносится с правовой природой и смыслом акцессорных обязательств.

На наш взгляд данное положение требует в дальнейшем научной разработки и правового регулирования. Данная позиция также разделяется и отдельными авторами. [2,4]

Исходя из общих требований, при ипотечном кредитовании в качестве Сторон выступают залогодержатель – банк либо иная кредитная организация или юрлицо, которое предоставило кредит либо целевой займ для приобретения, строительства, или реконструкции жилого помещения, а залогодатель, являющийся заемщиком либо созаемщиком ипотечного кредита. Одновременно залогодержатель выступает в качестве кредитора по основному обязательству.

Стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Также на выдачу ипотеки устанавливаются возрастные ограничения от 18 до 65 лет, так как 65 лет предполагается как предельный возраст, когда человек имеет возможность выплаты кредита. Также у юридических лиц не должно быть ограничений на передачу в ипотеку имущества, что устанавливается соответствующими учредительными документами. Как правило, ни гражданство, ни место работы либо жительства не имеет большое значение для банка, ведь главное – это обладание возможностью погашать займ.

Законодательством четко определяется имущество, которое может быть предметом ипотеки. Так, в качестве залога может выступать только недвижимое имущество, права на которое в установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке зарегистрированы. Таким имуществом могут являться здания, сооружения, участки земли, квартиры, жилые дома, а также их части, садовые участки и дома, гаражи, объекты незавершенного строительства, а также иные строения, имеющие потребительское назначение. Также к имуществу, которое может является залогом, исходя из пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке и пункта 1 статьи 130, пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса относятся воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания а также космические объекты. Исходя из статьи 9 Закона об ипотеке, если в качестве предмета ипотеки выступает принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество необходимо определить в договоре об ипотеке таким же образом, как если бы оно само выступало в качестве предмета ипотеки и должен быть указан срок аренды. Также необходимо отметить, что в качестве предмета залога на может выступать требование, которое носит личный характер, а также другие требования, залог которых запрещен гражданским законодательством. Также не могут выступать в качестве предмета залога или быть заложенными дома и квартиры, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, а также имущество, которое не может быть приватизировано (к примеру, жилые помещения служебного назначения и т.д.). Если квартира приобретается в многоквартирном жилом доме, у которого части в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ находятся в общедолевой собственности залогодателя и иных лиц, то наряду с жилым помещением считается заложенной соответствующая доля в праве общей собственности на жилом дом (ст. 75 Закона об ипотеке). [5]

Несмотря на то, что законодательстве есть исчерпывающей перечень имущества, которое может быть залогом, к нему предъявлены определенные требования. Так на основании статьи 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилья (части жилья) либо квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, в том случае, если они предназначаются для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам либо юрлицам. Однако помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности, но не предназначены для того, чтобы в них постоянно проживали, к примеру гостиницы, дачи, дома отдыха, садовые домики и иные строения, также не могут являться предметом ипотеки. [3]

Подводя итог нашему рассуждению, стоит отметить, что действующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет ещё не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.