Кадастровая стоимость: скальпель или топор?

Эксперимент должен быть воспроизводим, то есть терпеть неудачу мы должны одним и тем же способом. Неизвестный автор

В настоящее время кадастровая оценка объектов недвижимости и организация этого процесса являются одними из животрепещущих вопросов для организаций и граждан. Страна застыла в ожидании нового налога на имущество физических лиц, рассчитанного по новым правилам – от кадастровой стоимости. Многие опасаются существенного роста налогообложения.

В то же время расчет налогов от кадастровой стоимости недвижимости – повсеместная мировая практика. Во многих странах это отработанный процесс пополнения местных бюджетов, в котором участвуют все заинтересованные лица.

В России процесс налогообложения сначала затронул земельные участки, массовое недовольство результатами определения кадастровой стоимости которых и ее оспаривание зафиксированы уже в 2014 году. В 2015 году в перечень объектов, налогообложение которых формируется от кадастровой стоимости, были включены объекты капитального строительства (здания и помещения) площадью более 5 000 квадратных метров, а затем площадь таких объектов стала уменьшаться, и теперь налогообложению также подлежат объекты площадью 2 000 квадратных метров.

Организации и граждане имеют право оспорить результаты кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и в суде. Статистика обращений за период 2014 – 1 полугодие 2016 года представлена на рисунке 1.

Из приведенных на рисунке 1 графиков видно, что всего за период 2014 – 1 полугодие 2016 года в комиссии подано 73 206 исков, причем в 2015 году – максимальное их количество – 30 811. Заявители, по искам которых отказано в комиссии, обращались в суд. Всего за исследуемый период в суд было подано 25 846 исковых заявлений.

Несмотря на то, что в абсолютном выражении цифры значительные, в масштабе всей страны и при наличии миллионов кадастровых объектов, учтенных в Росреестре, активность заявителей оценивается как невысокая – на это есть как объективные, так и субъективные причины. Главной причиной является то, что пока не все объекты вовлечены в процесс налогообложения исходя из их кадастровой стоимости. Также немаловажно то, что оспаривание результатов кадастровой стоимости – процесс новый для организаций, а тем более для граждан, законодательные нормы формировались па-

а)                                                         б)

Рис. 1. Динамика количества заявлений и исков о пересмотре кадастровой стоимости: а) в комиссию, б) в суды 1

раллельно рассмотрению дел и написанию отчетов об оценке. В то же время многие из заявителей, рискнувшие «окунуться» в сферу оспаривания, получили опыт и положительные решения их вопросов.

Как видно из графиков, представленных на рисунке 2, за период 2014 – 1 полугодие 2016 года в комиссии иски удовлетворялись или частично удовлетворялись в следующей последовательности: 45 процентов, 76 процентов, 81 процент, то есть в среднем положительные решения составляет 67 процентов.

В суде за соответствующие периоды процент удовлетворения исков также высокий: 71 процент, 60 процентов, 47 процентов, что свидетельствует о положительном администрировании процесса оспаривания в среднем по стране.

Однако связывать высокий процент оспаривания кадастровой стоимости с качеством проведенной оценки напрямую неправильно.

Во-первых, количество заявителей от общего объема объектов учета в Россрее-стре, по разным оценкам, не превышало 10 процентов 2.

Во-вторых, результаты еще раз подтверждают мнение о том, что методы массовой оценки имеют погрешность измерений. Возникают следующие вопросы:

• •    как «уложиться» в доверительный интервал?

• •    какую погрешность можно считать приемлемой с учетом того, что подопытными станут граждане всей России?

Первый подводный камень в процессе кадастровой оценки – формирование перечня объектов. Это совсем не безобидный

• □    удовлетворены или частично удовлетворены

• □    рассматриваются или отложены

• □    не удовлетворены или не рассмотрены

а)

• □    удовлетворены или частично удовлетворены

• □    рассматриваются или отложены

• □    не удовлетворены или не рассмотрены

б)

Рис. 2. Динамика результатов оспаривания кадастровой стоимости а) в комиссиях, б) в судах

вопрос, как может показаться на первый взгляд. Даже на Арбате, в центре Москвы, есть здания, сведения о которых собрать не смогли, и они не попали в состав объектов налогообложения – так и значатся на кадастровой карте по стоимости 17 рублей за 1 квадратный метр. И это не единичный случай.

Формирование перечня объектов оценки с подробным описанием их характеристик – залог будущего верного определения стоимости.

Главный залог успеха точного определения кадастровой стоимости, по нашему мнению, – это методика расчета. Она должна максимально использовать рыночную информацию и моделировать процесс оценки по возможности точно.

Министерство экономического развития

Российской Федерации приказом от 7 июня 2016 года № 358 утвердило методические указания о государственной кадастровой оценке (далее – Методические указания). Анализ этой методики не является предметом рассмотрения настоящей статьи, однако настораживает то, что, несмотря на неоднократное упоминание о сближении величин кадастровой и рыночной стоимостей, основные ценообразующие факторы не проанализированы с точки зрения рынка, а корректирующие коэффициенты практически являются агрегированными величинами показателей справочников под редакциями Л.А. Лейфера и Е.Е. Яскевича.

Даже неспециалисту в области недвижимости скидки на торг в условиях экономического кризиса в России, лежащие в интервале от 6 до 12 процентов, покажутся

Рис. 3. Модель кадастровой оценки в США

низкими. То же относится и к ставкам капитализации. Применение этих нормативных показателей приведет к завышению результатов кадастровой стоимости.

В основу формализация процесса определения кадастровой стоимости заложена модель, применяемая в США, которая имеет незначительные отличия в зависимости от штата, но в целом предполагает следующую последовательность этапов (рис. 3).

Налоговые оценщики занимаются сбором данных, формируют расчетную модель, тестируют ее, и после внесения поправок в процессе публичного обсуждения данные направляются в Совет по оспариванию, который утверждает полученные результаты.

Модель кадастровой оценки, предложенная Министерством экономического развития Российской Федерации (рис. 4), формально незначительно отличается от базовой модели (США), например, количе- ством дней на рассмотрение предварительных результатов.

Неформальным отличием является то, что процесс определения кадастровой стоимости в России предполагается унифицировать для всей территории страны вне зависимости от региона.

Обязательным элементом будет проверка отчета федеральным регистрирующем органом. Учитывая низкую активность граждан России и специфику опубликования предварительных результатов, кроме формальных комментариев, полученных от регистрирующих органов и ряда компаний, которые получили опыт в оспаривании кадастровой стоимости, результаты кадастровой стоимости пока не претендуют на публичность и компетентный анализ.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что независимо от исполнителя, будь то профессиональные оценщики или када-

* В настоящее время законодательно не определено, на каком сайте должен быть размещен проект отчета для ознакомления.

Рис. 4. Модель кадастровой оценки в Российской Федерации

стровые специалисты из государственного бюджетного учреждения, результат определения кадастровой стоимости будет удовлетворять потребителей только при выполнении трех условий:

• •    качественные входные данные;

• •    качественная модель;

• •    публичность рассмотрения результатов.

Дополнительно к новеллам относительно кадастровой стоимости законодателю следует рассмотреть вопросы, касающиеся остальных сфер налогообложения (например налога на прибыль организаций), поскольку некоторые объекты недвижимости являются амортизируемым имуществом и участвуют в формировании финансового результата. С нашей точки зрения, необходимо связанно решать все рассмотренные в настоящей статье вопросы.