Коллективный контроль собственников помещений в многоквартирных жилых домах за общими помещениями и оборудованием дома

Внедрение в сферу жилищно-коммунального хозяйства (далее также – ЖКХ) рыночных методов хозяйствования сделали общее домовое имущество важным активом, который может использоваться как для обслуживания многоквартирного дома, так и для извлечения из него прибылей, прямо не связанных с обслуживанием дома. Вопрос о доступе к коллективным (общедомовым) приборам учета, к другому общему имуществу (не только к подвалу, где, как правило, находятся приборы учета, но и, например, к чердаку дома, чтобы проверить состояние кровли, качество проведения ее ремонта, а также выявлять факты не согласованных с собственниками случаев установки антенн, другого оборудования компаний связи либо компаний – поставщиков услуг Интернета) остается одним из самых злободневных. Отказы собственникам в предоставлении им доступа к этому имуществу стали распространенной практикой 1.

В непростой ситуации, сложившейся в отношении допуска собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирных домах к приборам учета, стали очевидными проблемы в законодательстве, касающего порядка принятия решений собственниками многоквартирных жилых домов по тем или иным вопросам, оформления этих решений, а также проблемы доступности для граждан механизмов воздействия на деятельность организаций, осуществляющих управление жилищным фондом (управляющих компаний, товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ) и т. д.) в целом. Система механизмов, с помощью которых собственники помещений имеют право осуществлять контроль за деятельностью специализированных организаций в сфере ЖКХ, включает:

• •    общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;

• •    совет многоквартирного дома (в жилищном праве этот институт появился после принятия изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) 13 мая 2011 года; советы домов должны были быть сформированы до конца 2011 года, а если этого сделано не было, то муниципалитеты должны сами инициировать проведение собраний);

• •    договоры управления многоквартирным домом, заключаемые с каждым собственником помещений в доме, на условиях, указанных в решении общего собрания (в соответствии с требованиями статьи 162 ЖК РФ). При этом собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа собственни-

• ков помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более двенадцати, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключаются собственниками на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. При непосредственном управлении домом, количество квартир в котором превышает двенадцать, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники заключают на основании решений общего собрания собственников; но в качестве стороны договора здесь выступают собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов.

Таким образом, содержание договоров, заключаемых с собственниками, всегда увязывается с решениями общего собрания собственников помещений в доме, даже в том случае, когда все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, как это бывает при непосредственном управлении в небольших домах. Содержание и легитимность решений общего собрания собственников приобретают принципиальное значение. Для подписания договоров необходимым условием является как минимум наличие решения общего собрания собственников. Исходя из буквального толкования норм статей 44–48 ЖК РФ общее собрание собственников должно обсудить вопрос об осуществлении контроля за показаниями общедомовых приборов учета и принять решения:

• •    о необходимости такого контроля;

• •    о формах такого контроля;

• •    о лицах, которые будут осуществлять такой контроль (это может быть как председатель совета многоквартирного жилого дома, любой из членов такого совета, так и любой собственник(ки), наделенный(ные) общим собранием такими полномочиями; общее собрание может решить, что для осуществления такого контроля нужно привлечь стороннее лицо, например независимого эксперта, специалиста, который мог бы профессионально оценить реальное положение дел);

• •    о периодичности проверок;

• •    о порядке документирования их результатов;

• •    о местонахождении этих документов;

• •    о возможности и порядке ознакомления всех собственников с содержанием документов.

Несомненно, в силу заинтересованности всех собственников в доме в получении объективных показаний приборов учета, особой «болезненности» темы для граждан, нередко небезосновательно сомневающихся в объективности выставляемых им счетов на оплату якобы на основании показаний приборов учета, этот вопрос целесообразнее включать в повестку общего собрания жильцов (ежегодного или внеочередного, неисключено также, что именно этот вопрос может послужить причиной проведения такого собрания), хотя формально он может быть решен и на уровне совета многоквартирного жилого дома (согласно подпунктам 3–5 части 5 статьи 161.1 ЖК РФ совет имеет для этого полномочия). Общее собрание также может принять решение о необходимости включения в договоры собственников с управляющей компанией, ТСЖ, жилищным кооперативом положений о праве собственников (выбранных собранием, например специальной контрольной комиссии, либо всех собственников без исключения, если собрание посчитает это необходимым) регулярно осуществлять проверки приборов учета как для снятия показаний, так и для контроля за их сохранностью, чтобы отслеживать, какие операции проводят управляющая компания, ТСЖ с этими приборами, ведь в российских условиях возможны и самовольная замена ими модели приборов (например полученных по субсидии, выделенной местной властью) на другую, более дешевую модель, замена деталей и т. д. К сожалению, без постоянного бдительного контроля со стороны собственников добиться соблюдения управляющей компанией, ТСЖ их прав сложно.

Отсутствие прямой, конкретизированной нормы о праве доступа к общедомовым приборам учета в существующем законодательстве осложняет и судебную практику. К моменту написания настоящей статьи практика высших судебных инстанций Российской Федерации по рассматриваемой теме пока не наработана – до Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации эта категория дел еще не успела дойти, поскольку массовая установка общедомовых (коллективных) приборов учета началась с 2010 года (Федеральный закон «Об энергосбережении» был принят в конце 2009 года), а во многих регионах и муниципальных образованиях – даже позднее, кое-где эти приборы до сих пор не установлены, и в большинстве регионов граждане еще не обращались в суды с этой проблемой. Имеющие же место обращения в суды из-за длительности рассмотрения дел еще не прошли нижестоящие судебные инстанции. Пока есть лишь решения судов первой, апелляционной, кассационной инстанций по таким делам. В судах первых инстанций традиционно много дел по столь болезненной для граждан тематике ЖКХ.

Среди вынесенных судами решений можно выделить определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда (г. Владивосток) от 16 апреля 2012 года по иску Волошиной О.Б. к ООО «Крепость», ООО «Конус Плюс» МУП «Горжилуправление», МУП «Жилкомхоз», МУП «Сан-Эко», МУ «Центр приема платежей от населения», ОАО «Дальневосточная энергетическая компания» о признании незаконным начислений по оплате коммунальных платежей. Суд кассационной инстанции фактически согласился с позицией ответчиков, прямо утверждавших следующее: «Осуществлять беспрепятственный доступ жильцов к прибору учета электроэнергии у ООО «Крепость» нет права. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам управляющая компания обязана ежемесячно снимать показания прибора учета и заносить их в журнал, по требованию потребителя предоставить ему указанный журнал» 2.

Схожей позиции придерживается суд и в другом аналогичном деле. Решением Савеловского районного суда города Москвы по гражданскому делу № 2-7585/11 по иску Долинского Аркадия Марковича к ЖСК «Проектировщик угольной промышленности» о принятии от него справки об отсутствии в летний период, перерасчете оплаты за водоснабжение, обеспечения доступа жильцам к счетчикам воды и встречного иска ЖСК «Проектировщик угольной промышленности» к Долинскому Аркадию Марковичу о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Суд отказал истцу в заявленных исковых требованиях, в том числе в требовании о предоставлении доступа к счетчикам воды (общедомовым). В этой части исковых требований суд даже не посчитал нужным дать этим требованиям какую-либо правовую оценку, рассмотреть их по существу, не дал никаких ссылок на нормы законодательства, просто отказал в исковых требованиях 3.

Известны случаи, когда, отказывая гражданам в исковых требованиях о предоставлении им доступа к общедомовым приборам учета, суды настаивают на своих решениях: «Невозможность доступа к общедомовому прибору учёта при снятии показаний с него от обязанности несения платы за услугу электроснабжения по общедомовому прибору учёта потребителя, исходя из Правил предоставления гражданам коммунальных услуг, не освобождает» 4.

В большинстве случаев суды отказывают гражданам-собственникам в удовлетворении требований о предоставлении доступа к приборам учета. Таким образом, судебная практика опровергает заблуждение о том, что общих норм законодательства о правах собственников (и предполагающегося в связи с этим права пользования, доступа к принадлежащему собственникам имуществу) якобы достаточно для решения проблемы. Действительно, в соответствии со статьей 36 ЖК РФ все оборудование, обслуживающее жилой многоквартирный дом, установленное в нем, является общей собственностью жильцов, а не управляющей компании. Согласно же статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, что предполагает неограниченный доступ для собственников к принадлежащему им на праве общей собственности имуществу. Однако существование этих норм федеральных законов, похоже, не яв- ляется для судов ориентиром при принятии ими решений. Возможно, сложившуюся ситуацию могут разрешить вышестоящие судебные инстанции, но факт вынесения таких решений свидетельствует о том, что целесообразнее было бы решить проблему путем принятия нормы, прямо предусматривающей право доступа к общедомовым (коллективным) приборам учета для собственников, чтобы им не было необходимости доказывать в суде свое право, рискуя получить отказ даже в суде (о том, что заинтересованные лица получали такие отказы от управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, прежде чем обращались в суды, упоминать нет необходимости).

Судебные инстанции в своих судебных решениях в лучшем случае ссылаются на уже упоминавшийся Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, согласно которому профессионалы рынка ЖКХ обязаны предоставлять собственникам журнал учета показаний общедомовых приборов, и не более, но обращающиеся в суды граждане настаивают именно на предоставлении доступа к приборам, требуют предоставить им возможность самим снимать показания с этих приборов. Более того, практически во всех имеющих место судебных процессах истцы прямо утверждают наличие фальсификаций, приписок в документах управляющих организаций, завышения реальных показаний приборов учета. Документально подтвердить эти факты истцы не могут из-за отсутствия доказательственной базы в виде реальных показаний приборов учета, поэтому практически всегда такие судебные процессы завершаются отказом в удовлетворении исковых требований 5.

Доступ собственников к общедомовым (коллективным) приборам учета, оборудованию, обслуживающему многоквартирный дом, необходим для осуществления контроля как за работой оборудования, так и за целевым использованием помещений, в которых находится такое оборудование.

В связи с этим необходимо подчеркнуть, что сам факт нахождения оборудования, обслуживающего более одной квартиры в многоквартирном доме, является правообразующим, на него, в частности, опираются арбитражные суды, рассматривая дела об определении собственника нежилых помещений в многоквартирном доме. Чтобы признать помещение общим имуществом, необходимо, чтобы в нем находились не только инженерные сети, но и запорная и регулировочная арматура, доступ к которой делает невозможным эксплуатацию такого помещения 6. Чаще всего такими помещениями бывают подвалы, реже – чердаки, другие нежилые помещения в многоквартирных домах. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помеще- ний в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не-несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом.

Исходя из этого полагаем, что решения арбитражных судов, увязывающих право общей собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме с нахождением в них оборудования, коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, более обоснованы, чем акты судов общей юрисдикции (см. выше), отказывающих собственникам в праве доступа к их же общему имуществу. Необходимо под-

черкнуть, что доступ к нему собственники стремятся получить отнюдь не из праздного любопытства. Чаще всего они опасаются произвола управляющих организаций – не только приписок, обмана в выставляемых ими собственникам счетах на оплату за те или иные услуги, якобы потребленные ресурсы, но и самовольного, без согласования с собственниками, использования общих помещений для извлечения выгоды (стала распространенной практика предоставления чердаков в жилых домах для размещения оборудования сетевых компаний, интернет-провайдеров, организаций, предоставляющих услуги кабельного телевидения, сдачи в аренду подвальных помещений, других нежилых помещений в доме под коммерческие структуры, предоставления фасадов многоквартирных домов под рекламу, все это – без какой-либо оплаты собственникам). Собственники имеют право осуществлять контроль над тем, как именно используется их общее имущество в доме, для каких целей, кто и какую выгоду из этого извлекает. Если существуют опасения, что собственники могут повредить приборы учета, то они необоснованны, поскольку все подобные приборы обязательно пломбируются, их невозможно вскрыть, не повредив пломбу. Если же и этот аргумент управляющие организации посчитают недостаточным, необходимо ввести документальную фиксацию лиц, которые получали доступ к общему домовому имуществу, например специальный журнал, в котором каждый собственник, получающий ключ от такого помещения, должен указывать не только дату, но и время, в течение которого он находился в общем техническом помещении многоквартирного дома. Безусловно, лучшим решением может стать система круглосуточного видеоконтроля доступа в такие помещения, в идеале с возможностью онлайн-доступа собственникам, чтобы они могли контролировать все, что происходит в таких помещениях, реагировать на появление посторонних лиц, совершение неправомерных действий, в том числе со стороны сотрудников управляющих организаций, и т. д.

Было бы ошибочным полагать, что отсутствие доступа к приборам учета, другому оборудованию, к общим помещениям для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме – малозначительный частный вопрос. Это огромная проблема, за которой в масштабе всей страны стоят большие деньги. Деньги, которые незаконно взимаются с граждан. Это усиливает социальную напряженность в обществе, поскольку коммунальные платежи становятся для большинства граждан непосильными, дискредитирует авторитет власти, в том числе законодательной, формирует у граждан убеждение, что нормативные акты принимаются не для их блага, а обслуживают интересы узкого круга заинтересованных лиц. Представляется, что внесение изменений в законодательство в части установления правовых гарантий предоставления прямого доступа к приборам учета собственникам жилых помещений в многоквартирных жилых домах необходимо в самое ближайшее время. Эта мера позволит резко ограничить возможности для злоупотреблений со стороны заинтересованных субъектов оборота, снизить степень криминализации этой сферы (а она есть, и весьма высокая).

Полагаем, что в качестве правового механизма, обеспечивающего функционирование системы жилищно-коммунального хозяйства, необходимо предусмотреть в законодательстве право собственников лично в режиме реального времени снимать показания с коллективных приборов учета в любое время, а не только знакомиться с записями в журнале их учета. Это позволит решить проблему манипуляций с показаниями приборов (и с уровнем теплоснабжения в домах, где установлены коллективные приборы учета тепла) управляющими компаниями и получения ими сверхприбылей за счет разницы объемов энергопотребления (реального и того, который озвучивается ими потребителям). Как показывает практика, норм существующего законодательства о правах собственников (в том числе, касающихся доступа к принадлежащему им имуществу, в том числе к общему домовому имуществу) недостаточно для предупреждения нарушений их прав в сфере ЖКХ. Нужны прямые, конкретизированные нормы, в которых предельно четко было бы указано, что собственники жилых (и нежилых) помещений в многоквартирных жилых домах имеют право лично отслеживать показания общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов и сразу же при их обращении в управляющую компанию снять с них показания. В случае же уклонения управляющих компаний от немедленного предоставления гражданам возможности доступа к общедомовым приборам учета следует считать этот факт одним из доказательств вины управляющей жилищной компании в присвоении ею денежных средств, взимаемых с граждан за оплату коммунальных ресурсов.

Приходится констатировать, что российский законодатель так и не счел возможным внести соответствующие изменения в федеральное законодательство в части предоставления собственникам возможности доступа к общедомовым приборам учета и контроля за их показаниями. В Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации (далее также – Госдума) были внесены проекты, которые могли решить эту проблему, пусть не на- прямую, через предоставление физического доступа собственникам к приборам учета, но через введение системы автоматизированного учета и контроля показаний этих приборов, что, если бы совсем не исключило возможность злоупотреблений, то минимизировало бы их из-за сложности и дороговизны проведения незаконных манипуляций с показаниями приборов в условиях использования централизованной системы учета с дистанционным снятием показаний приборов с централизованного пульта 7. В частности, в 2013 году на рассмотрение в Госдуму был внесен законопроект № 367750-6 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части установки приборов учета энергетических ресурсов с организацией удаленного сбора данных), авторами которого стали депутаты Н.В. Школкина, Б.Д. Зубицкий, П.М. Федяев и С.П. Кузин. Несмотря на положительные заключения Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству и Комитета Государственной Думы по энергетике, Правительство Российской Федерации в своем отзыве не поддержало этот законопроект по следующим основаниям: «Пунктом 1 статьи 1 законопроекта предлагается осуществлять государственную поддержку в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности путем реализации проектов по установке приборов учета энергетических ресурсов с организацией удаленного сбора данных. Вместе с тем часть 1 статьи 13 Закона об энергосбережении предусматривает обязательность учета производимых, передаваемых и потребляемых энергетических ресурсов с применением приборов учета» 8.

Таким образом, налицо явное желание государства целиком переложить на плечи граждан все расходы по установке и использованию приборов учета. Думается, именно эта причина стала главной для отказа в положительном отзыве на законопроект.

Однако, как представляется, давно назрела необходимость предусмотреть меры ответственности управляющих жилищных компаний, их руководства и учредителей за создание препятствий гражданам в доступе к приборам учета (вплоть до уголовной ответственности) подобно тому, как предлагается ввести уголовную ответственность за создание препятствий в выражении волеизъявления собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах (за фальсификацию протоколов голосования общих собраний собственников жилья) 9. Соответствующий законопроект уже подготовлен депутатами Госдумы, и, надеемся, он будет принят или по меньшей мере поставлен на рассмотрение на пленарном заседании Госдумы. Полагаем целесообразным дополнить его содержание нормами, касающимися мер уголовной ответственности за воспрепятствование собственникам в доступе к общему имуществу многоквартирного дома, включающему не только коллективные приборы учета, но и другое оборудование, обслуживающее дом, помещения, где это оборудование находится.