Компьютерные технологии в судебных строительно-технических и землеустроительных экспертизах, направленных на определение рыночной и иной стоимости объектов недвижимости

Судебные строительно-технические и землеустроительные экспертизы, направленные на определение рыночной и иной стоимости объектов недвижимости, всегда содержат многочисленные расчеты и анализ большого количества информации. Для производства расчетов судебные эксперты используют электронные таблицы Microsoft Excel [3]. Данная программа позволяет вносить формулы, производить сложные вычисления, строить диаграммы и графики. В судебных экспертизах по определению рыночной стоимости объектов недвижимости программа Microsoft Excel используется при применении сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, при применении доходного подхода для расчета рыночной стоимости ставки арендной платы за исследуемый объект недвижимости, при применении затратного подхода для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Анализ большого количества информации о состоянии рынка недвижимости, к которому относится исследуемый объект, производится экспертом самостоятельно и требует затрат времени. Расчеты, необходимые для определения рыночной стоимости при производстве судебных экспертиз, схожи с расчетами в оценочной деятельности. В оценочной деятельности, в отличие от экспертной, активно внедряются компьютерные технологии, позволяющие сократить время написания отчета об оценке. В настоящее время в оценочной деятельности существуют программные продукты, способствующие автоматизации деятельности оценщиков, которые могут быть позаимствованы для производства судебных экспертиз.

«Оценщик PRO» [4] – специализированный программный продукт, предназначенный для автоматизации процесса оценки недвижимости, а именно ускорения формирования отчетов по оценке, а также повышения качества управления организацией. Основная задача системы «Оценщик PRO» – консолидация всех необходимых оценщику инструментов в рамках одного программного продукта. В данной программе имеется встроенный конструктор документов, который позволяет формировать отчеты об оценке и приложения в едином стиле. Кроме того, система автоматически обрабатывает фотографии и отсканированные документы для вставки в отчет об оценке. К сожалению, проект активно развивался в 2016-2019 годах, с 2020 года развитие проекта приостановлена, в 2022 году была проведена модернизация проекта для соответствия новым Федеральным стандартам оценки. В настоящее время разрабатывается новая версия программы – «Оценщик PRO v2».

Интернет-ресурс «Архивоценщика.рф» [5] содержит архив объявлений о продаже, аренде недвижимого имущества по всей территории России, собирая их с интернет-сайтов «avito.ru» и «cian.ru». В настоящее время дан- ный ресурс содержит более 203 миллионов объявлений. Кроме недвижимости, в данном интернет-ресурсе содержатся объявления о продаже транспортных средств и оружия. «Архивоценщика.рф» не только хранит объявления, но и систематизирует их, разделяет на категории. Данный интернет-ресурс обладает поисковой системой, позволяющей находить объявления по местоположению, площади, дате публикации или обновления объявления, а также по другим характеристикам, в зависимости от типа недвижимости. Данный интернет-ресурс является платным.

Существует еще один интернет-ресурс, на котором можно найти архивные объявления о продаже и аренде объектов недвижимости – «Ruads.net» [6]. Данный интернет-ресурс содержит объявления только с интернет-сайта «avito.ru». В отличие от «Архивоценщи-ка.рф», поиск в данном интернет-ресурсе не такой удобный, он не позволяет отсортировать объявления даже по нужной площади. Данный интернет-ресурс также является платным.

«AutoCAD» [7]. Еще недавно он занимал первую позицию на рынке систем конструирования. Софт был разработан еще в 1982 году американскими учеными, он сразу стал популярным, тем более, что на тот момент был уникальным средством компьютерного моделирования. «AutoCAD» предлагает возможности для инженеров всех сфер, в ее комплектации есть как широкий спектр инструментов, так и специальные модули для узкой профи-лизации, чтобы не загромождать интерфейс. Таким образом, можно купить наиболее удобную для работы версию. Использование данной программы платное. Являясь самой популярной программой во всем мире, Автокад переведен на 18 языков, в частности, на русский. В своем арсенале продукт имеет десятки разновидностей и тысячи надстроек и модулей. В настоящее время приобрести лицензионную версию продукта не представляется возможным. Данная программа используется судебными экспертами для построения планов помещений, для измерения их площади. Бывают случаи, когда в помещении произведена перепланировка, изменилась площадь объекта исследования, тогда эксперт может самостоятельно составить план помещения, показать различия существующего на момент осмотра объекта недвижимости от зарегистрированного в ЕГРН.

«NanoCAD» [8]  – российская САПР- платформа для проектирования, распространенный продукт российской компании NanoSoft. Отечественный аналог «AutoCAD». Являясь продуктом, разработанным в России, Нанокад ориентирован на правила ГОСТа. Интерфейс остается полной имитацией работы в «AutoCAD». Соотносится с другими системами автоматического проектирования и легко импортируется за счет поддержания различных форматов. Имеет возможность доступа в библиотеку заготовленных схем и поддерживает обмен данными с системой NormaCS.

«ZWCAD» [9]. Компания ZWSOFT разработала программное обеспечение, которое обещает быть самым популярным на рынке систем автоматизированного проектирования. Продукт имеет следующие достоинства:

• -    Привычный интерфейс и удобное меню с грамотным переводом на русский язык.

• -    Базовая комплектация имеет стандартный набор инструментов, необходимый для продуктивной деятельности инженера. Для узких специальностей компанией представлен ряд дополнительных модулей с расширенным функционалом.

• -    Полная совместимость с другими ПО, в том числе, с «AutoCAD». Популярные форматы сохранения чертежей и, как правило, отсутствие проблем с результатами разработок в других компьютерных программах.

• -    Поддержка как двумерных, так и трехмерных моделей.

• -    Низкая цена и возможность покупки пакета лицензий для локального пользования.

• -    Возможность протестировать демоверсию САПРа.

• -    Консультация специалистов при покупке программы.

Компас-3D [10]. Отечественный продукт компании АСКОН изначально планировался как программа для 3D-моделирования. Со временем появились дополнения, позволяющие вести в нем и всю сопутствующую документацию. Он также выигрывает в том, что запрограммирован на соблюдение стандартов ГОСТ. Но софт имеет ряд минусов. Формат чертежей, выполненных в Компасе, не поддерживается прочими схожими платформами.

А также имеет скудные возможности в оформлении текста.

В последнее время в мире развиваются технологии искусственного интеллекта. Внедрение искусственного интеллекта в судебную экспертизу возможно в будущем. В журнале «Теория и практика судебной экспертизы» имеется статья Купина Алексея Федоровича и Коваленко Анны Сергеевны под названием «К вопросу о возможностях применения систем искусственного интеллекта при криминалистическом исследовании документов и их реквизитов» [1]. В данной статье приводятся примеры использования систем искусственного интеллекта в судебной экспертизе. Системы искусственного интеллекта могут быть использованы для сравнения подписей и фрагментов рукописных записей в разных документах с целью установления фактов выполнения их одним либо несколькими исполнителями. Также технологии ис- на пути к получению достоверного и обоснованного вывода эксперта.

В судебных строительно-технической и землеустроительной экспертизах технологии искусственного интеллекта могут использоваться при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, так как данные технологии могут обрабатывать большие объемы объявлений о продаже объектов недвижимости, на основе которых могут определить наиболее вероятную стоимость, по которой исследуемый объект может быть отчужден на открытом рынке.

Из приведенного анализа программных продуктов и интернет-ресурсов можно сделать вывод, что отечественные разработчики не уступают зарубежным, создают продукты, адаптированные для использования в России. К сожалению, в отличие от оценочной деятельности, в судебно-экспертной деятельности не разрабатываются компьютерные про- кусственного интеллекта могут использовать- дукты, позволяющие ускорить процесс напи- ся для распознавания содержания рукописных текстов, фрагменты букв и цифр которых частично не дописаны либо искажены.

Основанное на технологиях искусственного интеллекта программное обеспечение не является универсальным средством решения экспертных задач, а выступает как вспомогательный инструмент и должно использоваться в совокупности с другими методами и средствами производства экспертизы.

В своей статье «Использование возможностей искусственного интеллекта в судебной экспертизе» Алексей Иванович Хмыз [2] также считает, что искусственный интеллект всегда должен быть вспомогательным средством сания заключения эксперта, автоматизировать анализ рынка объектов недвижимости. Внедрение технологий искусственного интеллекта в судебно-экспертную деятельность представляет собой закономерное развитие науки. Наиболее эффективными интернет- ресурсами, которые могут использоваться при производстве судебных экспертиз, направленных на определение рыночной и иной стоимости объектов недвижимости, являются «Архивоценщика.рф» и «Ruads.net». Хотелось бы, чтобы для судебных экспертов доступ к архивам объявлений и программным продуктам был безлимитный и бесплатный.