Комплексное освоение территории, как основа повышения качества жилищной застройки

В последние 20 лет роль городов в развитии национальной экономики изменилась, они стали драйверами развития, концентрируя в себе большую часть экономических ресурсов страны. Вместе с тем, финансово-экономические основы местного самоуправления слабы: доходы от использования собственности, в том числе земельных участков, формируют 2-4 % доходов местных бюджетов. Городская территория -единственный ресурс города, используемый им самостоятельно, вследствие чего вопросы повышения эффективности использования территории крайне актуальны. Изучение генеральных планов российских мегаполисов (Пермь, Екатеринбурга и т.д.) показывает ориентацию этих документов на компактное развитие. Однако, реализация государственной политики в сфере обеспечения граждан доступным жильем требует значительного увеличения темпов ввода жилых площадей, которого не достичь путем реализации уплотнительной застройки на освоенной городской территории. Оптимальным подходом к развитию территорий становится концепция комплексного освоения, предполагающая развитие застроенных территорий путем реновации, замену морально устаревшего жилого фонда, обеспечение вновь возводимых зданий объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Комплексное освоение территорий (далее - КОТ), таким образом, является важным процессом в сбалансированном развитии мегаполиса. [1]

Следует разграничивать понятия «комплексное освоение территории» и «комплексная застройка». Согласно Градостроительному кодексу РФ комплексное освоение территории включает ряд мероприятий:

подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (основываясь на нормах обеспеченности населения услугами и радиусом обслуживания), а также иных объектов. В профильных исследованиях встречаются и иные интерпретации понятия КОТ, делающие акцент на сервисной стороне. КОТ, таким образом, заключается в предварительном или параллельном формировании на территории комплекса услуг. Интересен подход Д.С. Воинова, рассматривающего проекты КОТ исключительно с точки зрения их инвестиционного потенциала и определяющего их как инвестиционные проекты, обладающие значительным рыночным потенциалом и ориентированные на различные сегменты потребителей, направленные на социально-экономическое развитие субъекта РФ в части создания и (или) развития жилья, а также транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, реализуемые органами власти и представителями частного бизнеса с соблюдением принципов устойчивого развития территорий. Подобное определение кажется автору избыточным по ряду причин. Во-первых, принцип устойчивого развития является общим принципом осуществления градостроительной деятельности, относящимся в равной мере и к проектам КОТ, и к проектам комплексной застройки, и к иных проектам градостроительного развития территории, включающим, в том числе, разработку градостроительной документации. Во-вторых, проекты КОТ, реализуемые с привлечением органов власти, ориентированы на четко установленные группы потребителей, а именно на те категории, которым по законодательству предоставляется преимущественное право обеспечения жильем: многодетные семьи, ветераны ВОВ, граждане, расселяемые из ветхого и аварийного жилищного фонда и т.д.

Участки под комплексное освоение предоставляются из федерального, регионального или муниципального земельного фонда. Экономические отношения участников оформляются договором о комплексном развитии территории в целях либо индивидуального жилищного строительства, либо строительства жилья экономического класса. Понятие «комплексная жилая застройка» в законодательстве отсутствует, однако в аналитических исследованиях оно трактуется как комплексное развитие и застройка территории, предполагающее формирование новой жилой зоны и ее интеграцию в общую систему территориального развития, включающие создание инженернотранспортной инфраструктуры, строительство социальных, общественноделовых, торгово-развлекательных объектов, организацию общественных пространств, способствующих формированию однородной среды обитания и системы качества жизни. Другие исследователи определяют комплексную жилую застройку как аукционную продажу право аренды на земельный участок, отождествляя, тем самым понятия «комплексное освоение территории» и «комплексная застройка». Таким образом, термин «комплексное освоение территорий» означает комплекс мероприятий по разграничению территории на земельные участки с последовательным возведением жилья и объектов инфраструктуры, как правило, вне границ застроенных территорий. [2]

Термин «комплексная застройка» в большей степени относится к развитию застроенных территорий и представляет сам процесс строительства, связанный единством концептуальных решений, необходимостью активного включения территории в городскую среду. И проекты КОТ, и проекты КЖЗ осуществляются на единой методологической основе - концепции комплексного освоения, ориентированной на формирование самодостаточных жилых районов с комфортной средой обитания и развитой инфраструктурой и возникшей в русле нового американского урбанизма и концепций девелоперской деятельности, называемых «greenfield development» (первоначально обозначаемой как скупка земель сельскохозяйственного назначения для последующего строительства) и «land development» (земельный девелопмент).

Таким образом, проекты КОТ и КЖЗ объединяют единые сущностные характеристики:

• 1.    значительная площадь застраиваемой территории;

• 2.    значительный объем ввода жилья;

• 3.    единая концепция развития;

• 4.    ориентация преимущественно на типовые строительные проекты;

• 5.    различное функциональное назначение застройки и виды недвижимости;

• 6.    создание социальной и инженерной инфраструктуры. Роль инвестора, и в первом, и во втором случае, может осуществляться по одной и той же модели. Объектом инвестирования и в том, и в другом случае будет земельные участки, предназначенные для жилищного строительства и возведения сопутствующей инженерной и коммунальной инфраструктуры. Следовательно, проекты КОТ и проекты комплексной жилой застройки (КЖЗ) обладают схожими инвестиционными характеристиками и могут рассматриваться в работах, ориентированных на совершенствование механизмов государственно-частного партнерства как равнозначные. [3]