Комплексное жилищное строительство городских территорий: этапы управления и их основные характеристики

В крупных городах, отличающихся своей урбанизированностью, ресурсы для точечной и уплотнительной застройки становятся ограниченными. В связи с этим возникает необходимость реализовывать проекты комплексной жилой застройки. Проекты комплексной жилой застройки представляют собой создание такой среды обитания, которая будет обеспечивать комфортным жильем, созданием новых рабочих мест, зон отдыха и социальной инфраструктуры, то есть принятием компетентного строительного решения. Механизм реализации таких инвестиционных проектов отличается огромными рисками и неопределенностями. Ввиду сложности таких проектов, их многозадачности, становится актуальным наиболее глубоко изучить основные этапы управления проектами, их грамотную и эффективную реализация для того, чтобы не только избежать всех проблем и трудностей, возникающих в процессе проекта, но и для того, чтобы обеспечить высокую экономическую надежность решений по срокам и объемам строительства, достичь наиболее высоких показателей по итогам работы [10, с. 89].

ГРНТИ 67.01.75

Ксения Вячеславовна Шукшина – аспирант кафедры государственного и территориального управления Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Рынок недвижимости является неотъемлемой частью современной российской экономики, он непрерывно растет. Одной из составляющих, которая увеличивает темпы роста, является реализация проектов комплексной жилой застройки. По данным Петростата, ввод в действие жилых домов в январе-феврале 2017 г. составил 950,8 тыс. кв. м, что на 19,6% больше, чем в январе-феврале 2016 г., большую часть которых составляет комплексная, а не точечная застройка [3]. Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге отражена на рис. 1. Динамика ввода жилья в регионе замедляется - за первое полугодие 2016 г. темп роста составил 88,0% к соответствующему периоду 2015 г. Одновременно по Северо-Западному федеральному округу динамика ввода жилья характеризуется темпом роста 92,2%, а по РФ - 90,8% [1].

Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая земельные участки) за I квартал 2016 г. составил 99 млн долл., что сопоставимо с показателями первого квартала и среднеквартальным результатом предыдущего года - 114 млн долл. и 122 млн долл. соответственно. Данное снижение обусловлено в первую очередь отсутствием сделок по покупке земельных участков под строительство жилой недвижимости, доля которых в 2015 г. составляла 48% от общего объема инвестиционных сделок [7]. По планам сдачи новостроек за период 2017-2019 гг. (рис. 2) видно, что количество новостроек снижается, причиной этого является экономический кризис, повлиявший на темпы реализации проектов.

Рис. 2. План сдачи новостроек в эксплуатацию в 2017-2019 гг. (составлено автором)

На рынке недвижимости существует много застройщиков. Рейтинг надежности застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области (по состоянию на 31 марта 2017 года) определяется по двум критериям: по строящимся объектам и объектам, сданным в эксплуатацию. По данным таблиц 1 и 2, компаний, занимающих одинаковую позицию по строящимся объектам и объектам, сданным в эксплуатации, нет. Однако стоит заметить, что список наименований большинства лидирующих компаний дублируется.

Таблица 1

ейтинг надежности по строящимся объектам на 31.03.2017 г. [9]

Ранг	Застройщик	Площадь квартир, кв. м
1	Сэтл Сити	2 161 038
2	ГК «ЦДС»	1 193 509
3	Группа ЛСР	1 165 059
4	Лидер Групп	811 567
5	Дальпитерстрой	715 430
6	Глоракс Девелопмент	478 300
7	Полис Групп	465 249
8	Навис	400 563
9	ЛенСпецСМУ	352 403
10	Петрострой	340 594

Таблица 2

Ре йтинг надежности по объектам, сданным в эксплуатацию, на 31.03.2017 г . [9]

Ранг	Застройщик	Площадь квартир, кв. м
1	Группа ЛСР	254 477
2	Главстрой	184 122
3	Сэтл Сити	171 613
4	Дальпитерстрой	58 995
5	Леонтьевский мыс	57 226
6	RBI	56 984
7	Полис Групп	53 400
8	СУ-155	40 562
9	Ленстройтрест	39 500
10	РосСтройИнвест	37 482

Помимо успешных проектов, существуют проекты, застройщики которых находятся на стадии банкротства или уже признаны банкротами. Согласно статистике рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в одну из процедур банкротства с августа 2015 года по август 2016 года вошли 44 компании [9]. По имеющимся данным, до начала первого квартала 2016 г. 18 строительных компаний Петербурга проходили процедуру банкротства, список недостроев, оставшихся от застройщиков-банкротов составляет 16 объектов [2]. Причин для банкротства компаний может быть множество: неконкурентоспособность в условиях экономического кризиса и санкций, недоработка стратегии для достойного прохождения кризисного периода, неэффективное управление на этапах реализации проектов комплексной жилой застройки.

Результатом эффективного управления проектами комплексной жилой застройки является созданный объект, который удовлетворяет спрос на рынке в определенное время и в определенном месте. Эффективное управление проектами комплексной жилой застройки предполагает успешную реализацию каждого этапа строительства для того, чтобы извлечь максимальную отдачу от проекта и достичь поставленных целей, поэтому становится актуальным дать углубленные характеристики этапам реализации проектов комплексной жилой застройки, обозначить их цели и задачи, проблемы и пути их решения.

Управление проектом – это сознательное, целенаправленное, систематическое управленческое воздействие на процессы, обеспечивающие реализацию (достижение целей) проекта с максимально возможной эффективностью с учетом ограничений времени, ресурсов и качества. Процессы управления проектами накладываются друг на друга и осуществляются с разной интенсивностью на всех этапах проекта. Кроме того, процессы управления проектами связаны своими результатами – результат выполнения одного становится исходной точкой для другого. Можно выделить основные этапы реализации проектов комплексной жилой застройки:

• 1.    Предпроектный (концептуальный): исследование рынка, определение сегмента деловой активности, определение варианта застройки, разработка концепции проекта.

• 2.    Проектный (организационно-строительный): на данном этапе происходит разработка и согласование градостроительной и проектной документации – создание правовых условий, призванных придать легитимность развитию и создать систему юридических гарантий для участников проекта, проработка и предварительный выбор схемы финансирования проекта, исходя из концептуальных характеристик проекта, технико-экономическое обоснование проекта.

• 3.    Строительный: непосредственный процесс физического преобразования, создания объекта недвижимости, обеспечивающий соответствие с концепций проекта, требуемой скоростью развития, качеством и затратами. На каждой из фаз проекта реализуются все процессы управления. Каждая новая фаза базируется на полученном на предыдущей фазе результате [2, с. 134].

Высокая конкуренция на строительном рынке делает необходимостью компаний привлекать высококвалифицированных специалистов, которые имеют опыт в реализации и управлении проектами. Однако, на предпроектом (концептуальном) этапе, где предполагается разработка концепции проекта: определить цели развития, алгоритм их достижения, разработать стратегии реализации, исследовать рынок (идея проекта возникает на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, спроса, конкуренции и пр.), компании отказываются от привлечения руководителей и специалистов с целью экономии.

Проблематика данного момента становится острой, ввиду того, что на данном этапе закладывается возможность получить динамично развивающийся и устойчивый проект, со всем его многовариативным потенциалом. Неверно принятое, не просчитанное решение во время поиска наилучшего варианта, отсутствие центра ответственности за принятие управленческих решений может в будущем оказать влияние на неверное использование финансовых ресурсов, убыточность или привести к нереализации проекта. Поэтому возникает проблема в том, что срок данного этапа может варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет. Результатом, который является началом следующего этапа для дальнейшей деятельности, является решение о вхождении/принятии проекта [5, с. 18; 6, с. 171].

Механизм реализации проекта комплексной жилой застройки на проектном (организационностроительном) этапе может работать неэффективно. Так как существует необходимость на данном этапе оформления всей правовой документации, обеспечения всех правовых возможностей для дальнейшей деятельности, сложный бюрократический аппарат и неслаженное взаимодействие (например, согласование с собственником участка о совместной реализации проекта или приобретение права на застройку у государственных (муниципальных) органах) делают актуальным в этих условиях совершенствование организационно-экономических структур организаций.

При реализации проектов комплексной жилой застройки территории согласно законодательству РФ предоставляются такие факторы поддержки как: государственные гарантии за счет федерального бюджета по заимствованиям для обеспечения и модернизации инженерно-технической инфраструктуры жилищного строительства; субсидии за счет федерального бюджета, предоставляемые субъектам Российской Федерации для возмещения части затрат, связанных с уплатой по полученным кредитам для строительства коммунальной инфраструктуры, автомобильных дорог, для микрорайонов многоквартирной застройки территории [8]. Однако стоит отметить, что большинство застройщиков не сильно надеется на помощь государства, поэтому, на данной стадии, они рассчитывают свои финансовые возможности таким образом, чтобы бюджетное участие было минимальным, а привлекательность для инвесторов – максимальной, хотя предложение на строительном рынке для них высоко.

Проекты комплексной жилой застройки требуют комплексного подхода не только в самом строительстве, но и во взаимодействии всех участников. Заметим, что технико-экономическое обоснование проекта может быть дано только при условии, что обеспечены правовые возможности реализации проекта и разработаны схемы финансирования, что еще раз доказывает, что результаты одного этапа проекта являются условием для начала другого. Процедура согласования проекта с органами государственного контроля и регулирования должна увенчаться успехом, иначе дальнейшая работа будет приостановлена.

Конкуренция среди строительных фирм в поисках инвестора высока, а поиск подрядчика отличается высоким предложением на рынке для того, чтобы сформировать систему договорных отношений участников реализации проекта: заключение контракта с подрядчиком, создается система взаимодействия всех участников процесса реализации проекта, при необходимости привлекаются другие участники. Хорошо сформированная система договоров является успешным ключом для реализации проектов строительства. На данный период сложность заключается в том, чтобы грамотно обеспечить финансирование проекта, привлечь наиболее квалифицированные кадры, чтобы денежные потоки соответствовали между собой, а также следует предусмотреть продвижение проекта на рынок.

В российской практике существует немало примеров проектов, которые на последней стадии -стадии строительства, оказывались замороженными. Причиной тому могут быть задачи, с которыми не справился застройщик: проект не отвечал заявленной концепции, темпы реализации не соответствовали графику, качество строительства и затраты не совпадали с ожиданиями. Помимо перечисленных причин, рисками на данном этапе могут стать внешние воздействия на проект, например, социально-экономические условия, природные условия, политические или международные; организация строительных работ, поставка материалов и ресурсов, нехватка финансовых ресурсов для осуществления строительства, задержка сроков сдачи проекта.

Для любого застройщика успехом при реализации проекта является не только новый объект недвижимости, который подтвержден актом о приемке объекта, после чего могут быть зарегистрированы права собственности, но и доходы, которые проект может принести. Поэтому, хотелось бы подчеркнуть важность такого периода проекта как «управление активами и результатами проекта», который связан с принятием управленческих решений по дальней реализации после этапа его физической осуществимости. Нужно также отметить, что все этапы реализации проектов комплексной жилой застройки только в схематичном виде следует один за другим. На самом деле многие стадии идут параллельно друг другу (не считая стадии оформления документов, без которых невозможна деятельность), что снижает сроки реализации таких масштабных проектов.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

• •    на предпроектном этапе, который является «фундаментом» для задуманного проекта, возникающие трудности по его продолжительности могут быть решены путем углубленного изучения рисков, рассмотрения как можно большего количества вариантов реализации проекта, используя высококвалифицированные кадры, которые имеют опыт при создании таких проектов;

• •    во время проектного (организационно-строительного) этапа, характеризующегося созданием правовых условий, схем финансирования проекта, технико-экономического обоснования проекта, создания системы договоров, проблемы, возникающие со сложностью и согласованием документации, должны быть решены не только уровне взаимодействия участников проекта, но и на уровне органов бюрократического аппарата. Неблагоприятные экономические условия, которые препятствуют реализации проекта, должны подтолкнуть инициатора проекта для поиска новых путей и решений для осуществления задуманного проекта, возможно даже, меняя его концепцию и идею. Так как конкуренция на строительном рынке достаточно высока, то, чтобы привлечь инвестора, нужно внимательно изучать рынок, сильные его и слабые стороны, продумывать такой проект, который будет отвечать условиям рынка и станет интересен инвестору. Помимо поиска инвестора для проекта, грамотное распоряжение финансовыми ресурсами и продвижение проекта на рынок должны быть осуществлены с максимальной точностью и целенаправленностью, иначе невыполнение финансовой составляющей и несвоевременное продвижение проекта на рынок могут привести к убыткам, поэтому необходимо отладить механизм взаимодействия всех участников процесса;

• •    внешние воздействия на реализацию проекта на заключительном этапе должны быть учтены при расчёте финансовой целесообразности проекта, когда рассчитываются денежные потоки данного проекта. Чтобы избежать задержки сроков сдачи проекта, необходимо, чтобы управление всеми участниками процесса было отлажено путем составления строгих договорных условий, отлаженного механизма информирования и взаимодействия. На подэтапе «управление активами и результатами проекта» стоит проблема поиска наилучшего способа управления про-

• ектом, которая решается путем глубокого анализа рынка, на котором реализуется проект грамотным управляющим.

Приведенные этапы описывают лишь общую логику реализации проектов комплексной жилой застройки. В реальной экономической практике они конкретизируются под влиянием ряда обстоятельств (особенности национального и местного законодательства, особенности правового статуса земли (государственная, частная), специфика принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр.), что может влиять на углубленную разработку каждого этапа реализации проектов комплексной жилой застройки, их вариативность, отсюда возникает необходимость совершенствования механизма управления комплексной застройкой.