Кредитное плечо для открытых торгов в порядке приватизации

В настоящее время самым конкурентным и справедливым способом заключения договора является его заключение по результатам торгов.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели (пункт 1 статьи 448 ГК РФ).

Открытые торги могут быть организованы как покупателем, так и продавцом. В первом случае проводится так называемый обратный или редуктивный аукцион (редукцион) – аукцион покупателя, который рассчитывает купить вещь неизменного качества по наиболее низкой цене. Примером редукциона может служить закупочный аукцион, предусмотренный пунктом 4 статьи 24 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», соответственно, принцип гарантированности продажи в таком случае будет заменен на зеркальный принцип гарантированности покупки. Если же открытые торги организовывает прода- вец (или в его интересах это делает привлеченная специализированная организация – организатор торгов), то целью их проведения является продажа по наибольшей возможной цене. Достичь эту цель можно посредством решения следующих задач:

• •    максимальное расширение круга возможных участников (принцип всеох-ватности оферты);

• •    обеспечение как финансовой состоятельности, так и добросовестности участников, невозможности произвольного (без негативных экономических последствий) отказа от участия в торгах после их начала, а также пересмотра результатов торгов и иных способов уклонения от заключения договора по итогам торгов (принцип гарантированности продажи);

• •    обеспечение недопустимости (а лучше невозможности) сговора между участниками и добросовестной конкуренции (принцип состязательности участников).

При этом принцип гарантированности продажи имеет два аспекта:

• 1)    перспективный экономический – предмет торгов должен быть реализован с торгов, потому что его оценка (эстимейт) и (или) начальная цена (если она отличается от эстимейта) либо резервная цена (цена, ниже которой продавец не желает или не может продать предмет торгов) соответ-

• ствует платежеспособным ожиданиям покупателя;

• 2)    ретроспективный юридический – невозможность злоупотребления со стороны участника торгов путем установления соответствующих правил (условий) торгов.

Более детальное изучение экономического аспекта принципа гарантированности позволяет прийти к выводу о том, что, с одной стороны, он реализуется гибкими (или, наоборот, строгими) условиями изменения минимальной цены при проведении аукциона (снижение цены при повторном аукционе), например, при продаже посредством публичного предложения и без объявления цены в соответствии со статьями 23 и 24 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее – Закон о приватизации) вплоть до продажи за цену, назначаемую покупателем, то есть регулированием аукционного предложения, с другой стороны он реализуется регулированием аукционного спроса как платежеспособной возможности покупателя приобретать понравившийся лот.

Как любой другой спрос, в соответствии с принципом эффективного спроса, сформулированного Джоном Мейнардом Кейнсом (см. [4, с. 38]), спрос участников аукционов можно поддерживать, привлекая для этого рыночные механизмы. Наиболее удобным и простым механизмом использования привлеченных средств на торгах является, безусловно, банковский кредит (хотя это может быть и заем любых иных лиц, и коллективные инвестиции, и т. п.). При этом согласно сложившимся банковским правилам и деловым обыкновениям главным условием банка выдачи кредита под определенные цели является его обеспеченность, а применительно к недвижимости – ипотека приобретаемого объекта в пользу кредитора. Причем банки в обычной рыночной практике сначала регистрируют в свою пользу ипотеку на объект (то есть к этому моменту объект уже должен находиться в собственности заемщика) и только потом выдают кредит на его (объект) приобретение (оплату).

Согласно пункту 3 статьи 32 Закона о приватизации право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных этим законом. Таким образом, схема кредитного финансирования под обеспечение уже существующей (зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости; далее – ЕГРН) ипотеки в сделках приватизации невозможна. Подобная модель финансирования под уже существующую ипотеку не может быть применима к публичным торгам в процессе реализации арестованного имущества (статьи 449.1 ГК РФ и 89–90 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»; далее – Закон об исполнительном производстве) и к продаже имущества должника в процедурах внешнего управления (статьи 110 и 111 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – Закон о банкротстве) или конкурсного производства (статья 139 Закона о банкротстве).

Хотя указанные нормы, регулирующие проведение соответствующих торгов, прямо не устанавливают (в отличие от Закона о приватизации) приоритет (первичность) оплаты перед передачей имущества и, как следствие, перед возникновением права собственности покупателя, в первом случае предшествующую оплате ипотеку в пользу банка и переход права собственности к покупателю не позволит установить арест (статья 80 Закона об исполнительном производстве), который судебный пристав-исполнитель снимает только после распределения поступивших от продажи предмета торгов средств, а во втором – последствия введения соответствующей процедуры банкротства (пункт 1 статьи 94 и пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве). Здесь, однако, считаем важным отметить, что приведен- ные нормы Закона о банкротстве прямого запрета на такого рода условия проведения торгов не содержат и теоретически собранием кредиторов в соответствии с пунктом 7.1 статьи 110, пунктом 2 статьи 111 и пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве могут быть включены в порядок продажи имущества должника. Однако связанные с этим риски итак проблемного актива на практике такую возможность делают маловероятной.

Представляется, что для преодоления описанной проблемы следует обратиться к практической деятельности Департамента городского имущества города Москвы, которым во взаимодействии с Ассоциацией российских банков были разработаны и отражены в лотовой документации комфортные условия, позволяющие свести юридические и финансовые риски банков к минимуму, а именно:

• 1)    предусмотрена возможность внесения в договоры купли-продажи, если покупателю заранее известен банк-кредитор и между ними достигнуты определенные договоренности о кредитовании участия покупателя в торгах либо в акты приема-передачи имущества (которые подписываются в соответствии с пунктом 3 статьи 32 Закона о приватизации после поступления оплаты), сведений, указанных в пункте 2 статьи 22 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом случае в договоры купли-продажи или акты приема-передачи включаются реквизиты соответствующего кредитного договора и данные о банке или ином кредиторе, выдавшем его;

• 2)    в соответствии с пунктом 2 статьи 19 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Департамент городского имущества города Москвы самостоятельно обеспечивает государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю, а следовательно, и обременения (ипотеки) в пользу банка, выдавшего кредит (иного кредитора) в случае покупки

с использованием кредитных средств;

• 3)    прозрачная и понятная история происхождения актива (государственного имущества) и юридическая чистота прав на объекты (продавцом соответствующих объектов недвижимости выступает государство, право которого не вызывает сомнение и которое прошло государственную регистрацию в ЕГРН) практически исключают эвикцию (изъятие товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи), признание сделки недействительной, мошеннические и иные недобросовестные действия со стороны продавца;

• 4)    в случае выявления после государственной регистрации перехода права собственности на объект обстоятельств, повлекших отмену либо аннулирование такой регистрации и (или) расторжение договора купли-продажи, а равно признание его недействительным или применение последствий его недействительности, возврат банку денежных средств, полученных по соответствующему кредитному договору, будет осуществляться из средств городского бюджета, что гарантирует безусловную возвратность этих средств.

При этом в сфере, не связанной с проведением торгов, в договорах купли-продажи жилых помещений с Департаментом городского имущества города Москвы уже несколько лет практикуется аналогичное предварительное кредитное финансирование при возникновении ипотеки одновременно с правом собственности покупателя и при обеспечении государственной регистрации таких прав продавцом. Речь идет о продаже жилых помещений в соответствии с постановлениями правительства Москвы от 5 августа 2008 года № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, предоставленных гражданам на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений», от 21 сентября 2016 года № 588-ПП «О порядке выкупа и найма жилых помещений, предоставленных из жилищного фонда города Москвы по отдельным видам договоров» и от 8 августа 2017 года № 520-ПП «О порядке выкупа и найма занимаемых жилых помещений, предоставленных из жилищного фонда города Москвы по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями, либо предоставления иных жилых помещений по договорам купли-продажи жилых помещений и договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования города Москвы».

И если юридически принцип гарантированности продажи (в том числе в целях реализации интересов финансирующего покупку кредитора) в этом случае с высокой долей вероятности обеспечивается, то профессиональному кредитору, безусловно, интересен и экономический аспект реализации такой схемы с использованием публичного имущества.

Основное достоинство открытых торгов в том, что процедура проходит публично (пункты 1 и 2 статьи 448 ГК РФ), при этом если речь идет о торгах, проводимых в порядке приватизации, то подлежащей публичному размещению является и информация о результатах сделок приватизации (пункты 10 и 17 статьи 15 Закона о приватизации), «включая имя физического лица или наименование юридического лица – участника продажи, который предложил наиболее высокую цену за такое имущество по сравнению с предложениями (заявками) других участников (или участника) продажи, который сделал предпоследнее предложение о цене». Таким образом, неограниченный круг лиц осведомлен о втором по состоятельности участнике торгов. При этом, например, практика приватизационных аукционов в городе Москве, несмотря на то, что ни федеральное (см. пункты 11 и 12 статьи 32.1 Закона о приватизации и пункты 46, 83, 101 и 120 Положения об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме (см. [12]), ни городское (см. пункт 2.1 Единых требо- ваний к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве (см. [13]) законодательство не требует публикации протоколов торгов и идет по пути их размещения на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов ( и на Едином информационном инвестиционном портале города Москвы , в результате чего широкой общественности известны все заинтересованные в приобретении предмета торгов игроки.

На электронной странице отчуждаемого объекта содержится информация о результатах проведенных торгов, включая перечень участников, изъявивших желание на приобретение конкретного объекта – это потенциальные покупатели в случае просрочки должника.

В связи с этим, в случае если заемщик-залогодатель, выступающий покупателем объекта, приобретенного в рамках Закона о приватизации, с использованием кредитных средств, не сможет в дальнейшем погасить имеющуюся задолженность перед кредитором, то банк (или иной залогодержатель), располагая этой общедоступной информацией, сможет направить лицам, принимавшим ранее участие в торгах по объекту недвижимости, предложение о его приобретении (оферту) в зависимости от доли погашения кредита с тем или иным дисконтом, что сделает подобную сделку экономически выгодной не только для банка, но и для проигравшего ранее торги претендента. При этом покупатель, понимая, что в случае просрочки фактически оплатит за конкурента часть приобретенного объекта, должен (в силу гражданско-правого принципа действия в собственном интересе) стремиться не допустить нарушений платежной дисциплины. Если же финансировать не всю покупку, а лишь ее часть, то риски нереализации заложенного имущества в случае дефолта залогодателя (заемщика) можно вообще свести к нулю.

Так, по итогам торгов в 2016–2019 годах в приватизационных аукционах в городе Москве доля превышения по состоявшимся аукционам составляет от 46,6 до 64,6 процента от начальной цены (см. [14]). А поскольку начальной ценой в силу статьи 14 Закона о приватизации является рыночная стоимость, нетрудно прийти к выводу, что при кредитовании на покупку двух третей стоимости лота возврат основного долга обеспечен полностью.

Таким образом, в настоящее время банками и другими профессиональными кредиторами игнорируется (или применяется в недостаточной мере) использование самым лучшим образом обеспеченного кредита. Финансирование торгов в сфере приватизации могло бы подстегнуть деловую активность, поддержать малый (испытывающий дефицит капитала) бизнес в приобретении средств (факторов производства), оказать благотворный бюджетный эффект (в части поступления неналоговых платежей) и в целом позитивно отразиться на состоянии региональной экономики.

**

УВАЖАЕМЫЕ КОЛЛЕГИ!

Рады представить Вам on-line версию нового справочника «СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА

НЕДВИЖИМОСТИ – 2022. ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПРИ ЭКСПЛУАТАЦИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОСТАВ

АРЕНДНОЙ СТАВКИ. ТИПОВЫЕ РАСХОДЫ СОБСТВЕННИКА И АРЕНДАТОРА»

под редакцией Л.А. Лейфера.

В новом справочнике приведены данные о долях, приходящихся на отдельные составляющие операционных расходов, связанных с эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Справочник позволяет использовать рыночные данные по аренде коммерческой недвижимости для определения средней величины рыночной арендной ставки с учетом различных условий аренды. Также он может быть полезен при расчете чистого операционного дохода в рамках доходного подхода.

Заказать Справочник можно на сайте в разделе «Заказать»