Критические замечания о справочных данных для расчета операционных расходов

Оценка недвижимости составляет основной объем рынка оценочных услуг и, казалось бы, каждый оценщик знает, что такое операционные расходы и как их правильно определять.

Но, как выяснилось, все не так однозначно. Речь пойдет о справочниках, публикуемых оценочными организациями и содержащих данные для снижения трудоемкости проведения оценки. Наиболее распространенными среди оценщиков являются справочники оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера (Нижний Новгород, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки), справочники расчетных данных для оценки и консалтинга и сборники рыночных корректировок под редакцией Е.Е. Яскевича (Москва, Научно-практический центр профессиональной оценки).

В Справочник оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, по меньшей мере, начиная с 3-го издания, вышедшего в 2014 году, включена таблица «Процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода».

Процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода	Активный рынок		Неактивный рынок
	min	max	min	max
1.1 Высококлассные производственно-складские объекты	15	20	20	25
1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты	20	25	25	30
2.1 Бизнес-центры класса А, Б	15	20	20	25
2.2 ТЦ, ТК, ТРК	15	20	20	30
2.3 Универсальные низкоклассные офисно-торговые объекты	15	20	20	30
3.1 Универсальные объекты сельскохозяйственного назначения	10	25	15	30
5.1 Базы отдыха	10	25	15	30

Таблица с аналогичным названием и содержанием приведена и в издании «Справочник оценщика недвижимости – 2016. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Л.А. Лейфера (том 2).

Давайте вспомним, что такое операционные расходы.

Например, на страницах 124–125 учебника «Оценка недвижимости» под редакцией

Заслуженного деятеля науки Российской Федерации, доктора экономических наук, профессора А.Г. Грязновой и доктора экономических наук М.А. Федотовой написано следующее: «Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода».

Операционные расходы делятся на три группы:

• 1)    условно-постоянные расходы;

• 2)    условно переменные или эксплуатационные расходы;

• 3)    расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Как правило, к ним относятся:

• •    налоги на имущество (включая плату за землю);

• •    страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• •    заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки) плюс налоги на нее.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, а именно:

• •    коммунальные;

• •    на содержание территории;

• •    на текущие ремонтные работы;

• •    заработная плата обслуживающего персонала;

• •    налоги на заработную плату;

• •    на обеспечение безопасности;

• •    на управление (в процентах от действительного валового дохода).

К резервам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизна-шивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).

Итак, согласно общепринятой методологии нет ни одной статьи операционных расходов, которая рассчитывалась бы в процентах от потенциального валового дохода.

Действительно, условно-переменные расходы зависят от эксплуатационной загруженности объекта, соответственно, базой для их расчета является либо действительный валовой доход, либо суммы соответствующих расходов в денежных единицах (в том случае если они рассчитываются в процентах от указанного дохода).

Базы для расчета условно-постоянных операционных расходов следующие:

• •    для расчета платы за землю – кадастровая стоимость земельного участка;

• •    для расчета налога на имущество – остаточная балансовая стоимость имущества либо (для отдельных видов недвижимости) – кадастровая стоимость объекта капитального строительства;

• •    для расчета затрат на страхование – затраты на воспроизводство/замещение объекта капитального строительства.

Резерв на замещение рассчитывается исходя из стоимости быстроизнашивающихся конструктивных элементов (затрат на замещение быстроизнашивающихся элементов) и продолжительности срока их полезной службы.

Таким образом, использование информации из Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки в том виде, в котором она представлена в изданиях 2014 и 2016 годов, приводит к ошибочному расчету операционных расходов.

Понятно стремление оценщиков снизить трудоемкость оценки, но это не должно приводить к нарушению методологии оценки или к попытке ее исправить.

В статье «От научного редактора», открывающей Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Л.А. Лей-фера (том 1), вышедшем в 2014 году, акцентируется внимание оценщиков на следующем: «Следует понимать, что справочник не может и не должен заменить исследований рынка объекта оценки, которые в соответствии с федеральными стандартами должен выполнить оценщик… И разумный скептицизм, сопоставление с другой имеющейся в распоряжении оценщика информацией, проведение собственных исследований рынка и факторов, определяющих стоимость оцениваемого объекта, являются неотъемлемой частью работы оценщика в каждом конкретном случае оценки».

К этому хотелось бы добавить, что наличие справочных данных не отменяет необходимость знания методологии оценки оценщиками и не должно приводить к снижению профессионального уровня пользователей указанным Справочником. При проведении оценки, помимо знания арифметики, необходимо понимание экономического смысла каждой применяемой корректировки.

В справочниках расчетных данных для оценки и консалтинга и сборниках рыночных корректировок Научно-практического центра профессиональной оценки под редакцией Е.Е. Яскевича представлена таблица со значениями операционных и эксплуатационных расходов для разных типов недвижимости. Для примера приведем таблицу, представленную в Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга, СРД № 21-2017 (см. с. 19).

Под таблицей 1.5.1 дается примечание, что расценки приведены с учетом НДС. Давайте разберемся, насколько оно корректно.

Итак, в составе условно-переменных расходов учитываются коммунальные расходы, некоторые эксплуатационные расходы, такие как содержание территории, текущие ремонтные работы, расходы на обеспечение безопасности, расходы на управление, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату.

Как мы уже отмечали, условно-переменные расходы зависят от эксплуатационной загруженности объекта недвижимости, соответственно, они могут рассчитываться в процентах от действительного валового дохода. Однако если арендодатель является плательщиком НДС, то с дохода от сдачи недвижимости в аренду, то есть с действительного валового дохода, он обязан платить НДС. Следовательно, при построении модели расчета с применением доходного подхода действительный валовой доход включается уже очищенным от НДС, поэтому, если условно-переменные расходы рассчитываются в процентах от действительного валового дохода, они не должны очищаться от НДС.

Если же операционные расходы рассчитываются постатейно, то есть в денежных единицах, то давайте посмотрим, по каким статьям возможен взаимозачет входящего и исходящего НДС, а в каких – нет.

Справка

Исходящий НДС – это налог, который начисляет арендодатель и выставляет своим контрагентам при продаже товаров (работ, услуг, имущественных прав), то есть арендаторам. Начислять НДС обязаны плательщики НДС. Начисленный НДС должен быть уплачен в бюджет по итогам квартала в установленные сроки. Но прежде его можно уменьшить на вычеты, а именно на входной НДС (п. 1 ст. 173, пп. 1 и 2 ст. 171 НК РФ).

Входящий НДС – это НДС, который предъявляют продавцы товаров (работ, услуг, имущественных прав) покупателю и который арендодатель оплачивает. То есть входя- щий НДС появляется у тех, кто что-то приобретает у плательщиков НДС, при условии, что такие операции облагаются НДС.

Входящий НДС участвует в расчете суммы НДС к уплате – у плательщиков этого налога из суммы исходящего НДС вычитается входящий (п. 1 ст. 173 НК РФ). Но это возможно только при соблюдении ряда условий:

• 1)    товары, работы, услуги, имущественные права (далее – товары) приобретены для использования в операциях, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ);

• 2)    приобретенные товары приняты к учету;

• 3)    у покупателя есть счет-фактура от поставщика и первичные документы;

• 4)    не истекли 3 года с момента принятия товаров на учет (п. 1.1 ст. 172 НК РФ).

СТ Д-21, ноябрь 2017 г.

• 1. 5. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помешенип в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области

Использование: при проведении расчетов по доходному подходу и корректировок для сравнительного подхода.

Таблица 1.5.1

Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помешенип. руб./кв.м, в год”

№ пи	Город/ Класс	А	В	С
1	Москва*
1.1	Офисные помещения:
	Операционные расходы	7 420	5 620	3 980
	Эксплуатационные расходы	4 790	3 830	2 650
1.2	Торговые помещения
	Операционные расходы	8 340	7 020	5 190
	Эксплуатационные расходы	6 050	4 590	3 490
13	Складские помещения
	Операционные расходы	2 510	2 420	1 680
	Эксплуатационные расходы	2 130	1 610	1 210
2	Санкл Петербург
2.1	Офисные помещения
	Операционные расходы	6 390	5 410	3 480
2.2	Торговые помещения
	Операционные расходы	7 020	5 730	4410
23	Складские помещения
	Операционные расходы	2 190	1 780	1 310
	Эксплуатационные расходы	1 805	1410	940
3	Московская область
3.1.	Складские помещения
	Операционные расходы	1 610-2 360	1 260-2 130	958-1 680

* Расценки для класса «В» и «С» офисных и торговых помещений снижаются для Московской области на 12-17% по сравнению с Москвой.

Расценки даны с учетом НДС.

Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи, страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1 до 5% от арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для .мелких).

Понятно, что такой зачет проводится при пользовании услугами коммунальных, ремонтных, охранных организаций, организаций, занимающихся вывозом мусора и т. д., тех, кто также является плательщиком НДС.

Посмотрим, содержат ли НДС заработная плата персонала и налоги на заработную плату.

Думаю, ответ для всех очевиден – нет, не содержат.

Теперь проанализируем наличие НДС в условно-постоянных расходах.

Налоги на имущество организаций

Базой для уплаты налога является либо остаточная стоимость объекта капитального строительства, которая в балансе учитывается без НДС, либо кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая не является объектом налогообложения по уплате НДС.

Плата за землю

Плата за земельный участок представляет собой либо налог на участок, либо арендную плату за его использование и рассчитывается по ставке, в процентах от кадастровой стоимости участка. Может ли плательщик налога уменьшить его размер на ставку НДС? Как отреагируют на это налоговые службы? Здесь также ответ для всех очевиден – налоги нельзя уменьшить на ставку НДС, так как это является нарушением налогового законодательства.

Затраты на страхование

Этот вид условно-постоянных расходов рассчитывается исходя из затрат на воспроизводство либо замещение страхуемого объекта и представляет собой выплаты страховой компании, соответственно, этот вид расходов следует очищать от НДС.

Резервы на замещение

Этот вид затрат представляет собой расходы на замену быстроизнашивающихся элементов. Арендодатель, как правило, заключает договор с ремонтными организациями, которые в общем случае являются плательщиками НДС. Соответственно, появляется входящий НДС, который погашается исходящим НДС. То есть эти затраты необходимо очищать от НДС.

Нелишним будет напомнить, что при оценке объекта с применением доходного подхода в операционных расходах учитываются только расходы, которые содержат арендные ставки. Если арендные ставки, на базе которых оценщик рассчитывает потенциальный валовой доход, не включают те или иные статьи операционных расходов (что выясняется в каждом конкретном случае индивидуально), то оценщик их тоже не должен учитывать в составе операционных расходов.

Анализ статей операционных расходов показал, что ставки операционных расходов, публикуемые в справочниках расчетных данных для оценки и консалтинга и сборниках рыночных корректировок под редакцией Е.Е. Яскевича, нельзя очищать от НДС посредством деления на 1,18. Как мы показали, необходим анализ каждой составляющей ставки операционных расходов.

Вывод

Итак, несмотря на то, что показатели, представленные в справочниках, существенно сокращают трудоемкость проведения оценки, их нельзя использовать бездумно, без анализа экономического смысла каждой корректировки.