Лизинг (финансовая аренда) коммерческой недвижимости

А.Н. Ручкин юрист-эксперт юридической консалтинговой компании «Консультационный центр недвижимости»1

В России лизинг уже давно вошел в практику делового оборота. И сегодня одним из наиболее развитых рынков, на котором успешно применяется лизинг, является рынок торгового оборудования. Об этом свидетельствует значительное число сделок, проведенных российскими лизинговыми компаниями по приобретению современного торгового и холодильного оборудования импортного и российского производства для крупных российских магазинов. В то же время количество сделок лизинга с объектами коммерческой недвижимости пока незначительно. Между тем такой способ получения в собственность недвижимости, как лизинг, вызывает большой интерес у приобретателей имущества. Это связано со следующими обстоятельствами.

Процедура лизинга для объектов коммерческой недвижимости похожа на процедуру обычного лизинга оборудования. Сторонами договора лизинга (финансовой аренды) являются лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор). По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести имущество у указанного лизингополучателем лица и предоставить его лизингополучателю во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В соответствии с договором лизингополучатель обязан принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором, выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором, по окончании срока его действия вернуть предмет лизинга (если иное не предусмотрено договором) или приобрести его в собственность. Догово- ром лизинга устанавливаются и другие обязательства сторон.

Договор лизинга недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, причем в отличие от просто договоров аренды зданий и сооружений – вне зависимости от срока, на который имущество передается в лизинг. Соответственно, договор лизинга вступает в силу лишь с момента государственной регистрации указанного договора. Таким образом, формализм процедуры государственной регистрации, сложность оформления негативно сказываются на распространенности договора лизинга недвижимости, так как, если следовать букве закона, то до того, как заключить договор, будущий лизингодатель должен провести переговоры с продавцом имущества, получить у него необходимую для государственной регистрации договора лизинга информацию (и документацию, чтобы договор лизинга был зарегистрирован беспрепятственно, поскольку в Федеральном законе от 29 октября 1998 года №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» установлено требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определить имущество, передаваемое в лизинг), и только затем (когда уже фактически договорные отношения состоялись, но формально, кроме как на словах, нигде не закреплены) подписать договор лизинга, подать его на государственную регистрацию и после его регистрации заключить договор купли-продажи с продавцом имущества, а после государственной регистрации права собственности передать это имущество непосредственно лизингополучателю.

В большинстве случаев такая схема, скорее всего, будет обязательной, так как на практике уже были случаи, когда специально приобретенное для последующей аренды и передачи в собственность недвижимое имущество передавалось по договору лизинга арендатору. Так, например, после подачи договора лизинга на государственную регистрацию регистрирующий орган отказал в государственной регистрации, поскольку посчитал, что сложившиеся отношения не связаны с лизингом (арендодатель не приобретал имущество у продавца, указанного арендатором, а передал уже заранее приобретенное имущество), и суд указанную позицию поддержал2.

В отношении самого предмета лизинга (передаваемого имущества) указано, что оно после передачи остается в собственности лизингодателя, у которого сохраняется право на распоряжение предметом лизинга, включающим в себя право изъятия предмета лизинга в случаях, предусмотренных законодательством. В соответствии с Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» такими обстоятельствами, к примеру, являются расторжение договора лизинга, а также случаи, непосредственно указанные сторонами в договоре.

Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» содержит правила, определяющие платежи по договору лизинга. Установлено, что под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, возмещением затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. При этом в общую сумму договора может включаться цена предмета лизинга, если по условиям договора предусмотрена передача предмета лизинга в собственность лизингополучателя.

В результате на практике возникают спо- ры, которые приводят к судебному разбирательству. Так, при расторжении договора лизинга (по которому имущество переходило в собственность лизингополучателя) лизингополучатель посчитал, что оплата сумм по договору лизинга за период получения имущества и вплоть до расторжения договора лизинга должна производиться за минусом сумм, которые относились к выкупной цене предмета лизинга. В итоге суд не согласился с доводами лизингополучателя, так как из закона следует, что лизинговый платеж является единым платежом, проводимым в рамках единого договора лизинга, и, несмотря на то, что в него входит несколько составляющих, нельзя рассматривать этот платеж как несколько самостоятельных платежей. В связи с этим лизингополучатель должен выплатить лизингодателю все предусмотренные договором лизинговые платежи3.

В законодательстве о лизинге достаточно четко прописаны гарантии прав лизингодателя. Так, например, в случае неперечис-ления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд их списание лизингодателем осуществляется в бесспорном порядке путем направления в банк (иную кредитную организацию) лизингополучателя распоряжения на списание с его счета денежных средств. Или если по требованию лизингодателя договор лизинга расторгается досрочно (скажем, в случаях, предусмотренных договором), то все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель.

Лизингодатель в целях привлечения денежных средств имеет право использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем. При этом при наличии любых прав третьих лиц на предмет лизинга лизингодатель должен уведомить об этом лизингополучателя. Когда возникает ситуация, при которой проис- ходит обращение на имущество лизингополучателя кредиторами и иными третьими лицами, обращение на предмет лизинга запрещено. Если аналогичная ситуация возникает в отношении лизингодателя, то взыскание на предмет лизинга может быть обращено, но при этом лицо, которое получает права лизингодателя на имущество, являющееся предметом лизинга, в обязательном порядке приобретает права и обязанности лизингодателя, определенные в договоре лизинга.

Конечно, можно было бы просто брать имущество в аренду для коммерческой деятельности, но, учитывая, насколько высоко сегодня окупается недвижимость, просто аренда не даст такого же эффекта, как лизинг. Иногда в результате операции лизинга в собственность приобретается коммерческая недвижимость, которая используется под объекты торговли (магазины, универсамы и т. д.). Такая недвижимость приносит достаточно высокий, стабильный доход, и соответственно, отличается высокой окупаемостью.

В настоящее время лизинг коммерческой недвижимости – один из рынков, который начинает динамично развиваться и с точки зрения инвестиционных положений является высокорентабельным, перспективным и достойным самого пристального внимания лизинговых компаний. Об этом свидетельствует ряд сделок, проведенных лизинговыми компаниями по приобретению коммерческой недвижимости для универсамов и магазинов, а также опыт некоторых российских банков, например таких, как «МЕТ-КОБАНК» в городе Екатеринбурге, входящий в группу компаний «РЕНОВА» (этот банк является одним из лидеров в сегменте рынка, так как заключил сделок на сумму более 5 миллионов долларов), и московский «Лефко БАНК», развивающий совместную с лизинговыми компаниями программу «Недвижимость в лизинг».

Положительный опыт лизинговых компаний и банков, безусловно, может быть применен другими фирмами, как начинающими, так и уже работающими в сфере в торговли. Можно сказать, что лизинг является той опорой, которая сегодня крайне необхо- дима всем предпринимателям, работающим в реальном секторе экономики. В России недвижимость стоит достаточно дорого, финансовые возможности большинства российских торговых предприятий ограничены, а требования банков и иных кредитных организаций к дополнительному обеспечению операций достаточно высоки.

Вот еще несколько причин, свидетельствующих о том, что лизинг – это выгодно: