Лизинг недвижимого имущества: права на земельный участок

Ведение любой коммерческой деятельности помимо текущих расходов требует наличия производственных и офисных площадей. Однако далеко не все организации имеют средства для их приобретения. Сегодня одним из способов решения этой проблемы является финансовая аренда (лизинг) недвижимости, когда можно не выводить денежные средства из оборота, а заложить их в бюджет и учитывать в дальнейшей деятельности. При заключении договора финансовой аренды недвижимого имущества участники сталкиваются с недостаточным правовым регулированием лизинговых отношений в российском законодательстве. Известно, что договоры финансовой аренды (лизинга) недвижимости являются самыми проблемными и сложными в лизинговой деятельности. Требования, предъявляемые к таким сделкам, всегда значительно шире и жестче, чем к сделкам с другими видами имущества. Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна проводиться специалистами очень тщательно.

Для некоторых лизинговых компаний данное обстоятельство становится причиной отказа от заключения подобных договоров. Одним из сдерживающих факторов заключения этого договора является проблема принадлежности земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимости, являющиеся предметом лизинга. Согласно ст. 666 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, другие имущественные комплексы, здания, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, кроме земельных участков и других природных объектов [1; 2]. Вместе с тем Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закрепляет единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) [3].

Как отмечают специалисты, основными причинами запрета операций лизинга с землей в России являются, во-первых, негативное отношение законодателя к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов; во-вторых, неподверженность природных ресурсов амортизации, из-за чего расчет лизинговых платежей здесь лишен объективной основы [4; 5]. Помимо перечисленных причин это явление объясняется также неразвитостью поземельного оборота в России.

Статья 666 ГК РФ и Закон о лизинге сужают перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (лизинга), по сравнению со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, в п. 1 ст. 652 ГК РФ говорится, что «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Как было уже сказано, земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды. Отсюда возникает вопрос: какова судьба такого участка, на котором располагается недвижимое имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды. Здесь может возникнуть ситуация, когда право на землю и право на недвижимое имущество (например, здание или сооружение) принадлежат разным субъектам. Законодатель также не определяет порядок выкупа земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом договора лизинга. Дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга будет невозможен, в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, возможно только вместе с земельным участком. Таким образом, нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не является предметом лизинга. Кроме того, заключение договора финансовой аренды недвижимости требует от сторон проведения тщательного юридического анализа ранее осуществленных процедур, связанных с переходом прав на объект и регистрацией таких сделок. Подобная деятельность является сложным процессом и делает процедуру заключения договора еще более проблематичной.

Наличие законодательного запрета на передачу в лизинг земельных участков, отсутствие порядка его выкупа существенно затрудняют проведение таких сделок. Для решения указанных проблем Е.А. Киндеева предлагает установить запрет только на передачу в лизинг незастроенных (пустых) земельных участков, а также земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и соответственно разрешить передачу в лизинг земельных участков, на которых расположен объект недвижимости, являющийся предметом лизинга [6]. В целом применение такого предложения значительно смягчило бы сложившуюся ситуацию. По мнению С.А. Громова, для целей соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости и недопустимости лизинга земельных участков лизингодателю и лизингополучателю в случае, когда в качестве предмета лизинга в оборот вовлекается здание или сооружение, надлежит заключать два договора: во-первых, собственно договор лизинга строения и, во-вторых, договор аренды участка. Таким образом, объекты, связанные «единой судьбой», могут оказаться включенными в оборот в рамках двух пусть тесно взаимосвязанных, но разных правоотношений, возникающих на основании разных юридических фактов и на разных условиях, определяющих порядок изменения и прекращения правоотношений [7].

В настоящее время стороны лизинговых отношений решают указанную проблему посредством выкупа земельного участка, на котором располагается объект недвижимого имущества, либо передачи земельного участка в долгосрочную аренду (с правом пролонгации такого договора аренды). На наш взгляд, при таком подходе, когда происходит деление одного сложного многоаспектного правоотношения на два разных, регулируемых отдельно, процедура лизингового правоотношения излишне усложняется. Составление отдельного договора аренды земельного участка требует дополнительных затрат времени, привлечения соответствующих специалистов. Кроме того, как отмечает сам автор, законодательство не дает ответа на вопрос о том, как должен поступить орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, если при одновременной подаче документов на регистрацию договора лизинга строения и договора аренды участка один из них будет зарегистрирован, а в регистрации другого будет отказано.

Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее – Президиум ВАС РФ) не согласился с тем, что лизингополучатель не может выкупить недвижимость, так как ее выкуп невозможен без земельного участка, который по законодательству не может являться предметом лизинга. Объекты недвижимости могут перехо- дить в собственность лизингополучателя и без включения в договор лизинга земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае к лизингополучателю переходит право собственности на землю в силу закона (если продавец недвижимости является собственником земли) либо права лизингополучателя на землю определяются по договору с собственником участка.

Как пояснил Президиум ВАС РФ, предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Вместе с тем предусмотренный законом запрет на передачу в лизинг земли не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс [8].

В случае, если лизингодатель приобретает объект недвижимости для передачи в лизинг у определенного продавца, являющегося собственником этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, то лизингополучателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное предусмотренное договором право на соответствующую часть земельного участка. Например, если здание – предмет договора лизинга – расположено на земельном участке, используемом продавцом не на праве собственности, то права лизингополучателя на землю определяются по договору с собственником участка либо он приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, для дальнейшего развития договора лизинга недвижимости целесообразным представляется признать предметом договора финансовой аренды земельные участки, которые составляют единый комплекс с недвижимым имуществом (здание, сооружение, предприятие, иной имущественный комплекс). При этом следует определить, что земельный участок должен передаваться в лизинг лишь в той части, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования во избежание практики передачи в лизинг небольших сооружений на крупном земельном участке для последующего выкупа именно земельного участка.