Механизмы информационно-организационного обеспечения регионального рынка недвижимости

Недвижимость занимает важное место в мировой и отечественной экономике. Этот сектор включает такие сферы экономической деятельности, как строительство, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2014 году в России в этом секторе занято 11 479 тысяч человек (16,9 процента от общего числа занятых), оборот органи- заций составил 11 141,3 миллиарда рублей (9,7 процента к итогу), объем инвестиций в основной капитал – 2 531,7 миллиарда рублей (19,1 процента к итогу), количество организаций – 13 88,7 тысячи (28,7 процента от общего числа организаций в экономике) [1, с. 104, 204, 460].

При сравнении аналогичных секторов экономик разных стран видно, что в Германии в этом секторе занято 17,6 процента

Таблица 1

Структура численности занятых в экономике России и некоторых зарубежных стран по отдельным видам экономической деятельности за 2013 год (в процентах к итогу) ¹

Вид экономической деятельности	Страна
	Россия	Германия	Великобритания	Франция	США	Финляндия	Швеция
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	8,5	11,0	12,3	10,5	13,6	11,5	14,1
Строительство	7,5	6,7	7,3	7,2	6,3	7,1	6,8
Обрабатывающие производства	14,8	19,8	9,8	12,8	10,3	14,4	11,6
Оптовая и розничная торговля	16,1	13,3	13,7	12,6	14,0	12,1	11,9
Образование	9,1	6,3	10,4	7,1	9,1	7,1	11,0
Здравоохранение и предоставление социальных услуг	7,9	12,4	13,2	13,5	13,6	16,5	15,4

¹ Россия в цифрах. 2015 : краткий статистический сборник. М. : Федеральная служба государственной статистики, 2015. С. 98–101, 104.

от общего числа работающих граждан, в Великобритании – 21,0 процента, во Франции – 17,8 процента, в США – 19,7 процента, в Финляндии – 18,6 процента, в Швеции – 21,0 процента (см. табл. 1). При этом во всех указанных странах доля занятых в секторе операций с недвижимостью на 1,0– 7,4 процентных пункта превышает число занятых в строительстве.

На структуру занятых в экономике, объем и динамику производства товаров и услуг и другие показатели влияют как исторически сложившиеся условия производства, так и инновационные изменения в политике инвестиций в основные средства, информационно-коммуникативных технологий, организации труда и управления.

Процесс инноваций тесно связан с коммерциализацией накопленных знаний, технологии и оборудования, предполагает проведение целенаправленной государственной инновационной политики, использование различных механизмов поддержки приоритетных инновационных программ и проектов [2, с. 319].

Мировой опыт управления недвижимостью связан с осуществлением операций на рынке недвижимости, движением инвестиционного и финансового капитала, учетом потенциальных рисков. Потенциальные риски на рынке недвижимости обусловлены действием как внутренних факторов в сфере проектирования, строительства, реализации и эксплуатации объектов, так и внешних, конъюнктурных факторов, включая мировые финансовые кризисы [3].

Важным аспектом является система государственного учета объектов недвижимости, получения и обновления кадастровой и регистрационной информации, информации о кредитах, налогообложении, оценочной стоимости. Например, в Швеции, Финляндии, Австрии и Дании формирование национальной стратегии в сфере недвижимости достаточно централизовано. В некоторых странах ведение кадастра, других управленческих операций осуществляется государственными организациями не на общенациональном уровне, а на уровне земель (Германия), кантонов (Швейцария). В Великобритании, Франции и Германии используются такие современные институты и инструменты, как распределение расходов на инвестирование, содержание, эксплуатацию, улучшение объектов недвижимости, между бюджетами разных уровней, частными собственниками, потенциальными арендодателями. Компенсация этих расходов осуществляется через механизм рыночных цен и арендной платы. При этом уделяется значительное внимание учету социальных факторов в управлении недвижимостью (см. [2]).

Следует отметить, что за последние 12 лет (при общем росте оборота в 8,1 раза) оборот организаций в секторе недвижимости России в фактически действовавших ценах увеличился с 1 845,0 миллиарда рублей до 12 175,0 миллиарда, то есть в 6,6 раза. Однако в структурном отношении оборот организаций в этом секторе относительно общего оборота организаций в экономике нашей страны снизился с 11,6 до 9,4 процента (см. табл. 2). Это обстоятельство свидетельствует о наличии неиспользованных резервов в национальном секторе недвижимости.

В таблице 3 представлена динамика показателей рынка коммерческой недвижимости Московского региона за 2010–2014 годы.

В этот период объем ввода новых площадей, обращающихся на рынке коммерческой недвижимости, увеличился с 2 298 до 4 235 тысяч квадратных метров, или на 84 процента. При этом объем ввода торговых объектов увеличился на 1 074 тысячи квадратных метра, офисных – на 248 тысяч квадратных метров, складских – на 615 тысяч квадратных метров.

Наряду с динамикой ввода новых объектов на рынке коммерческой недвижимости Московского региона исследуем накопленный объем площадей и сравним с общим наличием площадей в Российской Федерации.

Таблица 2

Оборот организаций в экономике и секторе недвижимости России (в фактически действовавших ценах) ²

Вид экономической деятельности	Год
	2002	2005	2010	2012	2013	2014
Всего в экономике, млрд р. (%),	15 885 (100)	36 459 (100)	81 196 (100)	11 1582 (100)	114 625 (100)	129 195 (100)
в том числе организации с основным видом деятельности: строительство	783,3 (4,9)	1 535,2 (4,2)	3 652,1 (4,5)	4 660,2 (4,2)	4 876,5 (4,2)	4 929,0 (3,8)
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	1061,8 (6,7)	1 527,3 (4,2)	4 214,4 (5,2)	56 062,2 (5,0)	6 264,8 (5,5)	7 246,0 (5,6)
сектор недвижимости	1 845,0 (11,6)	3 062,5 (8,4)	7 866,5 (9,7)	10 226,4 (9,2)	11 141,3 (9,7)	12 175,0 (9,4)

Таблица 3

Динамика показателей рынка коммерческой недвижимости Московского региона за

2010–2014 годы (тыс. кв. м) ³

Показатель	Год
	2010	2011	2012	2013	2014
Объем ввода объектов (общая площадь, кв. м),	2 298	1 406	1 493	2 250	4 235
в том числе складские и индустриальные объекты	385	366	645	762	1000
офисы	952	720	510	888	1 200
торговые объекты	961	320	338	600	2 035

В 2010–2014 годах в Московском регионе было введено 11 682 тысячи квадратных метра новых площадей коммерческой недвижимости. Значительная доля ввода коммерческой ннедвижимости свидетельствует о сравнительно высокой инвестиционной активности девелоперов в этом регионе в отличие от остальных регионов страны, что указывает на необходимость создания благоприятного инвестиционного климата в Дальневосточном, Сибирском и других федеральных округах Рос- сийской Федерации.

Исходя из изложенного и в результате проведенного в работах [5, 6] анализа можно сделать вывод как о позитивной динамике показателей на рынке недвижимости, так и о наличии проблем в этом секторе, к основным из которых относятся следующие:

• 1)    объекты недвижимости, осуществление региональных операций с недвижимостью не выделены в отдельный раздел Стратегии инновационного развития Рос-

  сийской Федерации на период до 2020 года, отсутствуют государственная программа и федеральная поддержка регионов в этой сфере экономики;

• 2)    наличие высоких административных барьеров, недостаточная защищенность прав инвесторов, частного капитала и результатов интеллектуального труда;

• 3)    уменьшение объемов строительства новых объектов, представленных на девелоперском, коммерческом рынке нежилой недвижимости, затянувшийся процесс переоценки действующих инвестиционных контрактов, недостатки в стимулировании арендных ставок при использовании недвижимости центрами трансфера и коммерциализации технологий, инновационного предпринимательства инжиниринговыми, консалтинговыми и венчурными организациями, информационно-аналитическими центрами и другими организациями инновационной структуры;

• 4)    снижение удельного веса инвестиций в российском секторе недвижимости;

• 5)    недостаточно эффективный мониторинг объектов коммерческой недвижимости. Недостатки в учете и оценке объектов, низкое качество проводимой инвентаризации, неэффективное использование информационных систем в развитии региональных кластеров и сетевых организаций;

• 6)    незавершенность процесса разделения земельных участков и строений между федеральным и субфедеральным центрами, включая инфраструктурные объекты систем жизнеобеспечения крупных городов и населенных пунктов;

• 7)    непрозрачность рыночных операций, закрытость рынка, повышающие инвестиционные риски в региональной экономике;

• 8)    наличие «узких мест» в формировании и использовании информационной базы для оценки состояния и диагностики рынка нежилой недвижимости.

Отдельного внимания заслуживает проблема несбалансированности спроса и предложения на рынке нежилой недвижимости, представляющих базисные элементы механизма регулирования. Эта проблема отражает наличие факторов, оказывающих воздействие на рыночный механизм, таких как увеличение количества неплатежеспособных потенциальных покупателей недвижимости, предпринимателей и населения, высокая стоимость и ограниченная доступность банковского кредита. Одновременно проблема несбалансированности спроса и предложения выявляет внутренние недостатки в области организации мониторинга, учета и инвентаризации, контроля за использованием объектов, организации девелопмента, сдачи объектов в эксплуатацию. От качества этих действий зависит эффективность механизма управления рынком и регулирования рыночных процессов.

Автором настоящей статьи предлагается комплекс мер, направленных на совершенствование управления операциями с коммерческой недвижимостью, в том числе:

• •    использование системного подхода к методам управления недвижимостью, включающим такие механизмы инновационной поддержки осуществления операций, как инвестиционные, информационные и организационные инструменты;

• •    формирование единой системы учета и регистрации объектов, субъектов, операций с недвижимостью на основе классификационной идентификации объектов, законодательных требований к организации документооборота и информационной базы, защиты прав собственности, полноценного вовлечения объектов недвижимости в гражданский и бюджетный обороты;

• •    осуществление моратория наличия, полноты и результативности нормативной правовой базы, регулирующей инновационные процессы в субъектах Российской Федерации (инновационные стратегии, программы поддержки малых и средних предприятий, программы поддержки науки и образования);

• •    применение информационных систем и информационно-коммуникационных технологий в коммерческих, консалтинговых организациях, направленных на расширение инновационного поля в управлении недвижимостью за счет разработки информационных web-приложений и сайтов коллективного использования.

На рисунке представлено авторское видение механизма инновационного воздействия на эффективность операций с коммерческой недвижимостью, включающего три блока:

• 1)    инвестиционное обеспечение (разработка и внедрение инвестиционного проекта);

• 2)    организационное обеспечение (законодательство, учет, контроль);

• 3)    информационное обеспечение.

На эффективность функционирования информационной системы в консалтинговой компании, как показывают исследования, существенное влияние оказывают инновационные изменения в бизнес-процессах и инновационных продуктах (см. [4]). Эти инновационные изменения обеспечивают следующее:

• •    тесная интеграция автоматизации бизнес-процессов в консалтинговых компаниях с бизнес-сетями пользователей информационных услуг;

• •    дифференцированное использование информации о коммерческих операциях с недвижимостью непосредственно на серверах консалтинговой компании (клиентская информация) и дополнительных внешних функционалов, расположенных в мобильных приложениях;

• •    модульное управление операциями с недвижимостью с учетом девелоп-ментского цикла ввода объектов в эксплуатацию и арендного спроса по основным сегментам регионального рынка недвижимости;

• •    повышение эргономичности пользовательского интерфейса, функциональное расширение возможностей информационно-коммуникационных технологий с системами повышенной автоматизации, складской и транспортной логистики.

В результате инновационных изменений проведение операций на региональном рынке недвижимости будет более функ-

Механизм инновационного воздействия на эффективность операций с коммерческой недвижимостью

циональным, расширится клиентская база. Расширение клиентской базы достигается за счет обеспечения возможности сохранения и преемственности информации, глубокого изучения потребностей каждого участника рынка, прогнозирования их поведения при изменении экономической ситуации. Клиентская база формируется на сайте коллективного пользования, обеспечивает сотрудникам компании возможность общаться в режиме реального времени и формировать видео-конфигурацию операций с недвижимостью по основным сегментам рынка.