Местный налог на недвижимость: необходимость и перспективы его введения

Т.П. Булахова ведущий специалист комитета по доходам департамента финансов администрации города Томска, аспирант кафедры финансов и учета экономического факультета Томского государственного университета

В статье автор рассматривает особенности проекта федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации». (далее – законопроект, проект закона), который устанавливает местный налог на недвижимость, возможность введения его в действие, проблемы, которые могут возникнуть в связи с его введением, а также представляет краткий обзор зарубежного опыта и опыта некоторых регионов во введении и функционировании местного налога на недвижимость.

Налоги – главный источник пополнения государственного бюджета. Структура налогов постепенно меняется. Основные поступления в бюджет идут за счет коммерческой деятельности (налог на добавленную стоимость – НДС, налог на прибыль). По сравнению с западными странами в России налог на имущество не играет столь большой роли, но скоро ситуация может измениться. В связи с этим государство решило изменить свой подход к имущественным налогам.

Законопроект разрабатывается с целью создания налоговых условий для формирования рынка доступного жилья. Его основная задача – установить местный налог на недвижимость жилого назначения и определить порядок введения этого налога.

Налог вводится для юридических и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартиры, жилые дома, дачи), гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и гаражно-строительных ко- оперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства. Для плательщиков (физических и юридических лиц) местный налог на недвижимость заменит налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения соответствующих объектов.

Установление местного налога на недвижимость и определение его основных элементов путем принятия соответствующей главы Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) обеспечит реализацию реформы налогообложения недвижимости в масштабах России путем постепенного, по мере готовности, его введения решениями представительных органов местного самоуправления в период до 1 января 2007 года.

Ведение налога на недвижимость жилого назначения и гаражи, поступающего в местные бюджеты, обеспечит возможность финансирования развития инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку, включая налогообложение уже построенного жилья. Это станет бюджетной основой для возвратности средств, привлекаемых для инженерной подготовки земель, снизит риски и затраты застройщиков за счет отказа от административного регулирования условий, связанных с развитием инженерной и коммунальной инфраструктуры и передачей части построенного жилья. Тем самым создается возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы.

Необходимые для введения налога на недвижимость создание единого кадастра недвижимости, а также оценка налоговой базы на основе рыночной стоимости объектов обеспечат прозрачность и возможность управления развитием недвижимости в жилищной сфере со стороны органов местного самоуправления. Введение местного налога на недвижимость позволит увязать цели развития и застройки поселений, обеспечивая согласование интересов органов местного самоуправления, застройщиков, собственников жилья и остального населения.

Законопроект устанавливает следующее.

• 1.    Основные элементы налога.

• 2.    Проектом закона устанавливаются общие принципы оценки недвижимого имущества для целей налогообложения, которые направлены на приближение оценки недвижимости для целей налогообложения к рыночной стоимости объектов недвижимости с применением методов массовой оценки на основе анализа рыночных цен.

Объектом налогообложения является недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены такие объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога – физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. В случае, когда земельный участок находится на праве аренды, налогом на недвижимость облагаются здания (помещения) жилого назначения, а за пользование землей уплачивается арендная плата.

Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8.

С учетом социальной значимости жилья законопроектом устанавливается размер налогового вычета для налогоплательщиков – физических лиц, являющихся собственниками жилья. Размер налогового вычета определяется исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Проектом закона устанавливается минимальная не облагаемая налогом норма в размере средней в конкретном муниципальном образовании стоимости пяти квадратных метров общей площади жилья, которая может быть увеличена по решению органов местного самоуправления.

Налоговый вычет применяется при исчислении налоговой базы объекта жилищного фонда, находящегося по месту жительства физического лица – налогоплательщика.

Законопроектом предусмотрено, что ставка налога устанавливается представительными органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1 процента, единая в пределах конкретной территории для физических и юридических лиц.

Порядок проведения оценки устанавливается органами местного самоуправления, в том числе учетные характеристики объектов недвижимости, принимаемые во внимание при оценке, функциональные обязанности различных органов по ее проведению, форма уведомлений об оценке и порядок взаимодействия с лицами (собственниками недвижимости), а также порядок привлечения на конкурсной основе профессиональных оценщиков для проведения необходимых работ.

Введение местного налога на недвижимость не только обеспечит бюджетную основу для вложений в развитие коммунальной инфраструктуры земель поселений под жилую застройку, что является необходимым условием для существенного увеличения масштабов жилищного строительства, но также позволит муниципалитетам использовать регулирующую функцию этого налога для развития территории. При этом будет обеспечено более справедливое распределение налогового бремени в интересах собственников нового, комфортного и, следовательно, более дорогого жилья. Граждане, проживающие в ветхом, малоценном и массовом жилье, должны быть защищены от повышения налогового бремени за счет установления налогового вычета.

Благодаря выравниванию условий налогообложения для юридических и физических лиц следует ожидать легализации ком- мерческой аренды и найма жилья как направления бизнеса. Это должно дать импульс развитию сектора арендного жилья.

Установление налога на недвижимость будет означать повышение налогового бремени – крупные заводы и малогабаритные квартиры будут оценивать по рыночной стоимости. Причем на территории всей страны новый налог планировалось ввести только после завершения эксперимента в городах Великом Новгороде и Твери. Эксперимент проводился с 1997 года до 1 января 2006 года.

Правительство планировало ввести налог на недвижимость на территории всей страны уже в 2004 году. Власти хотели объединить все существующие имущественные налоги – налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог – в единый налог. Однако возникло столько проблем, что сроки введения налога на недвижимость были перенесены.

Одной из главных проблем стало нежелание компаний выкупать земли под своими предприятиями. Оценка средней стоимости 1 квадратного метра, которую предложили власти регионов, включенных в эксперимент, оказалась настолько высокой, что предприятиям пришлось бы потратить крупные суммы на то, чтобы выкупить земли, на которых стоят их заводы.

Введение единого налога невозможно, пока законодательно не установлен юридически цельный объект недвижимости. Сегодня здание предприятия может принадлежать субъекту, а земля – находиться в аренде. Налог же должен взиматься и с земли, и со здания как с единого целого.

В разных странах существуют различные методики исчисления налога на недвижимость. Например, во Франции размер налога на недвижимость зависит от характеристик жилья – местоположения, категории недвижимости, площади. Исходя из этих данных, определяется возможная ставка, по которой недвижимость может быть сдана в аренду. Это и служит основой для исчисления налога, который составляет в среднем 30–40 процентов от возможной ставки найма, а его увеличение или уменьшение явля- ется прерогативой местных властей.

Не стоит, впрочем, думать, что на Западе с налоговой оценкой все идеально. Несмотря на то, что там действуют отработанные годами методики оценки недвижимости, накоплена немалая статистическая база рыночных цен квадратных метров, система оценки и налогообложения все равно работает со сбоями. Так, система налогообложения США базируется на оценочной стоимости недвижимости с поправкой на всякого рода коэффициенты. Оценку производят местные органы самоуправления, но контролировать их работу практически невозможно. Владельцы двух одинаковых объектов, расположенных по соседству, могут платить совершенно разные налоги.

Обычно ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в стране. В зависимости от установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы меняется из года в год. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних странах, например в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В большинстве же других стран действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величины ставки либо одновременно обе величины.

То, что налог нужен, сомнений не вызывает, однако Государственная Дума Федераль- ного Собрания Российской Федерации (Госдума) законопроект не приняла. Тому есть несколько причин, главные из которых – неотработанный механизм оценки жилья и отсутствие квалифицированных оценщиков на местах. Как считают оценщики, законопроект в его нынешнем виде позволяет вменять собственникам жилья свое собственное представление о рыночной стоимости недвижимости, неподкрепленное ни методиками, ни реальной статистикой. Согласно законопроекту, в частности, предполагается, что оценку имущества для налогообложения будет осуществлять уполномоченный на то орган местного самоуправления, руководствуясь методами массовой оценки.

Однако в России такой методики пока нет, а значит, считают оценщики, вводить налог преждевременно. По мнению Российского общества оценщиков, даже если на федеральном уровне и будет разработана некая методика, в регионах может не оказаться специалистов, способных ее использовать. В результате будут создаваться искаженные информационные базы, и люди будут получать необоснованные счета. Пока законопроект предлагает устанавливать налоги на жилье на основании сведений, представляемых учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость. Речь идет в том числе и о ценах сделок купли-продажи, которые будут обрабатываться с целью определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра площади. Правда, не понятно, где регистраторы возьмут эти данные. Ведь регистрационные палаты данными о ценах сделок не располагают. Кроме того, в целях минимизации налога на доходы физических лиц реальные цены в договорах почти никто не указывает. Реальную статистику о продажах имеют только отдельные агентства, но это закрытая информация. При оценке рынка аналитики ориентируются на цены предложения. Но и это не всегда возможно, поскольку речь идет не только о крупных городах и не только о квартирах, а обо всех объектах недвижимости, включая частные дома, землю, имущественные комплексы, предприятия, сельскохозяйственные угодья. Во многих регионах рынка этих видов недвижимости практически нет.

Ситуация усугубляется неясностью с ценообразованием на рынке недвижимости. Цены на недвижимость меняются стремительно, поэтому возникает вопрос, насколько часто должна пересчитываться рыночная стоимость квартиры для начисления налога. Кроме того, система массовой оценки будет адекватной только при наличии достоверных статистических данных. А пока в большинстве договоров купли-продажи недвижимости указывается заниженная цена, не превышающая 1 миллиона рублей, которая является необлагаемым налогом минимумом. Недвижимость, имеющая большую стоимость, по сути, нигде не учтена. Чуть более прозрачна ситуация в сфере новостроек, хотя и при покупке первичного жилья существует несколько возможностей занизить реальную стоимость покупки.

Вызывает нарекания специалистов и разброс ставок налога – от 0,1 до 1 процента от стоимости имущества. По мнению некоторых экспертов, это прямой путь к коррупции. Избежать этого можно только в том случае, если на федеральном уровне будут жестко закреплены налоговые ставки с тем, чтобы местные власти не могли ими манипулировать. К тому же, отсутствие фиксированной ставки является поводом к популистским мерам воздействия на электорат: снизил ставку – получил дополнительные голоса, повысил – перспектива не пройти следующие выборы. Пока клубок проблем остается не распутанным. В этой ситуации Госдума приняла решение – рекомендовать законодателю пересмотреть некоторые положения законопроекта и, пока разрабатываются методики оценки, отложить введение единого налога по крайней мере до 2007 года.

Еще одним нерешенным вопросом, способным свести на нет все попытки обязать граждан платить налог на недвижимость, является отсутствие Единого государственного реестра прав собственности на землю и недвижимость. Точнее, отсутствие не самого реестра, а данных, которые должны в нем содержаться.

Порядок начисления и уплаты налога на недвижимое имущество определен в зако- нопроекте следующим образом. Налоговая служба на основании данных Единого государственного реестра прав собственности на землю и недвижимость и ставки налога, принятой местными органами, определяет налоговые обязательства человека на год и направляет ему по почте до 15 апреля текущего года соответствующее уведомление. Вот тут и начинаются проблемы. Дело в том, что большинства необходимых данных, которые потребуются налоговым службам для определения налоговых обязательств граждан, в упомянутом реестре просто нет.

Инициаторами введения налога на недвижимость для юридических и физических лиц, который должен заменить налоги на имущество граждан и организаций и земельный налог, стали Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) и Министерство финансов Российской Федерации (Минфин России). Вместе с тем в экономическом и финансовом ведомствах оговариваются: налог на недвижимость – хотя и ближайшая, но перспектива. Механизм его конкретного применения пока разработан лишь для системы налогообложения имущества физических лиц. В связи с этим был подготовлен проект другого закона – о введении нового порядка расчета налога на имущество в части налогообложения жилищного фонда физических лиц. Этот порядок основывается на определении рыночной стоимости жилья граждан.

В настоящее время ставка налога на имущество (в части жилищного фонда) физических лиц составляет 0,1–2 процента от стоимости квартиры. При этом основой ставки налога является стоимость недвижимости, установленная не рынком, а бюро технической инвентаризации (БТИ). Так, налог на жилье, стоимость которого, по оценке БТИ, не превышает 300 000 рублей, не может быть больше 0,1 процента в год, от 300 000 до 500 000 рублей – не больше 0,3 процента, свыше 500 000 рублей – не больше 2 процентов. Организации платят налог на имущество по ставке 2,2 процента, а также земельный налог, ставка которого в различных российских регионах не одинакова.

Еще в 2003 году Минфин России внес в правительство законопроект о введении нового порядка расчета, который предусматривал снижение действующей максимальной ставки налога на имущество с 2 до 0,1 процента от стоимости жилого помещения. Фактически для всех имущих граждан в перспективе это и должно быть единым налогом на недвижимость, поскольку разработанный порядок расчета налоговой ставки в зависимости от стоимости жилья предполагается распространить и на земельные участки, владельцами которых являются физические лица.

Соответствующие ведомства и Госдума уже поддержали инициативу введения рыночного механизма расчета налога на имущество физических лиц. Ставку единого налога планируется установить не на уровне 0,1 процента, как планировалось ранее, а дифференцировать в пределах от 0,1 до 0,3 процента от рыночной стоимости объекта недвижимости, правда, пока только жилой.

В интервале ставок должна учитываться различная стоимость квартиры: чем она дороже, тем выше должен быть уровень налога. Средства от взимания налога на недвижимость, как и ныне действующие налоги на имущество физических и юридических лиц, а также на землю, будут поступать в местные бюджеты. В свою очередь, власти на местах смогут устанавливать конкретный размер налога самостоятельно, но при этом, не выходя за рамки, определенные федеральным законодательством. Авторы проекта закона полагают, что это, в частности, позволит региональным администрациям с учетом собственных доходов регулировать финансирование застройки территорий и развития инфраструктуры жилого строительства.

Если с расчетом ставки налога на недвижимость в правительстве концептуально справились, то с разработкой методики массовой оценки недвижимости (пока жилой) пока есть проблемы. Без этой методики ни рассчитать ставку налога, ни завершить налоговую реформу нельзя. В 2003 году Минфин России предложил это ответственное дело Государственному комитету по строительству и жилищно-коммунально- му комплексу (Госстрой России). Однако разработанная Госстроем России методика не нашла поддержки правительства.

Суть методики в следующем: массовая оценка жилья прежде всего должна проводиться с учетом затрат на его строительство. Разработчики методики пытались подвести такие затраты к рыночной стоимости жилищного фонда при помощи специальных коэффициентов. Введение других коэффициентов учитывало физический износ зданий, их территориальное расположение (например удаленность от объектов социальной и транспортной инфраструктуры), а также наличие неблагоприятных факторов (коэффициент внешнего износа).

Все эти коэффициенты Госстрой России предлагал рассчитывать методом так называемых «парных продаж». Это значит, что основой оценки стоимости жилья является сравнение данных реализации на рынке недвижимости нескольких аналогичных объектов. Такая методика позволяла определить реальную стоимость жилья с погрешностью в 10–15 процентов.

Проводить массовую оценку на всей территории нашей страны – процедура очень затратная. Кадастровая переоценка недвижимости может обойтись в суммы, превышающие сбор налога. Именно поэтому правительство отложило еще на год (до 2006 года) переход на новые ставки налога на имущество. Те субъекты Федерации, которые смогут сделать эти расчеты, правильно оценив рыночную стоимость имущества, имели право ввести у себя новую ставку налога уже с 2005 года.

Обсуждение результатов эксперимента состоялось 25–26 января 2006 года в Великом Новгороде. По результатам обсуждения были подведены итоги и приняты рекомендации для Правительства и Федерального собрания Российской Федерации. В частности, Федеральному собранию и Правительству предложено продолжить работу над проектом федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» и предусмотреть положения для проведения подготовительных мероприятий в субъектах Российской Федерации и муниципалитетах.

Проведение эксперимента в Великом Новгороде и Твери стало важным этапом в апробировании налогового законодательства.

Став источником местного бюджета, налог на недвижимость повысил ответственность местного самоуправления за организацию налогообложения и показал эффективность проделанной работы.

Помимо финансового результата, эксперимент стимулировал создание реестра объектов недвижимости, который сделал налогообложение прозрачным. Эксперимент имеет реальные результаты: за 6 лет его проведения в 25 раз возросли поступления налога на недвижимость. Вначале бюджет, конечно, понес потери. Но они полностью компенсировались за счет дополнительных поступлений от налога на прибыль, подоходного налога, выкупной цены на земельные участки, которые приобретали в собственность организации города. Эксперимент простимулировал спрос на недвижимость.

Необходимо извлечь уроки, изучить все проблемы с целью распространения опыта на всей территории нашей страны.

Однако в Минфине России нет доверия к регионам с неразвитым рынком недвижимости: там еще долго ее стоимость будет оценивать БТИ. Раз ставка налога уменьшится, значит, налоговая нагрузка на собственников жилья в этих регионах тоже снизится в 20 раз. В то же время жители больших городов, где квартиры дорогие, будут платить практически на порядок больше, чем сейчас. Поэтому считается, что объем связанных с жильем отчислений единого налога на недвижимость не столько увеличится, сколько перераспределится между налогоплательщиками. Хотя существует другое мнение: сбор налога может увеличиться в 2,4 раза в год.

Но гражданин сможет уменьшить для себя налоговую нагрузку, поскольку в законопроекте о новом порядке расчета налога на недвижимость существует положение о «специальном вычете». Из налога предлагается вычитать разницу между стоимостью жилья в муниципальной собственности, умноженную на определенное коли- чество метров (предположительно 5–6 метров), и ценой квартиры налогоплательщика, рассчитанной по новой методике ее оценки, которая еще не разработана.

Несмотря на ряд существующих проблем, по прогнозам специалистов, законопроект о налоге на недвижимость в части налогообложения жилищного фонда физических лиц будет принят. Однако эти проблемы имеют не временный характер, и без принятия эффективных решений на законодательном уровне сдвинуть дело с места вряд ли удастся.

***

1Постановление Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»

Постановление Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 (далее – Постановление) издано в рамках мер государственного регулирования и контроля в области долевого строительства недвижимости (кроме строительства объектов производственного назначения), предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Отдельные нормы Постановления, подробнее о которых будет сказано далее, вступают в силу с 1 января 2007 года.

Собственные денежные средства застройщика и финансовая устойчивость его деятельности

В соответствии с Законом Правительство Российской Федерации обязано устанавливать требования к размеру собственных денежных средств застройщика, привлекающего денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и нормативы оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Постановление определило минимальный размер собственных денежных средств застройщика: он должен составлять 7 процентов средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.

Утвержденным Постановлением «Положением о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» предусмотрено, что упомянутыми нормативами являются:

• •    норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

• •    норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

• •    норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Постановление установило нормативы оценки финансовой устойчивости застройщика:

• •    норматив обеспеченности обязательств – не менее 1;

• •    норматив целевого использования средств – не более 1;

• •    норматив безубыточности – не менее 1.

Таким образом, сумма обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве должна быть по крайней мере не меньше суммы его активов, сумма активов застройщика, не связанных со строительством, – не более суммы его прочих обязательств, и хотя бы один год из последних трех лет работы застройщика должен быть безубыточным.

Нормы Постановления, определившие минимальный размер собственных средств, и нормативы оценки финансовой устойчивости, вступают в силу с 1 января 2007 года.

Продолжение см. на стр. 29

¹ Использованы материалы сайта «КонсультантПлюс».