Методические подходы к оценке выбора объектов коммерческой недвижимости для инвестиций

Недвижимость исторически выступала инструментом для решения государственных задач, соответствующих конкретным этапам развития общества. Она использовалась в коммерческих целях, могла приобретаться, продаваться и служить обеспечением по кредитам. По мнению Чиргиной А.И., вся недвижимость носит коммерческий характер, поскольку даже жилая недвижимость приносит доход государству через налоговые поступления в бюджет [17, с. 7]. В традиционном подходе к коммерческой недвижимости относят: офисы, магазины, склады, гостиницы и другие объекты, предназначенные для ведения коммерческой деятельности [9, с. 322].

Демченко А.М. и Иванова Н.А. указывают, что лишь с начала 2000-х годов на рынке появились квалифицированные риэлторы, оценщики, нотариусы и ипотечные организации, что способствовало его институционализации и цивилизации [10]. Авторы выделили три ключевых элемента рынка недвижимости: государственное регулирование, объём инвестиций в недвижимость и уровень спроса на неё [10].

Российский рынок недвижимости традиционно привлекает значительные инвестиции. Однако за первые 7 месяцев 2025 года объем ввода объектов недвижимости в Рос- сии замедлился: в январе - 17,07 млн. кв. м. жилой и нежилой недвижимости, в июле – 12,4 млн. кв. м., индекс роста составил 0,88 [14]. Бизнес-сегмент испытывает серьёзное давление, заставляя компании сокращать расходы, в том числе на аренду офисных и складских помещений. Многие бизнес-центры работают с низкой заполняемостью. Эти факторы снижают привлекательность инвестиций в российскую недвижимость как для внутренних, так и для иностранных инвесторов [10, с. 146].

Итак, развитие рынка недвижимости в настоящее время характеризуется воздействием множества внутренних и внешних факторов [6]. Не последнее место отводится процессам урбанизации населения и территорий, сопровождаемым агломерационными эффектами. Значительное влияние оказывает и развитие цифровых торговых платформ вместе с внедрением цифровых инструментов управления экономикой [13].

В то время как развитие методического инструментария опаздывает за этими процессами, что не позволяет ориентировать предпринимателей в выборе наиболее выгодных условий инвестирования. Методические подходы к оценке недвижимости характеризуются в лучшем случае методиками оценки стоимости объектов недвижимости. Также рассматриваются методические под- ходы по повышению эффективности управления недвижимостью. Кроме того, крайняя узость официальной статистической информации вынуждает ориентироваться в методическом аспекте и в принятии решений на данные аналитических агентств.

Цель исследования заключается в анализе методологических и методических подходов к оценке рынков коммерческой недвижимости, разработке методики проведения выбора объектов недвижимости для инвестирования на примере объектов коммерческой недвижимости г. Казани, формулировании предложений по совершенствованию статистического учета и деятельности аналитических агентств, направленных на развитие инвестиций в объекты коммерческой недвижимости.

Материалы и методика исследования

В качестве основного источника исследовательских данных задействованы данные аналитических агентств, касающиеся коммерческой недвижимости, а также методологические и методические разработки отечественных ученых, направленные на раскрытие тенденций развития рынков коммерческой недвижимости и принятие решений об инвестировании в конкретные объекты недвижимости. В процессе работы применялись методы системного и логического анализа, в т.ч. метод экономико-статистических исследований, общесистемный метод анализа иерархий.

Результаты исследования и их обсуждение

По оценкам Казанского Н., общий объем ввода коммерческой недвижимости в России по итогам 2024 г. достиг 6,4 млн кв. м., что почти сравнялось с рекордным показателем 2014 г. в 7,5 млн кв. м. Согласно прогнозам, данная тенденция сохранится и в 2025 г. Ожидается новый рекорд ввода – 8 млн кв. м., где преобладание останется за складскими объектами [12].

Макушин М.А. выделил устойчивые факторы роста предложения складских площадей, среди которых численность населения, активность многоканальных ритейлеров, политика региональных и местных властей, а также девелоперская активность, что подтверждается экспертными интервью и отчетами консультантов [13, с. 44].

По мнению Боровских О.Н., Евстафьевой А.Х., рынок офисной недвижимости находится в стадии стагнации. Арендаторы предпочитают выбирать помещения с готовой отделкой ввиду высокой стоимости ремонта. Наибольшим спросом пользуются офисы классов А и В [5, с. 56].

По мнению Демченко А.М., Ивановой Н.А., также особенно быстрыми темпами развивается рынок складской недвижимости. Рост онлайн-торговли и маркетплейсов вызывает дефицит складских площадей для хранения товарных запасов [10, с. 143].

Гудов И.В. отмечает, что в условиях глобализации, цифровизации и изменения потребительских предпочтений рынок коммерческой недвижимости претерпевает значительные трансформации, требующие пересмотра традиционных методов управления и развития. Рост интереса к устойчивому строительству выступает одной из ключевых тенденций на рынке, вызванной как общественными ожиданиями, так и нормативными требованиями. Концепция устойчивого строительства включает применение энергоэффективных материалов, снижение углеродного следа и рациональное использование ресурсов. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объекты с экологической сертификацией привлекают на 15-20% больше арендаторов по сравнению с традиционными зданиями [9].

Девелоперы все чаще создают многофункциональные комплексы, включающие офисные, торговые, производственные и жилые пространства. Такой подход позволяет одновременно повышать доходность объектов за счёт разнообразия источников прибыли, снижать риски, связанные с экономическими колебаниями, благодаря независимому спросу на разные сегменты, а также обеспечивать комфортные условия для работы, отдыха и проживания [8, с. 34; 9].

Долгое время рынок коммерческой недвижимости концентрировался преимущественно в крупнейших городах. В настоящее время наблюдается возрастающий интерес к развитию региональных рынков: в Казани, Екатеринбурге, Новосибирске. Региональные рынки привлекают девелоперов более низкими затратами на строительство и эксплуатацию. Однако ключевыми вызовами остаются ограниченная покупательная способность и необходимость адаптации проектов к специфике регионального спроса [9].

В условиях изменяющегося спроса на офисные и торговые помещения аренда- торы предпочитают краткосрочные договоры аренды, коворкинги и гибкие офисные пространства [9].

Цифровизация остаётся ключевым фактором развития рынка коммерческой недвижимости на всех этапах жизненного цикла объектов – от проектирования до эксплуатации. Цифровые технологии позволяют девелоперам и арендаторам формировать более обоснованные решения, используя информацию о посещаемости торговых центров и интенсивности использования офисных площадей, упрощают процессы заключения договоров, ускоряют транзакции, снижают операционные расходы на 20-30 %, что повышает привлекательность объектов для арендаторов [9].

Прогноз на 2025 г. предполагает сохранение высокой активности на рынке недвижимости, связанной с комплексами и складами для крупных корпоративных клиентов [3, с. 3].

В оценках эффективности управления недвижимостью ученые часто применяют агломерационный подход. В методических подходах к оценке эффективности функционирования городских агломераций, в частности у Балгиновой К.М. и Шакибаева М.К., выделяется понятие агломерационного эффекта. Он представляет собой экономическую выгоду, возникающую благодаря территориальной концентрации производств и иных экономических объектов в городах и агломерациях [2, с. 56].

Согласно мнению Большенко С.Ф. и Ка-фидова В.В., современное развитие городов больше связано не с ростом материального производства, а с расширением сервисных отраслей и информационных секторов экономики, для которых необходимо привлекать высококвалифицированные кадры [4, с. 26].

Наиболее часто применяемой мерой оценки эффективности пространственной организации городской среды выступает выбор пространственно-временной доступности различных видов деятельности, социальных взаимодействий, благ и услуг [11, с. 85].

В рамках другого методического подхода, связанного с управлением портфелем корпоративной недвижимости, например, Стерник С.Г. и Изюмов М.Д. выделили две важнейшие задачи: во-первых, необходима разработка пошаговых методик, позволяющих количественно оценивать эффективность использования площадей и объектов недвижимости; во-вторых, требуются ме- тодики, адекватно учитывающие условия функционирования конкретной компании и её стратегию развития [15, с. 49].

Фаттахутдинова Ф.И. и соавторы предложили методику оценки эффективности управления портфелем недвижимости, включающую анализ широкого круга показателей. Ключевыми показателями выступают срок окупаемости и чистая приведённая стоимость [16, с. 167].

Ясницкий Л.Н. и соавторы упомянули, что для оценки объектов недвижимости применяются пять основных методов: сравнительный, затратный, остаточный, доходный методы и метод капитализации. Наблюдается повышенный интерес к методам искусственного интеллекта [18, с. 610].

В работе Алексеевой Н.А. подробно раскрыт метод анализа иерархий, состоящий в декомпозиции проблемы на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательности суждений эксперта по парным сравнениям. Метод анализа иерархий служит для обоснования принятия решений в условиях определенности и многокритериальности, что приемлемо в решении проблем выбора объектов недвижимости для инвестирования [1].

Предлагаем методику выбора объектов коммерческой недвижимости для последующего инвестирования, основанную на сопоставлении разных по содержанию характеристик (показателей) рынков. В ходе овладения методом анализа иерархий требуется: разработать критерии для сравнения параметров рынков; сформировать основные целевые рынки, которые подлежат оценке; сделать ранжирование критериев между собой по предпочтению потенциального инвестор; оценить каждый показатель, характеризующий тот или иной рынок коммерческой недвижимости, с позиций важности каждого критерия; сравнить рассчитанные варианты и сделать выбор наиболее оптимального инвестиционного предложения. Для более подробного ознакомления с методикой рекомендуем источник [1].

На первом этапе методики выберем критерии оценки коммерческой недвижимости. Выбор критериев обусловлен специфическими особенностями каждого вида недвижимости, целями и рисками инвестора, наличием отчетной информации. Средняя цена за 1 кв. м и максимальная стоимость объекта помогают определить финансовые рамки, ценовые тренды дают понимание динамики рынка, количество инвестиционных предложений отражает ликвидность и конкурентоспособность рынка, коэффициент капитализации отражает отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости объекта, уровень операционных расходов определяет отношение операционных расходов к валовому доходу, рыночная ликвидность объекта показывает способность быстро продать или сдать объект в аренду без существенного снижения цены, чистый дисконтированный доход показывает приведенную доходность вложений в инвестиционный проект. Показатели целесообразно подразделять по секторам инвесторов-собственников и арендаторов (таблица).

На втором этапе зафиксируем показатели рынка коммерческой недвижимости в г. Казань на 20.08.2025 г., предоставленные сайтом «Витрина недвижимости Restate» под номерами 1-4 [7]. Остальные показатели под номерами 5-8 приняты в условных значениях (таблица).

Больше всего количество предложений по аренде коммерческой недвижимости. Самыми дорогими предложениями по цене на 1 кв. м. являются предложения по продаже коммерческой недвижимости и продаже офисов. Наивысшая динамика цен за 1 кв. м. недвижимости наблюдалась на рынке аренды отдельно стоящих торговых зданий – прирост на 31,2%.

Исходная информация для выбора объектов недвижимости [7]

Наименование показателя	Сектор арендаторов						Сектор инвесторов-собственников
	л й -е © л er И © & ^	л ег л й о л ег И © &	я И и л 5 © ф Й ф а ф и ф к ? я 5 о я ег И ^	я й и ф ф © ф © и и ф Й н © Й го И © а и л ег И а	к и и ф © ф © Й © а © h л ег И а	к 4) И го И Ф я КФ © К И и © и л и а ^	я н Я я >я о Я я о В	Я © я И © а В
1. Средняя цена за 1 кв. м., руб.*	1156	547	679	561	1867	1245	158201	169471
2. Максимальная цена за объект, млн руб.*	1,9	17,8	0,375	1,8	2,7	5,2	97,2	230
3. Темп прироста цен за 1 кв. м в августе 2025 г. к августу 2024 г., %*	9,5	16,5	31,8	1,8	12,9	6,1	11,1	10,4
4. Количество предложений на рынке, ед.*	321	173	35	42	51	18	419	197
5. Коэффициент капитализации, коэфф. **	0,04	0,06	0,05	0,07	0,11	0,12	0,12	0,08
6. Уровень операционных расходов, коэфф. **	0,35	0,41	0,40	0,45	0,52	0,44	0,50	0,48
7. Рыночная ликвидность объекта, дни **	32	27	17	25	37	20	15	16
8. Чистый дисконтиро-ванный доход, млн руб. **	125	78	83	92	655	438	930	1030

Примечание: * – анализ коммерческих предложений недвижимости в г. Казани за 20.08.2025 г. [7];

** – условные значения показателей.

На третьем этапе рассчитаем матрицу парных сравнений по критериям оценки. Для гипотетического инвестора критерии выставлены таким образом, что наибольшее предпочтение отдано критериям динамики цен за 1 кв. м. на рынках, максимальной цене объекта, рыночной ликвидности объекта, уровню операционных расходов, далее остальным критериям. Критерий количества заявленных предложений на рынке большого значения для выбора инвестиционных предложений не имеет.

На четвертом этапе проведем сравнение инвестиционных предложений на рынке отдельно по каждому критерию оценки и по секторам. Например, в секторе аренды по средней цене за 1 кв. м предпочтение отдается аренде складов, отдельно стоящего торгового здания и производственного помещения. В секторе собственников по коэффициенту капитализации наибольшим спросом пользуется продажа коммерческой недвижимости.

В таких многофакторных условиях функционирования рынков сложно делать окончательный выбор инвестиционных предложений. По этой причине необходимо сделать свод ранее рассчитанных показателей. Итоговый расчет показал, что самое выгодное инвестиционное предложение в сложившихся рыночных условиях и при выбранных предпочтениях критериев по состоянию на август 2025 г., - это аренда отдельно стоящего торгового здания, т.к. величина глобального приоритета составила 0,44 баллов. На втором месте – предложение по аренде торгового помещения (0,25 баллов), на третьем месте - предложение по аренде производственного помещения (0,22 баллов). Аренда отдельно стоящего здания является наиболее экономически выгодной, что обеспечивается сочетанием наиболее выгодных условий: минимальной стоимостью объекта и высокой ликвидностью.

Дополнительные эффекты от инвестирования в аренду отдельно стоящего здания заключаются в возможности комбинации различных видов недвижимости, полном контроле над эксплуатацией, ремонтом, перепланировкой и управлением объектом, имиджевой составляющей.

Заключение

Ценность коммерческой недвижимости в том, что она способствует созданию рабочих мест, стимулирует деловую активность и привлекает инвестиции. Методика выбора объектов коммерческой недвижимости, основанная на методе анализа иерархий, выявила наиболее выгодные объекты для инвестирования в предполагаемых условиях.

Поскольку система статистического учета недостаточно подробно формирует исходную статистику по рынкам недвижимости, что затрудняет раскрытие сложившихся закономерностей на рынках, предлагаем важнейшие показатели для мониторинга тенденций и состояний рынков недвижимости в разрезе видов объектов: объем сделок аренды и продажи на первичном, вторичном рынках недвижимости, тыс. руб.; объем нового строительства объектов недвижимости, тыс. руб.; уровень вакантных площадей всего, в т.ч. класса А, В, %; индекс роста числа зарегистрированных организаций и индивидуальных предпринимателей в регионе присутствия к предыдущему периоду, %; сумма операционных расходов по видам недвижимости в целом и на 1 кв. м., тыс. руб.; средние запрашиваемые ставки аренды недвижимости, руб./ кв. м. в год и другие.

Эти показатели позволят инвесторам принимать своевременные инвестиционные решения, экономить затраты на поиск информации и подготовку сопроводительной документации по сделкам. В целом рынок коммерческой недвижимости демонстрирует значительный потенциал роста. Для успешного использования этих возможностей девелоперам и инвесторам необходимо проявлять адаптивность, внедрять новые технологии и осуществлять стратегическое планирование.