Методические подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий

Автор: Миндрин А.С., Корнеев А.Ф., Капитонов А.А.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Практический опыт - оценка всех видов собственности

Статья в выпуске: 8 (83), 2008 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/170151812

IDR: 170151812

Текст статьи Методические подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий

1 В том числе информация сайта Центра рыночной информации АПК Министерства сельского хозяйства Российской Федерации

Определяются:

1) размер прибыли предпринимателя на основании типичного распределения прибыли между правообладателем и предпринимателем: ориентировочно 25 процентов прибыли относятся к прибыли, получаемый за счет использования земельного участка, 75 процентов – к прибыли за счет предпринимательской деятельности;
2) наиболее эффективный севооборот для каждой почвенной разновидности. Кри-
терием его определения является максимальное значение удельного показателя земельной ренты при сохранении плодородия почвенного слоя;

3) значение коэффициента капитализации земельной ренты (далее – коэффициент капитализации).

Определение величины коэффициента капитализации может осуществляется следующими методами:

• кумулятивного построения;
• рыночной экстракции.

Метод кумулятивного построения предполагает следующую последовательность действий:

1) определение базовой величины коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения для базового субъекта Российской Федерации;
2) корректировка базовой величины коэффициента капитализации;
3) определение величины коэффициента капитализации для субъекта Российской Федерации.

Базовая величина коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения корректируется:

• на риск инвестирования;
• на риск ведения сельского хозяйства в субъекте Российской Федерации.

Величина корректировки базовой величины коэффициента капитализации на риск инвестирования ( К_ри ) определяется в соответствии с формулой:

К ри = 1 +

РИП n

где РИП – ранг инвестиционного потенциала субъекта Российской Федерации;

n – количество субъектов Российской Федерации, участвующих в ранжировании.

Величина корректировки базовой величины коэффициента капитализации на риск ведения сельского хозяйства ( К_рсх ) определяется в соответствии с формулой:

Крсх = З х Кмакс, где Р – ранг природно-климатического потенциала субъекта Российской Федера- ции;

З – количество зон, выделяемых на территории Российской Федерации для целей государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по природно-климатическим условиям;

К_макс – максимальное значение величины корректировки, устанавливаемое в размере эффективной доходности погашения по облигациям федерального займа России при максимальном сроке погашения.

Определение коэффициента капитализации для субъекта Российской Федерации ( К_к ) осуществляется в соответствии с формулой:

Кк = БКк х Кри + Крсх, где БКк – базовая величина коэффициента капитализации (обозначения других коэффициентов указаны выше).

При определении коэффициента капитализации принимаются во внимание локальные риски в субъекте Российской Федерации. Учет локальных рисков дополнительно обосновывается.

При определении величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции учитывается среднерыночное соотношение земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Удельные показатели кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка рассчитываются путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Таким образом, относительно Методических указаний (проекта) по определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения (далее – Проект) и результатам их апробации в трех субъектах Российской Федерации (Калужской, Тверской областях и Краснодарском крае) можно сделать следующие замечания.

1. Концептуально Проект полностью отвергает методологию ГКОЗСХН, использовавшуюся в двух турах (в 2000 и 2006 годах), и результаты которой широко применяются на практике (например в качестве базы для исчисления земельного налога). Таким образом, нарушается преемственность расчетов и результатов оценки, полученных ранее в I-м и II-м турах, к которым пользователи, несмотря на недостаточную объективность результатов, уже привыкли.
2. По утвержденной (официальной) методике оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этапа:

1) на межсубъектном уровне Российской Федерации – разработка межрегионально сопоставимых нормативов для оценки земель в субъекте Российской Федерации;
2) в субъектах Российской Федерации по земельным участкам (землепользованиям).
3. Проект регулирует кадастровую оценку земель в отношении части земель сельскохозяйственного назначения, а именно, пахотнопригодных земель. Не дана методика оценки кормовых угодий (сенокосов, пастбищ), составляющих почти половину всех сельскохозяйственных угодий.
4. Издержки производства в Проекте определяются на основе технологических карт. При этом ведется поэлементный рас-
чет затрат (горюче-смазочные материалы, удобрения, ядохимикаты и т. п.), что достаточно трудоемко (например в части сбора качественной информации). В результате расчетные затраты существенно (в разы) отличаются от фактических (по зерновым: Калужская и Тверская области – соответственно в 1,6 и 1,8 раза, Краснодарский край – в 1,3 раза; по многолетним травам – соответственно в 5,5; 9,5; 2,3 раза и т. д.).
5. Согласно Проекту удельный валовой доход рассчитывается как произведение нормативной (потенциальной) урожайности каждой сельскохозяйственной культуры и ее прогнозируемой цены реализации (методика расчета которой не приведена, указаны лишь источники информации). Уровень нормативной урожайности не имеет экономического обоснования и является условным (в качестве базовой принята урожайность, полученная при нормальной зональной технологии в Краснодарском крае). Применительно к оцениваемому земельному участку этот норматив дифференцируется по почвенным выделам и показателям агроклиматических условий объекта оценки.
6. Продолжительность периодов, по которым определяются рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию и затраты на ее производство, должны быть одинаковыми. Поскольку величина затрат формируется в течение всего периода возделывания культур (причем по разным культурам продолжительность периода может быть разная, например зерновые озимые и яровые), следует брать годичный период (это соот-
ветствует принятой отчетности в системе государственной статистики). В связи с этим и рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию, и затраты на ее производство следует определять в среднегодовом исчислении, то есть использовать данные государственной статистической отчетности.
7. Проект исходит из определения ренты на основе наиболее эффективного севооборота для каждой почвенной разновидности (в Тверской области рента образуется в основном за счет картофеля, в Калужской – за счет картофеля и частично зерновых). В конечном итоге на оцениваемом земельном участке, состоящем из множества почвенных разновидностей, может существовать достаточно много оптимальных севооборотов, что противоречит правилам агротехники.
8. В Проекте технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения размер прибыли предпринимателя рекомендуется определять на основании типичного распределения прибыли между правообладателем и предпринимателем: ориентировочно 25 процентов прибыли относятся к прибыли, получаемой за счет использования земельного участка; 75 – к прибыли за счет предпринимательской деятельности. Такая пропорция (25 и 75 процентов) требует научно-методического обоснования.
9. Не учитывается фактор местоположения земельного участка, предполагая самовывоз покупателем продукции. Однако практика и научные исследования показывают, что доля фактора «местоположение» в земельной ренте составляет порядка 15– 20 и более процентов.
10. Результаты апробации приведены без объективного анализа (не приведены значения рентных факторов – балл плодородия, местоположение, технологические свойства земельных участков), механическим сравнением удельного показателя кадастровой стоимости земли по действующей методике и по Проекту. Нет обоснованного критерия объективности показателей оценки. По данным апробации Проекта, уровень расчетной кадастровой стоимости по сравнению с их оценкой по действующей методике повышается в двух районах Твер-
ской области на 63 и 64 процента, и, напротив, снижается: в районах Краснодарского края на 87 процентов, в районах Калужской области – на 33 и 72 процента.
11. В Проекте предусмотрен учет множества факторов при определении коэффициента капитализации. Однако при апробации учитывался только ранг инвестиционного потенциала региона. Кроме того, вряд ли правомерно использовать этот показатель, относящийся ко всей экономике региона. По этому показателю риск инвестирования в Свердловской области (ранг 5) и в Ханты-Мансийском округе (ранг 4) ниже, чем в Краснодарском крае (ранг 6). Предпочтительнее использовать характеристики региона, связанные с аграрной отраслью, например ранг эффективности сельскохозяйственного производства.

В предлагаемом же Проекте оценка осуществляется только в субъектах федерации по земельным участкам, что приводит к непредсказуемым результатам на уровне субъекта и в конечном итоге затрудняет межрегиональное сравнение кадастровой стоимости земель.

Нормативная урожайность сельскохозяйственных культур не подвергнута апробации (ее расчетная величина выше оценочной урожайности, полученной на основе фактических данных и используемой при проведении ГКОЗСХН, по зерновым в 1,4–1,7 раза; по картофелю в 1,1; по травам в 1,8– 3,0 раза). Считаем, что при оценке земель на уровне субъектов Российской Федерации необходимо пользоваться расчетными показателями, определяемыми на основе многолетней урожайности, объективно обусловленной почвенно-климатическими условиями и местоположением земель.

В целом Проект как в концептуальном плане, так и в основных методических решениях недостаточно обоснован, результаты проведенной апробации неубедительны, поэтому нет оснований для отказа от используемой официальной методики.

Теперь рассмотрим официальную методику ГКОЗСХН в аспекте возможных направлений повышения объективности и адаптированности ее результатов к использованию не только для целей налогообложения, но и в целом в экономическом механизме землепользования и оборота земли.

Государственная кадастровая оценка в настоящее время проведена для землепользований сельскохозяйственных предприятий в целом, площадь которых исчисляется сотнями гектаров. Земельный же оборот формируют в основном значительно меньшие по площади земельные участки, имеющие фиксированные границы, площадь и местоположение, в частности, при выделении земельных долей. Экономические отношения их оборота требуют проведения их кадастровой оценки с учетом индивидуальных рентных особенностей. Стоимостной оценки земельных участков требует и процедура постановки их на кадастровый учет и осуществление сделок с ними.

Показатели оценки участков земли позволяют предотвращать преднамеренное занижение их стоимости в целях сокрытия доходов от продажи земельных участков, точнее определять стартовые цены на конкурсах и аукционах, а также размеры кредита и процентные ставки по нему при операциях залога, устанавливать эквивалентные стоимости земельных участков компенсационные выплаты при их изъятии для несельскохозяйственных нужд, дифференцировать ставки земельного налога и арендной платы. Особенно актуальна кадастровая оценка земельных участков в аспекте реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008–2012 годы для организации ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Предлагаемый в официальной методике [2, с. 271–274] для определения кадастровой стоимости по объектам оценки сельскохозяйственных угодий подход, основанный на дифференциации базовых оценочных нормативов продуктивности земель (валовой продукции растениеводства и выхода кормовых единиц) и затрат на их использование, установленных на уровне субъектов Российской Федерации, имеет существенные недостатки.

Во-первых, расчеты проводятся по принципу «черного ящика», то есть на основе данных (рентных характеристик) конкретного земельного участка с помощью специального программного обеспечения получают для него рентный доход и кадастровую стоимость. При этом непонятно, каким образом сформировались конечные результаты.

Во-вторых, в используемой схеме для расчета рентного дохода и кадастровой стоимости объекта оценки чрезмерно завышена значимость балла бонитета, а значимость фактора местоположения, наоборот, занижена. Так, например, кадастровая стоимость земельного участка при балле бонитета на 10 процентов ниже среднего по области (54 и 60 баллов) составит 63 процента от ее областного значения, или 11 480 рублей за 1 гектар, при кадастровой стоимости по области 18 350 рублей за 1 гектар (табл. 1).

Таблица 1

Сравнительный расчет кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий Ивановской области

№ п/п	Показатель	Значение показателя	Изменение факторов, %
			плодородия	технологических свойств	местоположения
			-10	10	10
Исходные данные по субъекту Российской Федерации
1	Базовая оценочная продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Во ), р.	2 560	2 560	2 560	2 560
2	Базовая оценочная продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий, ц корм. ед.	11,8	11,8	11,8	11,8
3	Базовые оценочные затраты на 1 гектар сельскохозяйственный угодий ( Зо ), р.	1 897	1 897	1 897	1 897
4	Средний совокупный балл бонитета 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Бо ), балл	60	60	60	60
5	Средний индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий ( Ито )	1,05	1,05	1,05	1,05

6	Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок ( Эро ), км	41	41	41	41
7	Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Го ), т	0,7	0,7	0,7	0,7
8	Затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 километр ( Т ), р.	3	3	3	3
9	Транспортные затраты ( Т3 ), р./га стр. 6 х стр. 7 х стр. 8	86,1	86,1	86,1	86,1
10	Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий ( Дзу )	0,19	0,19	0,19	0,19
11	Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков ( Дзт )	0,35	0,35	0,35	0,35
12	Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств ( Дтр ) стр. 9 : стр. 3	0,05	0,05	0,05	0,05
13	Доля постоянных затрат ( Дпос ) Дпос = 1 – ( Дзу + Дэт + Дтр )	0,41	0,41	0,41	0,41
Исходные данные по земельному участку
14	Балл бонитета 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Бi )	60	54	60	60
15	Индекс технологических свойств земельного участка ( Итi )	1,05	1,05	1,16	1,05
16	Эквивалентное расстояние внехозяй-ственных перевозок ( Эpi ), км	41	41	41	45
17	Нормативная грузоемкость 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Гi ), т П = ( Бi: Бо ) х Го	0,70	0,63	0,70	0,70
Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий
18	Продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Вi ), р. Bi = ( Во : Бо ) х Бi	2 560	2 304	2 560	2 560
19	Затраты, зависящие от продуктивности ( Зпi ), р. Зп = Зо х Дзу + ( Бi: Бо )	360	324	360	360
20	Затраты, обусловленные технологическими свойствами ( Зтсi ), р. 3mci = Зо х Дзт х ( Ит : Ито )	664	664	730	664
21	Затраты на внехозяйственные перевозки ( Зтрi ), р. Зтрi = Зо х Дтр х ( Бi: Бо ) х ( Эрi: Эро )	86	77	86	95
22	Затраты постоянные ( Зпос ), р. Зпос = Зо х Дпос	787	787	787	787
23	Всего затрат на 1 гектар сельскохозяйственных угодий хозяйства ( Зi ), р. Зi = Зпi + Зтсi + Зтрi + Зпос	1 897	1 852	1 963	1 906
24	Цена производства валовой продукции ( Цпi ), р. Цпi = Зi х Но , где Но - нормативный коэффициент к затратам ( Но = 1,07)	2 030	1 982	2 101	2 039

25	Дифференциальный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Дpi ), р. Дpi = Вi – Цпi	530	322	459	521
26	Абсолютный рентный доход ( Ар ) устанавливается единым на всех землях, в размере 12 р./га	26	26	26	26
27	Расчетный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий ( Зpi ), р. (стр. 25 + стр. 26) Зp = Дpi + Ар	556	348	485	547
28	Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком за 33 года (стр. 26 х 33) и округлением данных до 10 рублей	18 350	11 480	16 010	18 050
29	Изменение кадастровой стоимости, %	–	62,6	87,2	98,4

По указанной схеме увеличение эквивалентного расстояния грузоперевозок на 10 процентов (с 41 до 45 километров) приводит к снижению кадастровой стоимости примерно на 1,5 процента, с 18 350 до 18 050 рублей за 1 гектар (табл. 1).

Это подтверждается расчетами коэффициентов эластичности дифференциальной ренты по этим факторам, проведенными на материалах Ивановской области. Так, при увеличении на 1 процент балла бонитета значение ренты возрастает на 3,8 процента, значение индекса технологических свойств снижается на 1,3 процента, значение эквивалентного расстояния грузоперевозок тоже снижается, но значительно меньше – на 0,1 процента.

Недостаточный учет влияния фактора местоположения подтверждается и его низкой долей (4,6%) в оценочных затратах (табл. 2).

Таблица 2

Коэффициенты эластичности и структура ренты по факторам, % (по данным административных районов Ивановской области)

Фактор	Среднее по области значение фактора	Изменение по отношению к среднему по области, %		Коэффициент эластичности	Структура оценочных затрат, %
Фактор	Среднее по области значение фактора	фактору	кадастровой стоимо сти	Коэффициент эластичности	Структура оценочных затрат, %
Балл бонитета сельскохозяйственных угодий	60	90	62,6	3,8	33,6
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий	1,05	110	87,2	-1,3	61,8
Эквивалентное расстояние грузоперевозок, км	41	110	98,4	-0,1	4,6

Рентный доход по субъекту Российской Федерации представляет собой расчетную величину, аккумулирующую совокупное влияние всех трех факторов – плодородия, технологических свойств и местоположения земельных участков. При его расчете в рамках государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по регионам их раздельное влияние не учиты- вали, ренту по местоположению и технологическим свойствам участков в дальнейших расчетах принимали равной нулевому значению. При расчетах же рентного дохода по конкретным объектам оценки, то есть землепользований и организаций, базовые оценочные нормативы продуктивности и затрат дифференцировались с учетом соотношения индивидуальных (по объекту оценки) и региональных значений рентных факторов. Такая расчетная схема не позволяет определить долю каждого рентного фактора в общем размере земельной ренты.

Наши исследования, проведенные на материалах административных районов Ивановской области в 2003–2005 годах, показывают зависимость эффективности использования факторов производства от местоположения (табл. 3). Группировки, представленные в таблице 3, свидетельствуют, что в третьей группе районов, наиболее удаленных от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических ресурсов, выход товарной продукции на 100 гектаров сельскохозяйственных угодий в два раза ниже (57,4; 111,6), а производительность труда на 30 процентов (25,8 : 36,4) ниже в сравнении с первой, наиболее выгодно расположенной группой районов.

Схожее влияние (но менее существенное) оказывает и фактор удаленности районов до областного центра (табл. 4).

Таблица 3

Зависимость эффективности использования факторов производства от местоположения (эквивалентного расстояния) административных районов Ивановской области

со 6 о О 1 * I £ х О I $ >S CD 5 5 5 р D СП ГТ СП § О С щ СП с g о. О X £- о §	со со о з: о Si >х Ё о ^ 5 £	CD 3 И, t X о О Q.	На 100 гектаров сельскохозяйственных угодий		Выход товарной продукции
	со со о з: о Si >х Ё о ^ 5 £	CD 3 И, t X о О Q.	товарная продукция, тыс. р.	себестоимость товарной продукции, тыс. р.	на 1 л. с. энергетических мощностей, р.	на 1 среднего работника сельского хозяйства, тыс. р.
I	11	29	111,6	118,8	576,2	36,4
II	7	48	72,4	75,2	529,4	33,4
III	3	73	57,4	64,8	407,0	25,8
По совокупности	21	42	90,8	96,5	536,4	33,9

Таблица 4

Зависимость эффективности использования факторов производства от удаленности района до центра Ивановской области

О О $ § 1 =Г g g 5 5 о £ С ц о С сп g •* g О	со со о о £ 5	h¹И 6 5	На 100 гектаров сельскохозяйственных угодий		Выход товарной продукции
О О $ § 1 =Г g g 5 5 о £ С ц о С сп g •* g О	со со о о £ 5	h¹И 6 5	товарная продукция, тыс. р.	себестоимость товарной продукции, тыс. р.	на 1 л. с. энергетических мощностей, р.	на 1 среднего работника сельского хозяйства тыс. р.
I	9	37	98,9	105,3	557,3	36,0
II	8	99	86,8	92,4	551,8	33,5
III	4	178	80,3	85,3	458,5	30,0
По совокупности	21	87	90,8	96,5	536,4	33,9

Аналогичные выводы о существенном влиянии местоположения на уровень производительности факторов производства по районам Вологодской области получены учеными Северо-Западного научноисследовательского института экономики и организации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук [3, с. 26–27].

Нет однозначного мнения и о базовых показателях оценки сельскохозяйственных угодий. Одни исследователи предлагают рассчитывать рентный доход по валовой продукции растениеводства, другие – по всей валовой сельскохозяйственной продукции, третьи – только по ее товарной части.

Использование при расчете земельной ренты данных о валовой продукции растениеводства (определяемой на основе потенциальной урожайности сельскохозяйственных культур) является сомнительным по той причине, что этот показатель содержит в себе значительную долю (более 40 процентов) промежуточной продукции, потребляемой в отраслях сельского хозяйства и не имеющей рыночной оценки.

По нашему мнению, земельную ренту целесообразно определять на основе показателя товарной продукции сельского хозяйства (растениеводства и животноводства) и затрат на ее производство. Такой подход отражает сложившееся в настоящее время состояние рынка ресурсов, сельскохозяйственного производства и аграрного рынка, а также реальные возможности сельхозтоваропроизводителей по уплате налогов и внесению платежей, в том числе земельных.

Для этого в Российской Федерации в целом за последние три отчетных года определяется уровень рентабельности производства сельскохозяйственной продукции, на основе которого устанавливаются норма прибыли для расчета цены производства, коэффициенты дефляции к выручке от реализации сельскохозяйственный продукции и затратам, учитывающие диспаритет цен, сложившийся на продукцию сельского хозяйства и промышленности.

Товарная сельскохозяйственная продукция и затраты на ее производство определяются на основе отчетных данных по- следних трех лет по субъекту Российской Федерации и по его административным районам. Эти данные с учетом индексов роста цен на сельскохозяйственную продукцию и материально-технические ресурсы приводятся к последнему отчетному году, и по ним рассчитываются среднегодовые показатели.

Определяется размер земельной ренты по субъекту Российской Федерации в целом как разность между выручкой от реализации продукции и ценой ее производства (сумма затрат на производство товарной продукции плюс нормальная прибыль). Удельный показатель земельной ренты рассчитывается делением ее общего размера на площадь сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации.

Однако в настоящее время при сложившемся диспаритете цен предлагаемый подход для многих регионов пока является неприемлемым ввиду убыточности отрасли сельского хозяйства. Так, например, даже с учетом индексов цен уровень убыточности производства сельскохозяйственной продукции в Ивановской области за 2003–2005 годы в среднем составил 12,2 процента.

Фактический рентный доход, определяемый как разность между стоимостью продукции и ценой производства (фактическая себестоимость реализованной продукции, умноженная на 1,07 – норматив рентабельности, принятый в расчетах государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий) по всем районам Ивановской области оказался отрицательным. По-видимому, это явилось следствием того, что в сложившихся экономических условиях реальный рентный доход не образуется. По этой причине стоимостные данные об объемах реализации сельскохозяйственной продукции для расчета ренты использовать не представляется возможным.

Исходя из изложенного, при определении кадастровой стоимости земельного участка в качестве базового показателя ренты целесообразно использовать рентный доход, получаемый в результате расчетов по методике государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ) на уровне субъектов Российской Федерации

(для Ивановской области расчетный рентный доход равен 556 рублям за 1 гектар, а кадастровая стоимость – 18 350 рублям за 1 гектар), который официально принят и обеспечивает сопоставимость оценочных показателей по регионам.

В соответствии с ГКОСХУ местоположение земельного участка характеризуется интегральным показателем – величиной эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально- техническими ресурсами, рассчитываемыми с учетом объемов и классов грузов, качества (групп) дорог.

Наши исследования показали, что связь между местоположением и результатами производства имеет нелинейный характер и зависит от формы представления эквивалентного расстояния ( L ). В ходе исследования были рассмотрены следующие виды зависимости: линейная, логарифмическая и иррациональная (корень квадратный) (табл. 5).

Таблица 5

Матрица парных коэффициентов корреляции (по данным районов Ивановской области)

Форма связи	Коэффициент парной корреляции
Форма связи	с товарной продукцией	с себестоимостью товарной продукции
Линейная ( L )	-0,40	-0,41
Логарифмическая ( lnL )	-0,49	-0,51
Иррациональная ( L )	-0,44	-0,46

Наиболее тесная связь имеет место при логарифмической зависимости – коэффициенты парной корреляции с товарной продукцией и себестоимостью равны 0,49 и 0,51, то есть наиболее высокие. Выбор этой зависимости подтверждается и тем, что при малом расстоянии расход на пробег одного километра выше, чем на удаленном расстоянии. Именно поэтому в расчетах ренты была использована логарифмическая функция расстояния.

В качестве дополнительного фактора, характеризующего местоположение участка, был принят показатель удаленности до областного центра, который также оказывает влияние на экономические показатели сельскохозяйственного производства (см. табл. 4).

По аналогичной методике, используемой для выбора формы связи для эквивалентного расстояния, для оценки влияния этого фактора (удаленности до областного центра) на ренту также использовалась логарифмическая форма связи.

Для рассмотренных рентных факторов разрабатывались соответствующие рентные шкалы.

Степень воздействия каждого фактора неравнозначна. Долю влияния фактора на ренту можно определять на основе методических подходов по его вкладу:

1) в общую вариацию результативного показателя;
2) в величину расчетного рентного дохода при усредненных значениях экономических факторов.

Нами был использован второй подход.

На основе данных районов Ивановской области была разработана линейная регрессионная модель (в расчете на 100 гектаров сельскохозяйственных угодий).

Для приведения разнонаправленного влияния рентных факторов в однонаправленное для характеристики технологических свойств и местоположения земельного участка были использованы их обратные значения, а именно, показатель удаленности, имеющий отрицательную статистическую связь с расчетным доходом, заменялся на обратную величину, изменяющую знак связи на положительный.

В результате расчетов было получено следующее регрессионное уравнение:

РД = -210,7 + 214,5 х 1/lnL + 12,8 х 1/Итс + + 1,38 х Б + 0,006 х Эм + 70,8 х Р, где РД – расчетный доход, тыс. р.;

ln – функция натурального логарифма;

L – эквивалентное расстояние, км;

Итс – индекс технологических свойств почв;

Б – балл бонитета по совокупному почвенному показателю;

Эм – энергетические мощности, л. с.;

Р – среднегодовая численность работников, занятых в сельскохозяйственном производстве, человек.

Коэффициент множественной корреляции ( R ) равен 0,97.

На основе среднеобластных данных тру-дообеспеченности и энергооснащенности была определена нормальная величина расчетного дохода.

Исключив из общей величины расчетного дохода влияние этих экономических факторов, мы определили дифференциальную ренту. Доля влияния конкретного рентного фактора рассчитана как отношение произведения его коэффициента регрессии на среднюю по совокупности величину фактора к средней величине дифференциального рентного дохода (табл. 6).

Таблица 6

Расчет вклада факторов в дифференциальный рентный доход

Фактор	Среднее значение	Коэффициент регрессии	гр. 2 х гр. 3	Доля влияния факторов
1	2	3	4	5
1/ lnL	0,28	214,5	59,6	0,38*
1/ Итс	0,95	12,8	12,3	0,08
Балл	59,9	1,38	82,8	0,54
Итого, тыс. р./100 га	–	–	154,7	1,00

* Доля влияния фактора 0,38 = 59,6 : 154,7 и т. д.

В нашем случае доли влияния факторов составили:

• балла бонитета – 0,54;
• местоположения – 0,38;
• технологических свойств – 0,08.

Как уже отмечалось, наряду с эквивалентным расстоянием существенное влияние на рентный доход оказывает и удаленность от областного центра, поэтому доля фактора местоположения была распределена расчетноэкспертным путем следующим образом:

• на долю эквивалентного расстояния – 0,29;
• на расстояние от областного центра – 0,09.

Для разработки шкал берется дифференциальный рентный доход по субъекту Российской Федерации (базовый показатель ГКОСХУ). Для Ивановской области величина дифференциального рентного дохода, полученная по результатам проведения ГКОСХУ, на 1 января 2006 года равна 530 рублям за 1 гектар.

Рентная шкала по плодородию может разрабатываться как по баллу бонитета с определенным шагом, так и по оценочным группам почв. Предпочтительнее второй вариант, поскольку он более технологичен при расчетах кадастровой стоимости земельных участков на основе контурной ведомости почв, находящихся в границах земельного участка.

Из дифференциальной ренты (530 р./га) с учетом доли влияния (0,54) балла бонитета его вклад в ренту составит 286 рублей за 1 гектар (530 х 0,54), что является средней величиной ренты по плодородию. Средняя величина балла бонитета сельскохозяйственных угодий Ивановской области равна 60, в этом случае рентная цена одного балла составит 4,77 рубля (286 : 60). Эти цена и значение балла бонитета по оценочным группам почв и используются в расчетах рентной шкалы по плодородию (табл. 7).

Рентная шкала по технологическим свойствам рассчитывается по аналогии с рентной шкалой по плодородию (табл. 8).

Таблица 7

Фрагмент рентной шкалы по плодородию по группам почв Ивановской области

Шифр оценочной группы почв	Площадь оценочной группы почв, тыс. га	Балл бонитета	Рента по плодородию, р./га (гр. 3 : итог гр. 3 х 286)*
1	2	3	4
12	1,9	49,4	235
13	0,1	29,6	141
14	0,2	41,2	196
28	98,2	66,0	315
29	147,2	67,5	322
30	83,9	63,0	300
31	6	65,9	314
32	50,4	51,8	247
48	1,6	32,8	157
49	0,3	32,0	153
50	44,9	42,0	201
51	40,2	48,0	229
52	6,3	37,6	179

97	0,7	72,0	343
98	10,9	82,6	394
99	6	79,5	379
100	1,4	73,6	351
105	4,2	46,8	223
106	1,4	48,6	232
115	0,5	87,1	415
По области	585,9	60,0	286

* 286 – среднеобластная величина дифференциальной ренты по плодородию, р./га.

Таблица 8

Фрагмент рентной шкалы по технологическим свойствам Ивановской области

Балл производительности труда и техники на полевых работах	Индекс технологических свойств	Рента по технологическим свойствам с учетом доли их влияния, р. (гр. 2 : итог гр. 2 х 42)
1	2	3
101	0,99	45
100	1,00	45
99	1,01	44
93	1,07	42

89	1,12	40
88	1,13	39
88	1,14	39
87	1,15	39
По области	1,05	42

Для факторов местоположения «эквивалентное расстояние» и «удаленность до областного центра» доли их влияния – 0,29 и 0,09, средних значений – 41 и 87 километров, цена единицы логарифми- ческих значений соответственно равна 41,4 рубля (530 х 0,29 : In41) и 10,7 рубля (530 х 0,09 : In87). Фрагмент рентной шкалы по местоположению приведен в таблице 9.

Таблица 9

Фрагмент рентной шкалы по местоположению Ивановской области

8 1 CQ 1 $ is	lnL	Рента по местоположению с учетом доли эквивалентного расстояния, р. (гр. 2: итог гр. 2 х 154)	CD О —s § к ° о О к ₂ s о £ ¹ <0 VO О) О. 0 5	lnLo	Рента по местоположению с учетом расстояния до областного центра, р. (гр. 5: итог гр. 5 х 48)
1	2	3	4	5	6
5	1,61	355	10	2,30	93
10	2,30	248	20	3,00	71
15	2,71	211	30	3,40	63
20	3,00	191	40	3,69	58

75	4,32	132	150	5,01	43
80	4,38	130	160	5,08	42
85	4,44	128	170	5,14	42
90	4,50	127	180	5,19	41
95	4,55	125	190	5,25	41
По области	3,71	154	87	4,47	48

Анализ коэффициентов эластичности показывает, что значимость цены одного километра убывает по мере увеличения эквивалентного расстояния. Так, например, коэффициент эластичности расстояния от 5 до 10 километров составил 2,86, а от 15 до 20 километров – 1,47.

Воспользуемся разработанными шкалами для оценки конкретного участка общей площадью 155 гектара, технологические свойства которого характеризуются показателем 1,07, расположенном в хозяйстве с эквивалентным расстоянием 90 километров и удаленным от областного центра на 190 километров. Состав групп почв и их площади приведены в графах 1 и 2 таблицы 10. На основании данных шкалы по оценочным группам почв совокупный почвенный показатель и рентный доход по плодородию рассчитываются как средневзвешенные по площадям оценочных групп почв (табл. 10).

Используя полученные результаты расчета ренты участка по плодородию – 248 рублей и данные рентных шкал по технологическим свойствам – 42 (для индекса 1,07 – из гр. 3 табл. 8) и местоположению: для эквивалентного расстояния 127 (для 90 километров – из гр. 3 табл. 9) и удаленности от областного центра – 41 (для 190 километров – из гр. 4 табл. 9), определяется дифференциальный рентный доход – 458 рублей (248 + 42 + 127 + 41).

Абсолютная рента, принятая в расчетах второго тура ГКОСХУ, – 26 рублей. С учетом этой величины расчетный рентный доход в нашем случае составит 484 рубля (26 + 458), кадастровая стоимость одного гектара – 15 970 рублей (484 х 33), а всего земельного участка -2 480 тысяч рублей (155 х 15 970) (табл. 11).

Таблица 10

Расчет балла бонитета и ренты по плодородию земельного участка сельскохозяйственных угодий

з- _ О 4 ? Ё <Ь Е м £&g 1 ¹	Е 1 о 5	2	6 ® 2 § 2 t О о.	Площадь оценочной группы почв, соизмеримой
з- _ О 4 ? Ё <Ь Е м £&g 1 ¹	Е 1 о 5	2	6 ® 2 § 2 t О о.	по баллу бонитета (гр. 2 X гр. 3)	по ренте (гр. 2 x гр. 4)
1	2	3	4	5	6
28	45	66,0	315	2968	14 157
30	31	63,0	300	1 952	9 310
32	25	51,8	247	1 295	6 179
48	12	32,8	157	394	1 879
49	26	32,0	153	832	3 968
50	3	42,0	201	126	602
52	13	37,6	179	489	2 331
Итоговые значения
155		52*	248**	8 061	38 432

* 52 = 8 061 (итог гр. 5) : 155 (итог гр. 2).

** 248 = 38 432 (итог гр. 6) : 155 (итог гр. 2).

Таблица 11

Расчет кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий

№ п/п	Рентные факторы	Значения показателей	Рента, р.
1	2	3	4
1	Балл бонитета	52	248
2	Индекс технологических свойств	1,07	42
3	Местоположение: эквивалентное расстояние, км	90	127
4	расстояние до областного центра, км	190	41
5	Дифференциальный рентный доход, р./га (стр. 1 + стр. 2 + стр. 3 + стр. 4)	–	458
6	Абсолютная рента, р./га	–	26
7	Расчетный рентный доход, р./га (стр. 5 + стр. 6)	–	484
8	Кадастровая стоимость, р./га (стр. 7 х 33)	–	15 970
9	Площадь, га	155	–
10	Кадастровая стоимость участка, тыс. р. (стр. 8 х стр. 9 : 1000)	–	2 480

Предлагаемый подход использован в расчетах кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий районов Ивановской области (табл. 12).

Кадастровая стоимость, рассчитанная с учетом значимости и вариа- ции рентных факторов, в сравнении с результатами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий объективнее отражает рентные возможности сельскохозяйственных угодий.

Таблица 12

Рентные факторы и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по районам Ивановской области

Административный район	sis X « P \| 5 ^ ^ 2 § E о i X -o £ ,co X § LQ CD щ О	s 8 e 5 с о \| о 8 ⁵ §	. CD § £ § * О R Q) О I X X CD I 5 E к CD о X s R CQ X О ЕГ и о X * <п no.	н¹. 2 g X 8^ I 0.	Кадастровая стоимость, р/га		six г $,* О О О к 5-0 Е со и. CD 4 * X R v о о $ со О R 0. §
Административный район	sis X « P \| 5 ^ ^ 2 § E о i X -o £ ,co X § LQ CD щ О	s 8 e 5 с о \| о 8 ⁵ §		н¹. 2 g X 8^ I 0.	расчетная, по изложенной методике	3 о с
Ивановская область	60	1,05	41	87	18 350	18 350	100
Верхнеландеховский	54	1,05	67	180	16 590	9 750	170
Вичугский	63	1,05	30	90	19 280	22 650	85
Гавр-Посадский	68	1,03	49	60	19 550	27 290	72
Заволжский	64	1,06	43	90	18 890	22 550	84
Ивановский	62	1,05	13	10	22 420	22 790	98
Ильинский	56	1,05	34	25	18 600	14 260	130
Кинешемский	63	1,05	30	120	19 180	22 650	85
Комсомольский	56	1,08	66	40	17 440	11 370	153
Лежневский	59	1,05	33	30	19 000	17 790	107
Лухский	61	1,03	44	180	18 220	19 720	92
Палехский	60	1,04	32	50	18 950	19 250	98
Пестяковский	55	1,06	44	50	17 680	12 200	145
Приволжский	61	1,07	53	80	18 180	18 150	100
Пучежский	61	1,04	33	180	18 610	20 330	92
Родниковский	62	1,05	31	70	19 160	21 410	89
Савинский	61	1,01	47	120	18 280	19 940	92
Тейковский	60	1,03	33	40	19 020	19 390	98
Фурмановский	59	1,08	34	30	18 920	17 050	111
Шуйский	60	1,03	19	60	19 840	20 430	97
Южский	51	1,06	58	160	16 300	6 750	241
Юрьевецкий	61	1,03	87	170	17 470	16 480	106
Статистические характеристики показателей
Min	51	1,01	13	10	16 300	6 750	72
Max	68	1,08	87	180	22 420	27 290	241
Размах вариации	1,33	1,07	6,7	18,0	1,38	4,04	3,37
Среднее значение	60	1,05	42	87	18 647	18 200	112
Стандартное отклонение	3,8	0,02	17,2	57,3	1 264,3	4 975,1	38,7
Коэффициент вариации	6,3	1,7	41,1	65,6	6,8	27,3	34,6

Предлагаемая методика кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий основана на более объективном учете влияния рентных факторов, определяемого по их вкладу в величину дифференциальной ренты. Разработанные рентные шкалы позволяют в сжатые сроки с минимальными затратами выполнять работы по оценке земельных участков практически без привлечения профессиональных оценщиков, услуги которых достаточно дороги. Это позволит в значительной мере снизить трансакционные издержки по ипотечному кредитованию сельскохозяйствен- ных товаропроизводителей в рамках Государственной программы развития сельского хозяйства.

Методика разработана на материалах Ивановской области. Однако предложенные подходы имеют универсальный характер и при наличии соответствующей информации рентные шкалы могут быть разработаны для любого субъекта Российской Федерации.

Статья