Методика оценки и регулирования экономической отдачи от использования земельно-имущественных комплексов промышленных предприятий

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ И РЕГУЛИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОТДАЧИ ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Рассмотрена проблема эффективности использования земельно-имущественного комплекса промышленных предприятий города Москвы. Разработана методика оценки экономической отдачи от использования земельноимущественного комплекса промышленных предприятий. Произведена автоматизация разработанной методики путем создания программного продукта.

Проблема рационального использования имущественно-земельного комплекса с наибольшей экономической отдачей для бюджета города является одной из наиболее важнейших и обуславливает большую необходимость научных исследований и разработок в данном направлении.

В общей структуре налоговых поступлений в бюджет города за 2005 г лишь 2,98 % составляют в сумме земельный налог и арендная плата за землю, а уже в прогнозе на 2006 г. эта цифра составляет 5,16%. Очевидно почти двукратное увеличение, но тем не менее величина земельного налога и арендной платы в общей структуре налоговых поступлений слишком мала. Самый дорогостоящий ресурс города - земля - обеспечивает минимальные поступления в доходную часть бюджета.

Необходимость оценки экономической значимости имущественно-земельного комплекса промышленных предприятий обусловлена рядом важных факторов. Невыполнение этих критериев негативно отражается на экономической ситуации, ведет к низкой собираемости налогов, недоборам бюджетов, снижению производительности и фондоотдачи, повышению безработицы и другим негативным экономическим процессам.

Основными задачами оценки эффективности использования имущественно-земельного комплекса промышленных предприятий являются:

• 1)    постоянно растущая цена на землю в городе и, как следствие, необходимость ее рационального использования; использование земельного кадастра для оценки имущественно-земельного комплекса промышленных предприятий;

• 2)    повышение эффективности, отдачи от предприятий и прогнозирование, предупреждение возможных кризисных ситуаций путем создания методики мониторинга за промышленными предприятиями города;

• 3)    необходимость разработки метода стимулирования промышленных предприятий с целью повышения отдачи от их деятельности для бюджета города;

• 4)    отсутствие обобщенной методики анализа имущественно-земельного комплекса и централизованного методического подхода к анализу промышленных предприятий города;

• 5)    необходимость систематизации и оптимизации промышленного потенциала города.

Чтобы изменить сложившуюся ситуацию, необходимо иметь инструменты оценки и регулирования использования земельно-имущественных комплексов промышленных предприятий города, направленные на увеличение доходной части бюджета города.

Таким инструментом может быть способ оценки эффективности использования имущественно-земельного комплекса промышленных предприятий города Москвы.

Концепция разработки методики оценки и регулирования экономической отдачи от использования земельно-имущественных комплексов промышленных предприятий построена на определении экономической отдачи, отражающей земельные и налоговые платежи в городской бюджет; выручку от продажи продукции, товаров, работ, услуг; эффективность целевого использования производственного потенциала, в том числе отдачу от занимаемого предприятием земельного участка с учетом его оценки по кадастровой стоимости.

Оценка земельного участка может осуществляться:

• -    по рыночной стоимости;

• -    по стоимости права на заключение договора аренды участка;

• -    по натуральным измерителям: га, м²;

• -    по кадастровой стоимости.

В основе разработки методического подхода лежит законодательное обеспечение оценки экономической отдачи от использования земельно-имущественного потенциала города.

Оценка экономической отдачи от использования земельно-имущественных комплексов промышленными предприятиями города необходима для обеспечения на- учно-методической базы для решения большого спектра задач Промышленной политики города:

• 1.    Мониторинг экономической отдачи от использования земельно-имущественных комплексов промышленными предприятиями города.

• 2.    Разработка критериев, на основании которых будут приниматься решения по реформированию промышленных предприятий.

• 3.    Разработка методических рекомендаций по обоснованию решений по перепрофилированию, перебазированию и ликвидации промышленных предприятий.

• 4.    Определение показателей экономической отдачи промышленных предприятий для бюджета города в отраслевом (среднеотраслевом) аспекте.

• 5.    На основе комплексной оценки эффективности целевого использования земельно-имущественных комплексов будут разработаны повышающие (понижающие) коэффициенты к ставкам арендной платы за землю.

Предоставление дополнительных земельных участков и продление сроков договоров аренды предприятиям эффективно и по целевому назначению использующим свои земельные участки.

Для разработки методического подхода к оценке финансово-экономического состояния промышленных предприятий необходим правоприменительный механизм. До недавнего времени вопросы земельного устройства и регулирования земельных отношений были скудно прописаны в законодательстве, а некоторые аспекты земельных отношений не были затронуты законодательством вовсе. Недостаток законодательного обеспечения порождал беспорядок в вопросах распоряжения земельными ресурсами и землепользования.

В последние годы ситуация координально меняется в лучшую сторону Появилось множество федеральных и региональных законов, постановлений местных субъектов управления, регламентирующих вопросы земельного устройства.

Наряду с постановлениями правительства Москвы, законодательной базой оценки эффективности использования имущественно-земельного комплекса, так же являются федеральные законы и постановления (см. рисунок).

Анализ эффективности использования земельно-имущественного комплекса проводится по данным бухгалтерской, налоговой, статистической отчетности предприятий, результатов опроса и анкетирования руководителей предприятий и организаций города, данным территориального регулирования землепользования г. Москвы.

Анализ экономической отдачи от использования земельно-имущественного комплекса проводится по крупным и средним промышленным предприятиям различной отраслевой принадлежности и сфер деятельности, поэтому для него применяются относительные показатели, характеризующие эффективность использования земельных ресурсов города по целевому, в первую очередь, производственному назначению.

Для проведения обследования предприятий используются показатели, характеризующие экономическую отдачу от использования земельно-имущественного комплекса:

• К ₁ - плата за землю (арендные платежи, земельный налог) на 1 руб. стоимости земельного участка производственного назначения по кадастровой оценке (руб./руб.);

К2- налоговые поступления в бюджет города Москвы на 1 руб. стоимости земельного участка производственного назначения по кадастровой оценке (руб./руб.);

К3 - выручка от продаж продукции, товаров, работ, услуг на 1 руб. стоимости земельного участка производственного назначения по кадастровой оценке (руб./руб.);

К4 - выручка от продажи товаров, работ, услуг на 1 работающего среднесписочной численности персонала (тыс. руб./чел.);

К5 - рентабельность продаж (%);

К6 - фондоотдача основных средств по выручке от продаж (руб./руб.).

Расчет показателей эффективности использования земельно-имущественного комплекса производится по следующей методике:

К . - A^ ,               (1)

где А(Н) - плата за землю (арендная плата, земельный налог).

с -i S • С i ,                    (2)

где С - стоимость земельного участка; 5 - площадь зе мельного участка производственного назначения; с. - стоимость 1 м2 земельного участка .-типа, тыс. руб., где . = 1...8; . - тип использования земельного участка (земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи).

К ₂ -

n

i н.

i - с

n где i Нбгi - сумма налоговых отчислений в бюджет i-1

города (без земельного налога); С - стоимость земельно го участка.

Сумма налоговых отчислений в бюджет города включает:

• -    региональные налоги и сборы;

• -    местные налоги и сборы.

К региональным налогам и сборам относятся: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, транспортный налог, налог на игорный бизнес, региональные лицензионные сборы.

К местным налогам и сборам относятся: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на рекламу, налог на наследование и дарение, местные лицензионные сборы.

К ₃ - ®|^,                      (4)

где В_пр - выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за вычетом НДС, акцизов и прочих аналогичных обязательных платежей).

Выработку 1 чел. по объему продаж характеризует: В

К₄ = ^^,                   (5)

ч где ч - среднесписочная численность персонала.

К основным показателям, характеризующим отдачу от использования земельно-имущественного комплекса, добавлены следующие дополнительные показатели:

^ 5 =     ,                       (6)

ир где Ппр- прибыль от продаж (тыс. руб.); Впр - выручка от продаж без НДС, акцизов и прочих аналогичных платежей (тыс. руб.).

Эффективность использования основных средств, входящих в земельно-имущественный комплекс промышлен ного предприятия характеризует:

К, = —,

• ⁶ Ф 0 ^,

  
  

где Фо - среднегодовая стоимость основных средств.

• 1.    По каждому из анализируемых показателей К крупные и средние предприятия промышленности упорядочиваются по возрастанию и разбиваются на части с помощью трех пороговых значений. Верхнее пороговое значение выбирается таким образом, что выше него лежат значения показателя для 25 % предприятий. За нижним порогом также остаются значения показателя для 25 % предприятий. Выше и ниже среднего порогового значения лежат значения показателей половины предприятий группы. Таким образом производится группировка предприятий:

  

  Законодательное обеспечение оценки эффективности использования земельно-имущественных комплексов предприятий для реализации задач промышленной политики города

  
  

• 2.    По каждой группе рассчитывается средний уровень показателя эффективности использования земельно-имущественного комплекса.

• 3.    В качестве среднего значения .-го показателя берется среднее значение показателя по II группе предприятий, обеспечивающих удовлетворительное использование земельно-имущественного потенциала.

I группа - предприятия, имеющие наилучшие значения К.-показателя (25 % от общего количества предприятий);

II группа - предприятия, имеющие нормальные или удовлетворительные значения К . -показателя (50 % от общего количества предприятий);

III группа - предприятия с низкой экономической отдачей от использования земельно-имущественного комплекса (25 % от общего количества предприятий).

Ранжирование проводится по первым пяти показателям эффективности использования земельно-имущественного комплекса К^К5, так как величина шестого показателя - показателя фондоотдачи (К6) - в большой степени зависит от отраслевой принадлежности предприятия и имеет большую дифференциацию по предприятиям города.

Комплексный показатель (В) вычисляется по формуле суммирования коэффициентов К-К ₅ на основе присвоения им определенного числа баллов (Ь . ) по следующей методике:

^ ^Ь ^^Ь ^^Ь ■^Ь_/^Ь. (8)

Для определения балльных оценок .-показателя рассчитанные значения показателя сравниваются со средними значениями по группам (квартилям), отсекающими 25 % предприятий с худшими и лучшими значениями. В зависимости от результатов сравнения каждому из показателей эффективности использования земельно-имущественного комплекса присваивается определенный балл.

При расчете комплексного показателя эффективности использования земельно-имущественного комплекса предприятия полученные по пяти показателям баллы суммируются. Отрицательное значение показателя К ₅ (рентабельность продаж), характеризующее убыточность основной деятельности, оценивается отрицательным количеством баллов.

Результирующий комплексный показатель оценивается целым числом баллов: в 100 баллов оценивается предприятие, наиболее эффективно использующее земельноимущественный комплекс, увеличивающее производство и продажу продукции, в котором эффективно использовался персонал и обеспечивались налоговые платежи в бюджет г Москвы. Предприятия, имеющие отрицательные значения комплексного показателя оцениваются как неэффективные пользователи земельно-имущественного комплекса.

Предприятия ранжируются в порядке снижения комплексного показателя. На основе значения комплексного показателя может проводиться стимулирование и адресная поддержка лидирующих предприятий города.

При корректировке полученного комплексного показателя В для обоснованного принятия решений по реформированию промышленных предприятий города необходимо учитывать следующие показатели:

• -    характеризующий территориально-экономическое расположение предприятия;

• -    характеризующий соответствие градостроительной документации;

• - учитывающий соответствие санитарно-экологических характеристик предприятия существующим нормам.

Под потенциальной экономической отдачей понимается поступление налоговых платежей в бюджет, обеспечение выручки от продажи продукции, товаров, работ, услуг, которые могут быть получены при максимальном использовании среднегодовой мощности предприятия.

Под среднегодовой производственной мощностью предприятия понимается максимальный выпуск и продажа продукции, товаров, работ, услуг, которые могут быть получены при максимальном использовании земельно-имущественного комплекса, применении современных технологий и методов организации производства, эффективном использовании персонала, внеоборотных и оборотных активов.

В прямой зависимости от коэффициента использования среднегодовой производственной мощности находятся показатели, характеризующие:

• -    налоговые поступления в бюджет города на м² площади земельного участка предприятия (показатель К₂);

• -    выручку от продаж на м² площади земельного участка предприятия (показатель К₃).

Показатель К , , характеризующий земельные платежи на м² площади, занимаемой предприятием, не зависит от коэффициента использования производственной мощности.

В показателе К4 отношение выручки от продаж к среднесписочной численности персонала - числитель и знаменатель находятся в прямой зависимости от использования производственной мощности предприятия, поэтому значение показателя остается неизменным.

Аналогично в показателе К5: и прибыль от продаж, и выручка от продаж прямо зависят от использования производственной мощности предприятия.

Для определения потенциальной экономической отдачи показатели К2 и К3 корректируются с учетом коэффициента использования среднегодовой мощности.

^К , ^п- ^К , ^{+ К} , • (¹-^К_a м )^, (9)

где К . ^п - потенциальный уровень экономической отдачи по z-ому показателю, руб./ м²; К . - значение корректируемого i-ого показателя, руб./ м²; К - коэффициент использования среднегодовой мощности, %.

Для обоснования выводов по реформированию предприятий может быть рассчитано потенциальное значение комплексного показателя с учетом использования среднегодовой мощности предприятия:

В Ь ■ Ь . ■ Ь_; ■ Ь_; ■ Ь,, (10) где Ь", Ь₃^п- потенциальный уровень К . -ого показателя в баллах.

Анализ экономической отдачи от использования земельно-имущественных комплексов промышленными предприятиями города проводится по данным градостроительного паспорта, бухгалтерской, налоговой, статистической отчетности предприятий, результатов опроса и анкетирования руководителей предприятий и органи- заций, по данным территориальных органов регулирования землепользования в г Москве.

Последовательность действий при моделировании оценки эффективности для выбора рациональных вариантов использования имущественно-земельнгого комплекса:

• 1.    Группировка предприятий отрасли по z-ому частному показателю. Определение среднеотраслевого для группы из ] предприятий значения z-ого показателя и границ интервалов изменения z-ого показателя.

• 2.    Оценка в баллах z-ого показателя Ъ . для]-ого предприятия отрасли.

• 3.    Расчет комплексного показателя оценки экономической отдачи от использования земельно-имущественного комплекса для./-ого предприятия путем суммирования баллов (Ъ . ) по всем 5 частным z-ым показателям:

• 4.    Ранжирование предприятий отрасли по комплексному показателю эффективности использования земельно-имущественных комплексов В .

• 5.    Определение среднеотраслевого значения комплексного показателя В.

• 6.    Определение погрешности расчетов комплексного показателя В. путем определения средней ошибки по выборке.

в=^ (11)

j

Разработанная методика оценки эффективности использования имущественно-земельных комплексов промышленных предприятий, относится к методам экспресс-анализа, но вместе с тем позволяет производить оценку с высокой степенью достоверности получаемых результатов.

В целях упрощения использования методики анализа, а также ускорения обработки информации и координаль-ного упрощения производимых вычислений предлагается автоматизация разработанной методики оценки эффективности использования имущественно-земельных комплексов промышленных предприятий с помощью современных технологий программирования.

В ходе задачи по автоматизации использовались средства разработки баз данных, а также объектно-ориентированный язык программирования, разработанные корпорацией Microsoft.

Задачей автоматизации является создание программного продукта на основе, методики оценки эффективности использования имущественно-земельного комплекса промышленных предприятий.

Разработанный программный продукт является простым примером способа приведения к автоматизированному виду разработанного метода оценки эффективности использования имущественно-земельного комплекса промышленных предприятий, имеет простой интерфейс и наделен основными функциональными возможностями, необходимыми для работы примера.

Программный продукт, состоит из нескольких модулей, тесно взаимосвязанных между собой:

• -    основной блок базы данных Access, содержащей исходную информацию анализируемых предприятий;

• -    модуль обработки информации, реализованный применением вычислительных возможностей Excel. В

этом модуле происходит вычисление и обработка информации в соответствии с заданным алгоритмом;

• -    вспомогательный блок базы данных Access, содержащий результаты проводимых модулем обработки данных вычислений.

На начальном этапе работы программы происходит занесение исходных данных в тело основного блока базы данных. Занесение данных происходит путем ввода данных с клавиатуры и занесения в тело основного блока базы данных.

На этапе вычисления происходит выборка необходимых для расчетов данных и последующая запись в модуль обработки информации.

В соответствии с разработанным алгоритмом происходит расчет показателей оценки эффективности использования имущественно-земельного комплекса с последующей записью в вспомогательный блок базы данных. Далее путем создания запросов к вспомогательному блоку базы данных, происходит выборка и выведение запрашиваемой информации. Конечные данные можно представить в виде:

• -    числовом;

• -    графическом (графики и диаграммы).

Также существует возможность вывода на печать информации, хранящейся в базе данных, как до проведения вычислений, так и после.

Таким образом, разработана методика массовой оценки эффективности использования земельно-имущественных комплексов промышленных предприятий г. Москвы и правоприменительный механизм ее реализации. Механизм использования результатов массовой оценки позволит решить важнейшие задачи промышленной политики города:

• -    проводить мониторинг экономической отдачи;

• -    принимать экономически обоснованные решения по приведению земельно-правовых отношений в соответствии с утвержденным градостроительным планом развития города и обеспечению эффективного использования территорий предприятий;

• -    оценивать целевое использование земельных участков предприятий, а также соответствие градостроительному регламенту, санитарно-экологическим характеристикам и стратегическим интересам города.