Методика оценки рыночной стоимости вспомогательных торговых встроенных помещений

В условиях кризиса необходимо оптимизировать показатели, влияющие на денежные потоки организации, а значит, и на стоимость самого бизнеса 1. Актуальность оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости достаточно продемонстрировать на показателях, рассчитываемых исходя из ее величины 2. В этой статье авторы рассматривают возможность снижения кадастровой стоимости для торговых центров.

Для установления правильной кадастровой стоимости торговых центров, возможно, в размере рыночной необходима корректная оценка рыночной стоимости всех торговых помещений, в том числе встроенных вспомогательных помещений (коридоров, различных холлов, тамбуров, лестничных пролетов и площадок, технических помещений для обслуживания лифтового хозяйства и т. п., то есть набора вспомогательных площадей, практически исключенных из коммерческого оборота), которые в качестве объектов оценки довольно необычны.

Встроенные торговые вспомогательные помещения привносят свой вклад в стоимость торгового центра опосредованно, самим фактом своего существования, обеспечивая его функционирование. Внешний вид, состояние отделки, качество отделочных материалов встроенных торговых вспомогательных помещений формируют у посетителей торгового центра общие впечатления, в том числе о помещениях, которые имеют непосредственную коммерческую ценность – торговых залах. Таким образом, встроенные торговые вспомогательные помещения обладают рыночной стоимостью, так как опосредованно участвует в коммерческом обороте торгового центра.

Для встроенного вспомогательного помещения невозможно применение затратного подхода на основании пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7).

Информации в открытых источниках о сделках с таким типом объектов – встроенными торговыми вспомогательными поме- щениями – нет, поэтому нет возможности применения сравнительного подхода.

Зачастую аналитики приходят к выводам о том, что арендной платы за встроенные вспомогательные помещения нет, и она равна нулю. Однако, несмотря на то, что коммерческая недвижимость вспомогательного назначения в аренду не сдается, косвенно арендная плата за вспомогательные помещения формируется в рамках общего арендного платежа за арендуемую торговую площадь. Поэтому для определения стоимости встроенных вспомогательных помещений имеется возможность применения доходного подхода.

Основной проблемой применения доходного подхода к оценке таких объектов является определение арендной ставки. Для решения этой проблемы, на наш взгляд, имеется возможность воспользоваться выявленными зависимостями в рамках масштабных статистических исследований по городам России, проведенных исследовательским центром под руководством Л.А. Лейфера 3. В этих материалах показано, что существует явная зависимость между стоимостями удельных арендных ставок за площади помещений, сдаваемых в виде блоков, и удельных арендных ставок за основные площади (или арендопригодные площади).

Почему возникает эта зависимость? Дело в том, что в состав блока помещений (например целого этажа) входят коридоры, туалеты, различные подсобки, то есть те помещения, которые прилагаются к основным и эксплуатируются арендатором коммерческой недвижимости, и именно поэтому ему дается скидка к арендной плате за блок целиком.

Используя усредненное соотношение основных и вспомогательных площадей торговой недвижимости и соотношение арендных ставок при сдаче торговой недвижимости блоками и только основными площадями, можно выявить зависимость между арендной ставкой за основные площади и достаточно виртуальной (реально не применяемой) арендной ставкой за вспомогательные помещения.

Усредненное значение корректирующего коэффициента ( К_б = 0,84) для удельных арендных ставок за площади помещений с отдельными выходами, сдаваемых в виде блоков ⁴, и удельных арендных ставок за основные площади взяты из Справочника Л.А. Лейфера ⁵.

Для дальнейших расчетов обозначим этот корректирующий коэффициент как коэффициент аренды блока ( К_б ) – коэффициент, отражающий отношение удельных арендных ставок за площади помещений, сдаваемых в виде блоков, и удельных арендных ставок за основные площади.

Если бы арендной платы за вспомогательные помещения вообще не было, тогда разница между стоимостями удельных арендных ставок за площади помещений, сдаваемых в виде блоков, и удельных арендных ставок за основные площади соответствовала бы коэффициенту арендопригодной площади:

К к = S a / S о ,                                (1)

где К_к – коэффициент арендопригодной площади объекта (блока);

S_a – площадь основных помещений;

S_о – общая площадь объекта (блока).

Общая площадь объекта состоит из сум- мы основных и вспомогательных помещений:

S о = S a + S в ,                              (2)

где S_a – площадь основных помещений;

S_в – площадь вспомогательных помещений.

Однако коэффициент аренды блока ( К_б ) не равен коэффициенту арендопригодной площади ( К_к ), что и дает нам возможность определить удельную арендную ставку за вспомогательные помещения как некую функцию от этих коэффициентов.

Введем новое понятие – удельная арендная ставка за вспомогательные помещения А_в , учитывая, что в явном виде такой арендной ставки не существует. Мы уже отмечали, что отдельно никакой инвестор с рыночной мотивацией не будет арендовать только вспомогательные помещения, коммерческое использование которых невозможно. Но это именно та искомая величина, которая нужна оценщику для определения рыночной стоимости вспомогательных помещений с применением доходного подхода, и это значение объективно присутствует при формализации исследований закономерности, выполненных под руководством Л.А. Лейфера.

тельные помещения на площадь вспомогательных помещений.

Таким образом, значение корректирующего коэффициента аренды блока по Лей-феру ( К_б ) ⁶ принимает вид:

К_б - — x ^б А _а

А _а x S_a + А в x S e

S _o

Преобразуем формулу (4):

К б ^х А а ^х S_o = А а ^х S a + А в ^х S_B и отсюда:

А в

К б x S _o - S a

S e

x А_а . а

Используя формулы (1) и (2), проведем замены в формуле (6):

Sa = So Х Кк.(7)

Sb = So — Sa = So Х (1 — Кк).(8)

Окончательно получим:

л   К, - Кк л

Ав - -163^ X Аа.

^А бп ^-

А _а х S_a + А _в х S _e

S _o

где А_бл – удельная арендная ставка за площади помещений, сдаваемых в виде блоков;

А_а – удельная арендная ставка за основные помещения.

Здесь в числителе – величина арендной платы за блок целиком, искусственно представленная как сумма двух произведений: удельной арендной ставки за основные помещения на площадь основных помещений и удельной арендной ставки за вспомога-

На основании указанного открывается возможность применения доходного подхода для оценки стоимости встроенных торговых вспомогательных помещений, а именно метода капитализации по расчетным моделям.

Расчет дохода, генерирующего рыночную стоимость встроенных торговых вспомогательных помещений, проводится в два этапа.

Этап 1. Сначала определяется удельная арендная ставка за основные помещения ( А_а ) методами сравнительного подхода.

Этап 2. Согласно формуле (9) получаем удельную арендную ставку за вспомогательные помещения ( А_в ). Мы учитываем,

что в явном виде такой арендной ставки не существует, но это значение, как уже отмечалось, будет той искомой величиной, которая нужна оценщику для определения рыночной стоимости вспомогательных помещений в рамках доходного подхода.

Рассмотрим применение предложенной формулы (9) на примере подсобных помещений торгового центра «Парк» (далее – ТЦ «Парк»).

Для повышения конкурентоспособности торгового центра в представленном примере в рамках реализации стратегии минимизации затрат, в том числе платежей собственника в бюджеты различных уровней, рассчитанных от кадастровой стоимости объекта недвижимости, один из собственников ТЦ «Парк» принял решение о выделении из принадлежащего ему объекта недвижимости подсобных помещений. Была проведена государственная регистрация подсобных помещений как отдельного объекта недвижимости с присвоением отдельного кадастрового номера.

Вновь образованный объект недвижимости имеет уникальные физические характеристики. Для этого объекта установлена та же кадастровая стоимость единицы площади, что и для торгового центра. И здесь у собственника объекта недвижимости появилось законное основание предположить, что кадастровая стоимость подсобных помещений явно завышена.

В связи с этим возникла необходимость определить рыночную стоимость этого объекта оценки – часть здания, нежилые помещения общей площадью 1 121,37 квадратных метра, расположенные на первом этаже здания в городе Сергиев Посад, используемые как вспомогательные помещения в ТЦ «Парк».

Следует отметить, что среди жителей Сергиева Посада микрорайон Ферма считается удобным для проживания, поэтому стоимость недвижимости в нем соответствует центральным частям города. Торго- вый центр, в котором расположен объект оценки, называется ТЦ «Парк». Это соответствующее современным стандартам торговой недвижимости здание, возведенное в 2017 году. Поскольку обшепринятой классификации классов торговой недвижимости не существует, описание класса мы не приводим. Отметим только, что класс довольно высокий. Значительная территория возле торгового центра отведена автостоянке, как это принято для таких объектов, рядом расположен сетевой ресторан «Макдональдс».

В состав объекта оценки входят коридоры, различные холлы, тамбуры, лестничные пролеты и площадки, технические помещения для обслуживания лифтового хозяйства и т. п., то есть это набор вспомогательных площадей, которые практически исключены из коммерческого оборота.

Для определения стоимости объекта оценки применяем метод прямой капитализации доходного подхода, так как объект оценки сравнительно новый, не требует значительных вложений в капитальный ремонт и реконструкцию помещений, используется по единственно возможному варианту использования, то есть текущее использование объекта оценки – наиболее эффективное использование.

Формула метода прямой капитализации может быть представлена обобщенно следующим образом 7:

V = NOL

R

S X C ap x ( 1 - K _n ) - OP

R

где V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации;

S – площадь, сдаваемая в аренду;

С_ар – удельная ставка арендных платежей за 1 кв. м в год;

K_п – коэффициент потерь от недозагруз-ки и неуплаты арендных платежей;

⁷ Ванданимаева О.М., Ивлиева Н.Н., Плясова С.В. [и др.]. Оценка стоимости имущества : учебник.

ОР – операционные расходы по объекту оценки в год.

Расчет ставки арендной платы за торговые встроенные помещения проводится в два этапа, которые полностью соответствуют этапам расчета дохода, генерирующего рыночную стоимость таких помещений.

В результате на первом этапе удельная арендная ставка за основные торговые помещения на первом этаже ТЦ «Парк» определена в размере 1 089,27 р./кв. м в месяц.

Далее по формуле (9) рассчитываем удельную арендную ставку за вспомогательные помещения.

Коэффициент аренды блока для объекта оценки, как сказано ранее, согласно данным Справочника Л.А. Лейфера принимаем равным 0,84, что полностью согласуется с величиной коэффициента арендопригодной площади (0,84), полученной Консалтинговой группой «АВЕРС» 8 по результатам исследования порядка 1 500 объектов.

После подстановки значений коэффициентов в формулу (9) получим, что арендная ставка для объекта оценки (вспомогательных помещений) составляет:

А в = [(0,84 - 0,75) / (1 - 0,75)] х 1 089,27 = = 0,36 х 1 089,27 = 392,14 р. / кв. м в месяц.

Резюмируя можно сказать, что оценка рыночной стоимости встроенных торговых вспомогательных помещений необходима в том числе для установления кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной. Такие помещения представляют собой уникальный объект оценки, который исключен из самостоятельного коммерческого оборота, но в то же время они опосредованно привносят свой вклад в стоимость торгового центра, обеспечивая его функционирование.

Для встроенного вспомогательного помещения невозможно применение затрат- ного и сравнительного подходов, но имеется возможность применения доходного подхода. Основной проблемой оценки при этом является определение арендной ставки за встроенные вспомогательные помещения, которую предлагается решать в 2 этапа:

• •    на первом этапе методами сравнительного подхода определяется удельная арендная ставка за основные торговые помещения;

• •    на втором этапе по формуле (9) вычисляется удельная арендная ставка за эти объекты, которая далее используется для расчета рыночной стоимости указанных помещений с применением доходного подхода.

***

ТОП-5 ПРИЧИН ОТКАЗА В ВЫДАЧЕ КРЕДИТА

^^ DC3 Подразумевается, что человек, идя за ипотекой, должен отнестись к этому шагу со всей серьезностью, изучить требования банков, почитать о подводных камнях и т. д.

Но нет – по данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», немалая часть потенциальных заемщиков идут за кредитом совершенно неподготовленными. И получают отказ. Специалисты компании проанализировали причины, по которым в последнее время банки отказывают в выдаче ипотеки, и составили ТОП-5 основных.

• 1.    Плохая кредитная история (неоднократные просрочки по платежам)

• 2.    Закредитованность заемщика (кредитные карты, кредиты на технику, автокредиты)

• 3.    Негатив относительно работодателя (компания не платит налоги, замечена

Четверть от общего количества клиентов получают отказ из-за плохой кредитной истории – это одна из двух самых распространенных причин. Правда, на незначительные просрочки по прежним кредитам (одна – три просрочки на два-три дня) банки еще могут закрыть глаза. Однако просрочка сроком более 90 дней – практически приговор. А если подобное повторилось не один раз, об ипотеке в ближайшие годы можно забыть.

Что делать?

В этом случае лучше обратиться к ипотечному брокеру – его опыт, знания и тесное взаимодействие с банком существенно увеличивают шансы заемщика на получение если не ипотечного, то хотя бы потребительского кредита.

Решившись на ипотеку, многие клиенты зачастую не задумываются, что у них и без того полно кредитов. Ведь даже обычная кредитная карта – это по факту кредитный лимит, которым вы можете воспользоваться в любой момент. Соответственно, размер кредитной нагрузки банки определяют с учетом этих карт. Например, кредитка до 200 тысяч рублей учитывается как ежемесячная нагрузка в размере 7–8 тысяч, а то, что выше, прибавляет 12–15 тысяч в дополнение к тому кредиту, который вы планируете взять. Иногда в подобной ситуации банк может одобрить клиента, но с отлагательным условием – закрыть карту. На отказы по этой причине также приходится порядка 25% от общего числа заявок.

Что делать?

Все кредитные карты следует закрыть перед обращением в банк за ипотекой. Если же вы не успели этого сделать и получили отказ, то нужно опять-таки закрыть все карты и через два-три месяца снова подать заявку.

в мошеннических схемах, негатив относительно руководителя компании)

Как ни парадоксально, но отказы по этой причине в последнее время довольно частое явление – порядка 10% о общего числа заявок. Суть проблемы заключается в том, что когда для оформления кредита заемщик предоставляет справку по форме банка, то по указанным в ней реквизитам банк довольно серьезно проверяет компанию, в которой работает заемщик, – является ли она лояльным налогоплательщиком, платит ли налоги в полном объеме, была ли компания ответчиком в судебных разбирательствах и т. д. И если по какому-либо пункту компания вызывает у банка сомнения, то заемщику будет отказано. Один из примеров – отказы сотрудникам одной очень известной тренинговой компании, семинары которой стоят огромных денег. Избежать такой проверки позволит подача в банк справки 2-НДФЛ, однако в них, как правило, указаны маленькие зарплаты, поскольку во многих компаниях основная часть зарплаты все еще выдается в конвертах.

Окончание на с. 66