Методика создания комплексной экономико-математической модели массовой оценки стоимости объектов недвижимости на примере квартирного рынка города Перми

В настоящее время существует ряд экономико-математических моделей, предназначенных для массовой оценки объектов недвижимости, учитывающих их строительно-эксплуатационные характеристики, но не учитывающих меняющуюся макроэкономическую ситуацию в стране и в мире. Недостатком таких статических моделей является их быстрое устаревание, необходимость постоянной актуализации и непригодность для среднесрочного прогнозирования. С другой стороны, существуют динамические модели, учитывающие текущее макроэкономическое состояние, однако предназначенные для прогнозирования и исследования общей ценовой ситуации на рынке недвижимости, но не для массовой оценки стоимости объектов недвижимости с их разнообразием строительно-эксплуатационных характеристик. В связи с этим целью настоящей работы является разработка методики создания комплексных моделей, обладающих свойствами указанных статических и динамических моделей, т.е. учитывающих как строительно-эксплуатационные характеристики объектов недвижимости, так и меняющуюся макроэкономическую ситуацию в стране и в мире. Разработка методики и создание модели осуществляется с применением нейросетевых технологий на примере рынка жилой недвижимости г. Перми на основе статистической информации за период с 2005 по 2015 гг. Помимо своего основного назначения - массовой оценки стоимости квартир, модель пригодна для среднесрочного прогнозирования и выявления закономерностей рынка недвижимости. Например, с помощью модели установлено, что с увеличением цен на нефть стоимость пермских квартир в целом имеет тенденцию к повышению, однако устойчивая прямая зависимость между стоимостью квартир и ценой на нефть существует, только когда эта цена выше 60-80 долл. за баррель. В случае увеличения объема жилищного кредитования стоимость пермских квартир будет увеличиваться. Однако скорость роста стоимости элитных четырехкомнатных квартир с увеличением объемов жилищного кредитования выше 2400-2700 млн руб. начнет замедляться, тогда как этот эффект не будет проявляться для более дешевых одно- и двухкомнатных квартир. Дальнейший ввод жилья на территории Пермской области до 1400 тыс. кв. м в ближайшей перспективе не вызовет заметного изменения цен жилой недвижимости, что говорит о том, что рынок пока еще далек от насыщения.