Методология оценки влияния экологических факторов на стоимость имущественных объектов

В соответствии со статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (да- лее – ГК РФ) «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс (выделено мной. – Е.У.), используемый для осуществления предпринимательской деятельности… В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Категория «имущественный объект», трансформируемая в категорию «имущественный комплекс», конкретизирует понятие «предприятие как объект прав для ведения предпринимательской деятельности». В свою очередь, имущественный объект имеет две составляющие: недвижимые вещи и движимые вещи. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом» (ст. 130 ГК РФ).

Широкая трактовка категории «имущественный объект» как собственности или иных вещных прав позволяет определить два основных объекта оценки стоимости, подверженных влиянию негативных и позитивных экологических факторов: имущественный комплекс (предприятие) и объект недвижимости . Исходя из этого при оценке эффективности процесса создания (приобретения) и развития таких имущественных объектов учет экологических факторов можно рассматривать как оценку эффективности инвестиционного проекта (ИП) с учетом влияния этих факторов. При этом под ИП понимается любое мероприятие (предложение), осуществляемое для достижения определенных целей (экономического и внеэкономического характера) в использовании имущества (собственности) как капиталообразующих инвестиций. Согласно работе [4] капиталообразующие инвестиции ориентированы на поддержание и развитие материального производства и сферы услуг. Они включают «капитальные вложения (инвестиции в основной капитал), затраты на капитальный ремонт, инвестиции на приобретение земельных участков и объектов природопользования, инвестиции в нематериальные активы (патенты, лицензии, программные продукты, научно-исследовательские и опытноконструкторские разработки, инвестиции в накопление запасов материальных оборотных средств и т. д.)».

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что предметом оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества являются экономические отношения в сфере взаимодействия имущества с окружающей природно-антропогенной средой.

Объектом оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества и эффективность инвестиций являются мероприятия по предупреждению негативного воздействия окружающей природно-анторопогенной среды на имущество и мероприятия по устранению вредных последствий воздействия хозяйственной и иной деятельности с использованием этого имущества на окружающую природноантропогенную среду.

Цель оценки влияния экологических факторов на стоимость имущественного объекта (предприятие, недвижимость) – определение их вклада в тот или иной вид его стоимости (рыночная, инвестиционная, страховая, залоговая и т. д.). Для адекватной оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества необходимо рассматривать эти имущественные объекты не только как объекты гражданского права, определенные гражданским законодательством Российской Федерации, но и как экологического права. При этом важно иметь в виду, что для экологического права характерно преобладание административноправового метода воздействия на регулируемые отношения, характерными чертами которого являются не отношения юридического равенства сторон, а отношения власти и подчинения. Именно такими властными полномочиями обладают природоохранительные органы, стоящие на страже интересов общества и гражданина. Речь идет о безусловном выполнении тем или иным собственником имущества ряда экологических требований, предусмотренных экологическим законодательством, что не позволяет собственнику отказаться от «экологического обременения» в его хозяйственной или иной деятельности.

В то же время, говоря об особенностях правового регулирования экологических отношений, следует заметить, что в современных условиях существенно возросло и значение экономических методов воздействия на экологические отношения, что находит выражение в установлении различных форм платы за загрязнение окружающей природной среды (за выбросы и сбросы загрязняющих веществ, размещение отходов в пределах установленных лимитов и превышающих таковые). Усиление экономических методов воздействия на экологические отношения также проявляется в создании особых экологических фондов, установлении определенных льгот и преимуществ при реализации активной природоохранной деятельности и т. п.

Вместе с тем следует констатировать, что в сфере экологических отношений, хотя и наблюдается в определенной мере так на- зываемая «замена» административных методов экономическими, по-прежнему преобладают административно-правовые методы воздействия на регулируемые отношения, что обусловлено спецификой последствий экологических отношений, их особой социальной значимостью для общества в целом и для каждого гражданина в отдельности. В контексте рассматриваемой нами проблемы оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества это означает, что «внешне» заданные ограничения по ряду экологических требований хозяйствования обусловливают определенную область допустимых инвестиционных решений по возможным вариантам использования имущества. Только в этой допустимой области представляется возможным выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования. Надо заметить, что такое жесткое регулирование экологических отношений в соответствии с экологическим законодательством полностью совпадает с Международными стандартами оценки стоимости имущества: первым и основным этапом анализа выбора возможных вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования имущества является анализ законодательных ограничений, в том числе экологических.

При оценке влияния экологических факторов на стоимость имущества (предприятия, недвижимости, инвестиционного проекта) необходимо исходить из диалектического единства двух рассмотренных нами методов регулирования экологических отношений: административно-правового и экономического.

Сформулированное нами понятие объекта оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества можно уточнить с позиции определения источника и объекта (реципиента) воздействия этих факторов. При оценке влияния экологических факторов на стоимость имущественного комплекса – предприятия (инвестиционного проекта) необходимо учитывать два встречных потока факторов: от окружающей среды и от хозяйственной и иной деятельности. В то же время оценка в структуре стоимости только недвижимости, как правило, может быть ограничена учетом одного потока экологических факторов – от окружающей среды. Иными словами, при соответствующей оценке имущественного комплекса (инвестиционного проекта) такой комплекс одновременно выступает как источник загрязнения окружающей среды в результате хозяйственной деятельности и как реципиент – объект воздействия качественного состояния окружающей его среды.

Недвижимость в соответствии с ее определением, данным в статье 130 ГК РФ, в основном можно рассматривать как реципиент – объект воздействия качественного состояния окружающей ее среды. Такие объекты недвижимости, как жилые здания, офисы, гостиницы, сельскохозяйственные и лесные угодья и т. п., хотя и являются в определенной мере источниками загрязнения окружающей среды, но эти источники «генерируют» загрязнение в незначительных масштабах. А такие объекты недвижимости, как сельскохозяйственные и лесные угодья, рекреационные территории, тем более не являются источником загрязнения окружающей среды. Исходя из направлений потоков экологических факторов, определяющих источник и реципиент их воздействия, формируется и процедура оценки влияния этих факторов на стоимость имущества. Таким образом, учет влияния экологических факторов на стоимость имущества в общем случае предполагает не только оценку воздействия качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды на имущественный объект, но и, наоборот, оценку воздействия этого объекта на изменение качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды и, соответственно, стоимостное измерение этих воздействий.

Оценку влияния разнонаправленных экологических факторов на стоимость имущественного комплекса (ИК) при рассмотрении его как источника загрязнения окружающей природной среды и реципиента (объекта) воздействия загрязненной окружающей природно-антропогенной среды в самом общем виде можно представить с помощью следующей формулы:

maV = VK - min [R + (E + D)], где VИК и VИК – соответственно стоимость ИК с учетом влияния экологических факторов и потенциальная стоимость ИК (без учета влияния экологических факторов – экзогенная переменная);

R – капитализированные рентные платежи, выплачиваемые ИК за использование ассимилятивной «мощности» окружающей природной среды (экстерналии);

( E + D ) – капитализированные экологические издержки ИК, рассматриваемого как источник загрязнения окружающей природной среды (капитализированная сумма природоохранных затрат и платы за загрязнение – Е ) и реципиента – объекта воздействия окружающей природноантропогенной среды (капитализированный экономический ущерб от загрязнения окружающей ИК природно-антропогенной среды – D ).

По структуре представленной формулы max V_ИК зависит от эндогенных пер е менных R , ( E + D ) и экзогенной переменной V_ИК . В свою очередь, эндогенные переменные предопределяются соответствующими качественными характеристиками окружающей ИК природно-антропогенной среды, установленными природоохранными органами для ИК предельными нормативами и лимитами выброса загрязнения, а также ставками рентного платежа и платой за загрязнения. Отсюда при оценке стоимости ИК объективно возникает необходимость оптимизации значений этих эндогенных переменных за счет формирования оптимальной структуры природоохранных мероприятий и мероприятий, осуществляющихся с целью предупреждения воздействия на ИК загрязненной природно-антропогенной среды. При этом в соответствии с формулировкой категории «экологические факторы» необходимо рассматривать их широкий перечень, определяя негативные (и позитивные) характеристики окружающей ИК природноантропогенной среды по различным видам загрязнения и конкретизируя эти факторы как управляемые и неуправляемые.

Важным в определении структуры формулы для оценки влияния экологических факторов на стоимость ИК является то, что она базируется на основополагающем принципе оценки стоимости имущества (собственности) – наилучшее (оптимальное) его использование. Это предопределяет возможность и необходимость сравнительного анализа с целью выбора наиболее эффективного (оптимального) варианта структуры экологических затрат, обеспечивающего в конечном итоге максимальную стоимость оцениваемого ИК. В качестве инструмента проведения такого анализа целесообразно применение аппарата оптимизации, в частности, построения и решения оптимизационных моделей [4, 5].

Сформулированное ранее в соответствии с Международным стандартом понятие «опасное вещество» нами трактуется как «экологический фактор», причем в более широкой интерпретации: не только как «любое вещество, которое обладает достаточной возможностью оказать негативное влияние на рыночную стоимость объекта», но и как позитивный фактор, обеспечивающий прирост стоимости этого объекта.

Под экологическими факторами в контексте оценки их влияния на стоимость имущества (собственности) следует понимать совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования оцениваемого имущественного объекта и регулируемых (контролируемых) экологическим законодательством.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.

К управляемым экологическим факторам можно отнести такие, как:

• •    уровень чистоты потребляемой и сбрасываемой в водоемы воды;

• •    лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;

• •    режим увлажнения;

• •    оползневая опасность и т. п.

К неуправляемым экологическим факторам, рассматриваемым как объективно сложившуюся природно-антропогенную среду имущественного объекта, можно отнести, например, следующие:

• •    тип почв;

• •    рельеф местности;

• •    ветровой и температурный режимы;

• •    сейсмичность территории;

• •    загрязнение воздушного бассейна;

• •    шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение.

Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и в существенной мере зависит как от уровня развития научно-технического прогресса, так и от уровня социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеется целый ряд технических средств, снижающих негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.

Далее будет показано, что уровень атмосферного загрязнения вокруг рассматриваемого имущественного объекта также следует считать управляемым за счет проведения специальных мероприятий по предотвращению воздействия загрязненного воздуха на объект (антикоррозионное покрытие, кондиционирование воздуха и т. п.) и соблюдения требования о предельно допустимых выбросах от хозяйственной и иной деятельности загрязняющих веществ в атмосферу.

При оценке имущества экологические факторы необходимо рассматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) имущественного объекта. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факто- ров в стоимость имущественного объекта. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость имущественного объекта может быть как позитивным, так и негативным. Например, в условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры в определенной мере находит свое отражение в рыночной стоимости недвижимости. Следует отметить объективную закономерность структурного роста ценности экологических благ в стоимости недвижимости. По мере роста уровня (качества) жизни исходя из закона предельной полезности потребности покупателя объекта недвижимости повышаются, причем потребности не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т. п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.

Для определения стоимости имущественного объекта с учетом влияния экологических факторов необходима их экспертиза, которая позволяет конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость имущественного объекта, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного их влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа состояния окружающей среды имущественного объекта по трем основным видам загрязнения:

• 1)    механическое,

• 2)    химическое,

• 3)    физическое.

Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно- антропогенной среды оцениваемого объекта и выбросов загрязняющих ингредиентов по трем видам сред (почва, вода, атмосфера) как результат хозяйственной и иной деятельности объекта.

Механическое загрязнение

Механическое загрязнение – это захламление (например мусор) территории (участка земли) имущественного объекта, оказывающее лишь механическое негативное воздействие и не имеющее физикохимических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления – отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т. д.) на единицу площади либо доля (в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой имущественным объектом.

Химическое загрязнение

Химическим загрязнением называют изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, оказывающее негативное воздействие как непосредственно на имущественный объект (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений, повышение заболеваемости работающих в офисе и т. д.), так и на состояние окружающей среды в зоне размещения объекта как результат хозяйственной и иной деятельности рассматриваемого объекта. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мг/м3, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

Физическое загрязнение

Под физическим загрязнением понимают изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды имущественного объекта. Такое загрязнение подразделяется на следующие виды:

• •    тепловое;

• •    волновое (световое, шумовое, электромагнитное);

• •    радиационное и т. п.

Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг имущественного объекта, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды как от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта, так и от самого ́ оцениваемого объекта. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий конкретного географического ареала.

Световое загрязнение – это изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие действия затенения или повышенного освещения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такого рода изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (люкс/м²).

Шумовое загрязнение – это увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на людей, проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте или на соседних объектах недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности, а при достижении 90–100 децибел – к постепенной потере слуха). Необходимо различать две категории шума и источников шума:

• 1)    проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилого дома, офиса и т. д.). К числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных

предприятий и других объектов, а также внешние шумы, доносящиеся со школьных дворов, спортивных площадок и т. д.;

• 2)    звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании (шум лифтов и другого инженерного оборудования, шумы, проникающие из соседних помещений здания и т. д.).

Электромагнитное загрязнение – это изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится рассматриваемый имущественный объект и иные реципиенты, то есть изменения, обусловленные наличием линий электропередач, радио и телевидения, промышленных установок и т. д. Эти изменения могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую систему измерений, и в связи с этим при проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик. Иначе говоря, можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта либо констатацией рассматриваемого имущественного объекта как источника электромагнитного излучения.

Радиационное загрязнение – это превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, в пространстве которой находится рассматриваемый имущественный объект как реципиент или источник загрязнения. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешними, так и внутренними относительно рассматриваемого объекта недвижимости.

К внешним относятся объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками, и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого имущественного объекта.

К внутренним относится наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях объекта недвижимости (например огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и т. д., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).

При экологической экспертизе имущественных объектов, в особенности объектов недвижимости, наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в существенной мере влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом полезностей, а именно:

• •    наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости;

• •    высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);

• •    многообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.

Многообразие такого вида экологических полезностей далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система изме- рений этих благоприятных экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, учитывая субъективную основу их ценности. В связи с этим при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь их качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику.