Международная практика в сфере регистрации прав на недвижимое имущество

Институт, связанный с учетом собственности на землю и на недвижимое имущества существовал еще в древности. Можно выделить две основные причины, по которым это было необходимо.

Первая причина заключается в том, что власти всегда имели пристальный интерес к этим вопросам. Целью государства было получение подоходных и имущественных налогов, так как освоенная земля в обществах, которые занимались земледелием, являлась средством производства. Что же касалось недвижимого имущества, то его наличие всегда считалось признаком, который свидетельствовал о состоятельности владельца.

Вторая причина заключалась в том, что сами собственники также имели интерес, который касался вопросов, связанных с защитой их прав на строения и землю.

Международная практика исходит из того, что существует необходимость в обязательном порядке использовать возможности, которыми обладают негосударственные правовые институты.

Их использование необходимо для того, чтобы была обеспечена юридическая чистота соглашений, которые подлежат регистрации, а также законность тех прав, которые возникают на основе этих соглашений. В странах, в которых существует англосаксонская система права, обязательным является участие в сделке страхового маклера. Для стран, в которых применяется континентальное право (к этой категории стран частично принято относить и Россию), в качестве способа, используемого для того, чтобы обеспечить сделкам законность применяется нотариальное удостоверение этих сделок.1

Принято различать две основные системы, которые используются для того, чтобы закреплять права на недвижимое имущество.

Первая система связана с тем, что регистрируются акты о сделках с недвижимостью. Данную систему принято называть «актовой системой».

Вторая система связана с тем, что регистрируются права на недвижимое имущество. Данную систему принято называть «титульной системой».

В качестве основного центра, где нашла свое распространение Актовая система принято рассматриваться Соединенные штаты. Основным центром Титульной системы являются европейские страны, а также Австралия.

Основной особенностью Актовой системы является тот факт, что в сделках с недвижимостью государство может брать на себя исключительно функцию, которая связана с регистрацией самого факта того, что совершается сделка между определенными лицами.2

В Титульной системе основным является тот факт, что существует конструктивное единство между Поземельной книгой и Кадастром недвижимости. Участок земли имеет свой универсальный (кадастровый) номер, который является основным его идентификатором.

Наряду с указанными Актовой и Титульной системами, принято выделить также и другие системы, такие как Французская система регистрации прав и система Торренса.

Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - РОСРЕЕСТР.

Росреестр осуществляет:

• 1.    Первичную регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости (дома, земельные участки, нежилые объекты) на основании кадастрового учета и по заявлению правообладателя, с приложением документов, подтверждающих права на земельный участок;

• 2.    Вторичную регистрацию прав, на основании заявления о регистрации права нового собственника и заявления о переходе праваот бывшего правообладателя. Обязательно к заявлению прикладывается документ:

• -    выражающий условия сделки — договор отчуждения, кредитный договор, закладная;

• -    подтверждающий что права и законные интересы членов семь не нарушены — согласие супруга на продажу;

• -    разрешение органов Опеки и попечительства на продажу недвижимости несовершеннолетним и недееспособным;

• -    подтверждающий что право первоочередной покупки не нарушено, в случае отчуждения доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире.³

Таким образом, можно сделать вывод о том, что международная практика решения вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество исходит из того, какая правовая система вообще традиционно сложилась в том или ином регионе или стране. Российское законодательство больше тяготеет к романо-германской правовой семье (континентальному праву), соответственно в вопросах, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество используются, в основном, положения Титульной системы.