Модернизация жилищного рынка юга России

Сегодня широко обсуждаются возможности и направления экономического роста национальной экономики и экономики российских регионов. Вопросы модернизации и инновационного развития являются стратегически важными для российской социально-экономической сбалансированной модели развития, с учетом новых экономических, социальных, технологических, региональных и политических условий. Исчерпание драйверов роста прошлых лет актуализирует поиски резервов, перспективных возможностей и направлений развития социально-экономических отношений. Модернизация национальной экономики повышает ее эффективность, обеспечивает рост производительности труда и активизирует инновационные процессы. К основным стратегическим целям развития Российской Федерации относятся повышение социальных стандартов качества жизни граждан, обеспечение социальной стабильности и усиление ответственности государства в решении наиболее значимых социально-экономических проблем как на федеральном, так и на региональном уровнях.

Необходимость модернизации жилищного рынка, развития и трансформации жилищных систем и жилищной политики обусловлена глобальными вызовами и изменениями. По степени остроты социально-экономических проблем в жилищной сфере Россия существенно отличается от других стран. Так, в настоящее время в России наблюдаются очень низкие показатели обеспеченности комфортным жильем: на душу населения в России приходится 15 кв. м общей площади жилья, а во Франции, Англии и Германии – 40–45 кв. метров. Почти половина жилья в России нуждается в капитальном ремонте, при этом большая часть жилья не удовлетворяет современным требованиям. Ежегодно Россия вводит только 0,4 кв. м жилья на душу населения, по сравнению с 0,7– 1 кв. м нового жилья во Франции или США [1].

Приоритетные задачи социальной жилищной политики России – это, прежде всего, повышение объемов, доступности и качества жилищного строительства, снижение себестоимости жилья. Модернизация рынка жилья и жилищного строительства, благодаря высокому мультипликативному эффекту, обладает потенциалом и для экономического роста, и для решения основных задач государственного управления. В свою очередь, улучшение качества жизни граждан и повышение социальных стандартов создают необходимые условия реализации стратегического потенциала страны и российских ре- гионов. Действительно, повышение объемов качественного жилищного строительства и снижение себестоимости жилья – это те задачи, которые в настоящее время могут быть выполнены главным образом за счет модернизации, внедрения инновационных разработок и технологий строительства, производства современных строительных материалов. Проблема доступности и обеспеченности жильем объективно связана с уровнем и условиями развития строительной индустрии, государственной жилищной политикой, механизмами и инструментами ее реализации, мерами государственного регулирования, с экономическим стимулированием предложения и спроса на рынке жилья [9].

Развитие жилищного строительства определяет темп социально-экономического развития страны, регионов, интенсифицирует процессы модернизации экономики, является фактором инновационного развития. Жилищное строительство стимулирует производство строительных материалов, машиностроение, металлургию, нефтехимию.

Рынок жилья – это сложная, многоаспектная система отношений, интегрированная экономическая категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. Это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности [2]. Развитие массового жилищного строительства в настоящее время сдерживается многими ограничениями объективного и субъективного характера. Дефицит земельных участков, обеспеченных необходимой инфраструктурой, снижение платежеспособного спроса, неблагоприятные инвестиционные и законодательные условия. Несмотря на это, наиболее актуальной проблемой является необходимость развития новой индустриальной базы, внедрения инновационных технологий и материалов. Именно внедрение современных технологий строительства и материалов сокращает сроки строительства, снижает стоимость и стимулирует строительство жилья экономического класса, малоэтажное строительство, индустриальное домостроение, насыщает рынок арендного жилья [9].

Доля новых технологий в настоящий момент в рамках общего объема строительства составляет, по экспертным оценкам, около 10–12 % [10]. Процессы модернизации и внедрения инноваций в жилищном строительстве государство планирует решать (и отчасти решает) за счет субси- дирования процентных ставок по кредитам, льготного налогообложения, предоставления государственных гарантий. В качестве особенной меры, стимулирующей модернизацию жилищного строительства, следует отметить ужесточение отраслевых нормативов в части энергоэффективности, экологичности и безопасности жилья. Только доступность жилья для населения обеспечит рост спроса, повысит темпы строительства и ввода жилья, станет действенным экономическим стимулом качественного развития национальной экономики и российских регионов.

Однако вопросы государственного и регионального управления процессами эффективной модернизации, их стимулирование не менее важны, чем собственно экономические и социальные. Новая модель экономического роста предполагает возникновение новой технологической базы общества и соответствующее регулирование социально-экономических процессов. При этом правительство должно стимулировать экономический рост и создание высокотехнологичных рабочих мест, а не рост производства любой ценой. Это требует серьезной смены парадигмы экономической политики [7; 9].

Важен комплексный характер модернизации, что предполагает осуществление таких ее видов, как технологическая, экономическая, социальная. Однако осуществление мер модернизации и развития рынка жилья существенно усложнено, поскольку наблюдаются серьезные препятствия и ограничения, характеризующиеся главным образом недостаточностью экономических стимулов для всех участников этой сложной системы социально-экономических отношений.

Сбалансированные подходы к реализации основных задач требуют дальнейшего изменения и институциональной среды, и производственных, индустриальных факторов. Институциональная модернизация рынка жилья детерминирует устойчивое развитие экономики, активизируя инвестиционный потенциал хозяйствующих субъектов и обеспечивая устойчивые темпы экономического роста [4]. На современном этапе развития рынка жилья его институциональная эффективность недостаточно высокая, поскольку не дополняется необходимыми механизмами функционирования и экономическими стимулами. Поэтому для развития и эффективной модернизации рынка жилья в настоящее время наиболее актуальными проблемами являются не только проблемы правового, административного характера, но и проблемы отраслевые. Очевидно, что без решения отраслевых задач по развитию и модернизации рынка жилья выполнение основных федеральных и региональных задач жилищной политики не представляется возможным.

Инновационное развитие строительной отрасли должно определять государственную политику в сфере жилищного строительства, развития промышленности строительных материалов, индустриального домостроения, задачи и приоритеты в техническом регулировании, ценообразовании, поддержке научных исследований, совершенствовании системы подготовки исследовательских, инженерных и технических кадров в строительной отрасли.

С учетом существующих тенденций и перспектив дальнейшего развития можно утверждать, что модернизировать жилищный рынок и жилищное строительство без применения инновационных технологий невозможно. Несмотря на то что в течение нескольких последних лет наблюдалась тенденция увеличения объемов строительства жилья, темп модернизации и реализации инновационных процессов в строительной отрасли был крайне низким. В настоящее время внедрение инновационных технологий способно существенно стимулировать жилищное строительство и способствовать решению задач энергоэффективности, качественного улучшения среды обитания, комплексного освоения территорий и повышения производительности труда.

По данным Росстата в 2012 г. субъектами РФ введено 65,7 млн кв. м жилья (что на 4,7 % больше, чем в 2011 г.), в 2013 г. – 70,5 млн кв. метров [8]. Однако анализ этих данных за последние годы в разрезе субъектов РФ свидетельствует о крайней неравномерности объемов ввода жилья. На 10 субъектов РФ приходится около 45 % от общей введенной площади жилья в РФ (около 20,3 млн кв. м за 2013 г.). План по вводу жилья выполнен только в 38 субъектах РФ. Другой целевой ориентир, направленный на решение жилищной проблемы граждан, – ввод 1 кв. м жилья на человека в год. По итогам 2011–2013 гг. ни один субъект РФ не выполнил эту задачу. К объективным причинам этой ситуации можно отнести уровень развития промышленности строительных материалов, высокую энергозатратность старой индустриальной базы, высокий уровень износа основных фондов (по ЮФО – 60 %), низкий уровень производительности труда [9].

Основными преимуществами Юга России являются: благоприятные для проживания, отдыха, сельского хозяйства природно-климатические условия и природно-ресурсный потенциал; высокая социально-экономическая привлекательность округа, которая обусловливает положительную динамику миграционных процессов в ЮФО, вследствие чего по плотности населения ЮФО занимает 3-е место среди федеральных округов (после Северо-Кавказского и Центрального); промышленно-производственный потенциал. Вместе с тем отраслевая структура экономики ЮФО слабо диверсифицирована, в большинстве секторов экономики и ключевых отраслей отмечается сравнительно низкий уровень производительности труда, низкая степень инновационной активности, низкий уровень доходов на душу населения.

Необходимо отметить резкую дифференциацию регионов Юга России по инвестиционной привлекательности, а также декапитализацию основных отраслей экономики ЮФО по технологическому, организационному, кадровому и инвестиционному направлениям [6]. По прогнозам, ЮФО в долгосрочном периоде будет опережать общероссийский показатель динамики роста промышленного производства, при этом наиболее интенсивный рост промышленного производства предполагается в Ростовской и Волгоградской областях. Юг России определяется как территория миграционного притока населения, поэтому в части развития рынка жилья и жилищного строительства особое значение приобретает поддержка и развитие арендного и специализированного жилья, жилья экономического класса. Миграционные потоки увеличивают потребность в жилье, в коммерческих и социальных объектах, что способствует увеличению объемов строительства. Так, каждый легальный мигрант в среднесрочной перспективе увеличивает объем рынка строительных материалов региона-реципиента на 177 тыс. рублей. В 2013 г. 4,2 % строительного рынка формировалось за счет переселенцев – в абсолютном выражении это 10,3 млрд рублей [3].

По показателю ввода жилья за последние годы, в том числе за 2012 и 2013 гг., ЮФО занимает 3-е место среди всех федеральных округов, за счет лидирующих позиций Краснодарского края и Ростовской области. Объем ввода жилья по ЮФО в 2011 г. составил 6 922 тыс. кв. м, в 2012 г. – 7 867 тыс. кв. м, по состоянию на ноябрь 2013 г. фактический объем ввода жилья – 5 642 тыс. кв. метров.

Анализ состояния и перспектив развития жилищного строительства и жилищной политики Юга России свидетельствует о следующем. Строительная отрасль традиционно имеет важное зна- чение в инвестиционном развитии Юга России. По прогнозам, в ближайшие годы в связи с задачами обеспечения доступным жильем (жилье экономического класса) темпы роста отрасли будут увеличиваться. Наиболее перспективным направлением для развития промышленности строительных материалов на Юге России является выпуск инновационных строительных материалов [9].

Рынок жилья и жилищного строительства регионов Юга России в настоящий период характеризуется снижением темпов развития, причем одним из главных факторов является снижение платежеспособного спроса. В период с 2009 по 2012 г. жилищное строительство Юга России характеризовалось ежегодным объемом ввода в среднем на 5 %. Основным драйвером роста являлась жилая недвижимость, на этот сегмент в 2013 г. пришлось 88,5 % от всего объема вводимых зданий. Однако в 2013 г. впервые после 2008 г. был зафиксирован спад в жилищном строительстве региона-лидера – Краснодарского края [3]. Жилищный сегмент в крупных городах ЮФО перенасыщен. Если в последние несколько лет жилищное строительство росло в среднем на 20 % в год, то в ближайшие пять лет ежегодное увеличение объемов не превысит 3–6 % [5].

Однако экспертами отмечается ряд перспективных ниш жилищного строительства, что также позволит модернизировать рынок жилья – жилье экономического класса, развитие рынка арендного жилья, участие регионов Юга России в федеральной программе «Жилье для российской семьи». Следует отметить благоприятные перспективы модернизации строительной отрасли, жилищного строительства и развития рынка жилья в Волгоградской области. Развитие жилищного строительства в регионе стимулируется инновационными решениями и возможностями в области технологий и строительных материалов. В рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи» в Волгоградской области к 2017 г. планируется построить 900 тыс. кв. м жилья экономического класса. Это позволит привлечь в регион свыше 3 млрд руб. государственной поддержки, в качестве компенсации затрат застройщиков на строительство инженерной инфраструктуры.

Развитие жилищного рынка в ближайшие годы будет связано не только с модернизацией строительной отрасли, но и с модернизацией жилищной экономики в целом. Для этого необходимы новые методы, инструменты и механизмы развития. Например, арендное жилье, малоэтажное строительство и индустриальное домострое- ние при снижении платежеспособного спроса могут активизироваться во многом с помощью государственных заказов, заказов муниципалитетов. При этом соответствующие сегменты рынка интенсифицируют отрасли производства инновационных материалов и применение энергосберегающих технологий. В условиях, когда прежние источники роста исчерпаны, жилищный рынок Юга России выходит на новый этап развития – этап модернизации, повышения эффективности государственного и регионального управления, этап стратегического развития рынка жилья, строительной отрасли и жилищной политики в целом.