Москва выходит из берегов

Документ будет включать анали у диспропорций развития субъектов, согласование стран енны изменений Москвы и области. Пр длагается п аб т следующие направления: повы ение качества транс рт-ного обслуживания субъектов, качества и безопа ности инженерного обеспечения, пространственное ра пределение населения и рабочих мест, развитие инф аст ук-туры социального обслуживания населения и тер иторий рекреации, спорта, гостиничного обслуживания, туриз сохранность объектов культурного наследия, развитие с -стем особо охраняемых природных территорий, обращ -ние с отходами производства и потребления. Разработка проекта Концепции осуществляется с привлеч ни членов и специалистов Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН), Союза арх кторов России образовательных и научных ор ан аций в сфере рхи-тектуры и градостроительства.

Мнения профессиональных участников рынка недвижимости по поводу последствий объединения Москвы с областью для рынка новостроек в основном позитивные Александр Зиминский, директор элитной недвижимости компа

«Комплексное градостроительное зонирование периферийного пояса столицы и прилегающих городов-спутников позволит создать единое комфортное пространство в городах ближайшего Подмосковья. Например, активное строительство и реконструкция улично-дорожной сети на тех направлениях, где в городах области возводятся большие объемы жилья, позволит предотвратить транспортный коллапс. То же самое можно сказать о строительстве и ремонте городских инженерных коммуникаций: в первую очередь их необходимо прокладывать в направлении наиболее плотно заселенных районов области. Единая Концепция генпланов обеспечит более рациональное использование городских земель, их охрану и освоение. Как следствие — появится возможность более динамично определять новые районы массовой застройки в городах-спутниках, поднимать покупательский спрос на жилье путем создания комфортной среды обитания.

Согласование генпланов Москвы и области откроет новые перспективы малоэтажному строительству. Чтобы проекты малоэтажной застройки имели хорошую рентабельность, требуется комплексное освоение больших территорий. На стыке Москвы и Подмосковья есть немало подходящих земель, но они разделены административными границами. Согласование генпланов позволит застраивать эти территории по единой Концепции. Как показывает экспериментальный столичный район Кур-кино, грамотно спроектированные малоэтажные жилые кварталы пользуются очень высокой популярностью. Малоэтажная застройка позволит создать аналог европейских или американских пригородов».

П РВИЧНЫЙ РЫ       КОВСКОЙ ОБЛ СТИ ВОССТАНА ЛИВАЕТСЯ МЕ МИ

Сре яя на пред ожения новостро к в городах               _{Города, где продолжается}

Моск ой облас и в марте 2011 го а, тыс. руб. (% *          снижение цен.

80,3 (8,8)

гопруд

(–12)

Мытищи 87,3 (8,8 )

(–1,3)

^ Красногорск

Балашиха

91,4

Одинцово

Апрелевка

Источник: «Пересвет-Инвест» и собственные расчеты редакции.

Видное 85,9

^ л 57,6

еутов        (–1,3)

Железнодорожный

Люберцы

Котельники

Раменское

53,8 Гі (–3,8)

61,3 (0,5)

63 (15,5)

* В скобках указано изменение цен за год без учета инфляции.

В первую очередь объединение отразится на ситуации в ближнем поясе Подмосковья. Мария Лити-нецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» : «Возможен выборочный рост цен на жилье — в городах-спутниках, расположенных непосредственно рядом с Москвой, в пределах 5 км от МКАД (Мытищи, Одинцово, Красногорск, Химки, Реутов), где есть перспектива проведения метро. Стоимость квартир в новостройках спальных районов Москвы, примыкающих к МКАД, и городов ближнего пояса области, уже сегодня сопоставима, разница не превышает 10–20%. В случае объединения разрыв в стоимости уменьшится до 5–10% за счет повышения стоимости квартир в подмосковных городах-сателлитах».

Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест» : «Решение транспортного вопроса, которое может заключаться в строительстве метро, расширении существующих магистралей и прокладке новых дорог и маршрутов (как пример — уже анонсированное строительство скоростного трамвая из Балашихи в Москву), абсолютно прогнозируемо повлияет на увеличение спроса и вслед за этим на повышение ликвидности жилья и цен на него.

Если сегодня фокус спроса находится в радиусе 15-километровой зоны от Москвы, то в случае объединения география спроса и зона привлекательности новостроек для потенциальных покупателей увеличится».

Однако у этой медали есть и обратная сторона. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» : «За счет нивелирования границ произойдет резкое увеличение количества жителей области, за этим вновь проявится снижение транспортной доступности Подмосковья».

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

ВЫСОКИЕ ТЕМПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА СОХРАНЕНЫ

График 1. Ввод в действие жилья в Московской области нарастающим итогом, тыс. кв. м

Хотя на практике массовость ввода квадратных метров еще не гарантирует обеспеченность новостроек инженерной и социальной инфраструктурой. Наталья Бланкова : «В случае строительства целого микрорайона (комплексная застройка) в основном участки отводятся на окраинах городов области, и в связи с этим есть сложности с коммуникациями. Девелоперы вынуждены строить новые коммуникации в своем микрорайоне и к тому же реконструировать существующие устаревшие точки подключения. А иногда мощностей в городе попросту не хватает. Всем известен печальный опыт в Трехгорке (Одинцовский район, застройщик СУ-155): район застроен, а коммуникаций практически нет.

И в каждом конкретном случае решение вопроса зависит в первую очередь от местной администрации».

Источник: «Пересвет-Инвест».

Базовые характеристики

С каким потенциалом Московская область подходит к грядущим изменениям? Подмосковью с Москвой сливаться не стыдно: уже пятый год Московская область в лидерах по строительству среди остальных субъектов РФ (график 1). Только в 2010 году на Московскую область пришлось 13,7% ввода от всего объема строящегося в России жилья (от 58,1 млн кв. м).

На ситуации не сказался даже мировой финансовый кризис 2008–2009 годов. По данным Министерства строительства правительства Московской области , достигнутые темпы ввода жилья были сохранены — более 1 кв. м на человека в год. По итогам прошлого года этот показатель составил 1,12 кв. м на жителя области. А всего в 2010 году было построено 7 938 966 кв. м, в том

Пример застройки района Куркино свидетельствует о популярности аналогов европейс ких пригородов и у нас.

числе предприятиями и организациями в многоэтажных и малоэтажных жилых домах — 4 976 473 кв. м, населением (индивидуальное строительство) — 2 962 493 кв. м. Вот и в этом году прогнозируют ввод за счет всех источников финансирования около 8 млн кв. м жилья.

Отчасти столь благоприятная ситуация складывается в области за счет более гибкой по сравнению со столичной политикой подмосковных властей. Наталья Бланкова : «Есть некоторые отличия в области. Например, в Подмосковье не действует запрет на точечную застройку, и это позволяет девелоперам вписывать дома в существующие районы».

PHOTOXPRESS

Плюс ипотека от Сбербанка

Серьезную поддержку стройкомплексу Московской области через активизацию продаж новостроек посредством ипотечного кредитования оказывает банковский сектор, и в первую очередь Сбербанк РФ.

Антон Скорик : «Объемы ипотечных сделок растут со второй половины 2010 года, когда банки начали активно кредитовать подмосковные проекты крупных застройщиков. Практически все проекты ГК «Мортон» сегодня аккредитованы по ипотеке, и доля ипотечных сделок в общем объеме наших продаж составляет около 20–30% в зависимости от объекта. Количественный же прирост ипотечных сделок по сравнению с 2010 годом по итогам I квартала этого года составил более 300%. Фактически за первые три месяца этого года квартир по ипотеке в компании было продано больше, чем за весь прошлый год!»

По наблюдению Алены Анцышкиной, руководителя отдела ипотеки и субсидий компании «Мортон» , Сбербанк предлагает сегодня уникальные по сути условия по ипотечному кредитованию. Аналогичные предложения на рынке просто отсутствуют. Имеются в виду акции «888» и «В десятку».

Акция от Сбербанка РФ «В десятку» действует до 31 декабря 2011 года. Условия следующие: кредит на срок не более 10 лет при первоначальном взносе от 10% выдается по ставке всего 10% годовых в рублях. Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Из крупных новостроек Московской области в рамках акции можно приобрести жилье в новом жилом районе «Квартал А101» (пос. Коммунарка Ленинского района, 3 км от МКАД по Калужскому шоссе). Минимальная цена — 62 тыс. руб. за кв. м.

По акции Сбербанка «888» решение о выдаче кредита принимается всего за 8 дней, максимальный срок ипотеки — 8 лет, под 8% годовых в рублях. До 30 июня на условиях «888» аккредитованы несколько масштабных строящихся проектов Московской области. Это микрорайоны: «Солнцево-Парк» (в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе, вблизи санаторной зоны Переделкино, минимальная стоимость квартиры площадью 37,2 кв. м в панельном доме — 2,4 млн руб.); мкрн «Катюшки» в городе Лобня (от 1 994 000 руб. за квартиру площадью 36 кв. м); мкрн «Щитниково» в городе Балашиха (цена квартиры площадью 43 кв. м в монолитно-кирпичном доме — от 3,1 млн руб.,); мкрн Махалина в городе Дмитров (возводится неподалеку от берега реки Яхрома, стоимость квартир здесь начинается от 38,6 тыс. руб. за кв. м, или от 2 млн руб. за квартиру).

СО СБЕРБАНКОМ ЖИЛЬЕ ДОСТУПНЕЕ

Крупные жилые проекты новостроек Московской области, аккредитованные по специальным ипотечным акциям Сбербанка России

НАЗВАНИЕ (НАПРАВЛЕНИЕ, УДАЛЕННОСТЬ ОТ МКАД)	УСЛОВИЯ АКЦИИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ ОТ СБЕРБАНКА				ТИП ДОМОВ / ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ, КВ. М	СТОИМОСТЬ ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ / 1 КВ. М, РУБ.	СРОК СДАЧИ
	НАЗВАНИЕ АКЦИИ	СТАВКА ПО КРЕДИТУ В РУБ., %	МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС, %	МАКСИМАЛЬНЫЙ СРОК КРЕДИТОВАНИЯ, ЛЕТ
«Квартал А101» (3 км по Калужскому шоссе)	«В десятку»	10	10	10	13 по индпроектам* / 200 тыс.	От 3 млн / от 62 тыс.	IV квартал 2013 г.
Мкрн «Солнцево–Парк» (9 км по Боровскому шоссе)	«888»	8	50	8	Панельные серий: П-44-Т, П-44-К, П-111-М, КОПЭ-М-Парус и по индпроектам / 465 тыс.	От 2,4 млн / от 57,5 тыс.	1-я очередь — II квартал 2011 г., завершение строительства — IV квартал 2013 г.
Мкрн «Катюшки» (г. Лобня, 15 км по Дмитровскому шоссе)	«888»	8	50	8	Панельные серий: П-44Т, П-44К, РД и по индпроектам / 300 тыс.	От 2 млн / от 55,4 тыс.	2-я очередь — IV квартал 2011 г., 3-я очередь — IV квартал 2013 г.
Мкрн «Щитниково» (г. Балашиха, 2,5 км по Щелковскому шоссе)	«888»	8	50	8	Панельные серии П-44Т и по индпроектам / 240 тыс.	3,1 млн / 72,1 тыс.	II квартал 2011 г.
Мкрн Махалина (г. Дмитров, 6 5 км по Дмитровскому шоссе)	«888»	8	50	8	По индпроектам / два 12-этажных 6- и 4-секционных дома	От 2 млн / от 38,6 тыс.	III–IV квартал 2011 г.

* По индивидуальным проектам монолитно-кирпичные дома.

Цены и факты

Говоря о перспективе слияния Москвы и области, нельзя не отметить рост инвестиционной привлекательности подмосковных квартир. Информация для потенциальных покупателей: самые дешевые объекты недвижимости в Подмосковье — однокомнатные квартиры в 5–40 км от МКАД — предлагают сегодня по цене 1–1,5 млн руб. в Подольске (43–46 кв. м, 4-этажный ЖК «Европа», сдача — конец 2012 года), в Железнодорожном (33,5 кв. м, 15–17-этажные монолитные дома в мкрн Павлино на этапе фундамента, срок сдачи — IV квартал 2012 года) и в Щербинке (43–46 кв. м, 17–18-этажные монолитнокирпичные дома на 2-й Овражной улице, сдача — конец 2011 года).

Самые дорогие и приближенные к столичным областные предложения квартир — от 4 млн руб. и выше — в городах-сателлитах: Одинцово, Красногорск, Химки, Реутов, Мытищи, Балашиха, Люберцы. Как правило, находятся они в домах центральных частей городов, это жилье высокой степени готовности.

Для сравнения: самые дешевые предложения в Москве начинаются от 4,5 млн руб. в спальных районах на границе с областью. Например, в районе Солнцево (ЗАО, ул. Главмосстроя: 17-этажный панельный дом П44Т (ДСК-1), площади квартир 38,5–43 кв. м, срок сдачи — конец этого года) или близ станции метро Выхино (ул. Лухмановская, 24-этажные панельные дома (СУ-155), площадь квартир 45–47 кв. м).

К концу прошлого года в Московской области средний уровень цен в новостройках составлял $2118, или 64,6 тыс. руб. за кв. м (данные «Пересвет-Инвест» ; график 2). За 2010 год (по отношению к декабрю 2009 года) цена новостроек и в долларах, и в рублях выросла в среднем на 1,3%.

В марте этого года средний уровень цены квадратного метра составил $2255 (64,3 тыс. руб.). Динамика за месяц в долларах — +0,6%, а в рублях — +1,1% за счет более низкого курса американской валюты. По отношению к декабрю прошлого года долларовая цена метра увеличилась на 6,5%, а в рублях упала на 0,5%. По отношению к марту 2010 года аналитиками компании «Пересвет-Инвест» отмечен рост цен как в долларах, так и в рублях — на 4,8% и 1,3% соответственно.

На этом основании Наталья Бланкова делает вывод: «2011 год с большой долей вероятности будет характеризоваться ростом долларовой цены квадратного метра квартир на первичном рынке. Итоговая динамика ожидается на уровне 12–17%. Рублевая цена по-прежнему зависит от курса доллара».

Вместе с тем отмечаемое во многих местах подорожание квартир не имеет безусловного характера: докризисный уровень цен не восстановлен, а удорожание повсеместно ниже уровня инфляции (см. карту). Кроме того, есть и приближенные к Москве города, где недвижимость до кризиса была так переоценена, что там до сих пор продолжается падение цен. Так, в Красногорске долларовые цены за прошлый год снизились еще на 2,2% к 4,3% в 2009 году. Аналогичная картина в Химках: падение в долларах — 10,3% (в рублях — 12%) за 2010 год (–7,3% в 2009 году). Инерционное снижение наблюдается в Пушкине и в Раменках: соответственно в валюте — 0,8% (–0,4%) 2010 года к –17% (–32%) в 2009 году.

А наиболее отрадная для инвестора картина пока характерна только для Подольска и Троицка (соответственно +20 и 19% за прошлый год в валюте; см. карту) — вероятно, благодаря адекватности ценовых претензий здешних девелоперов.

«Сейчас основная активность застройщиков сосредоточена в Московской области, лидирующей по объемам строительства жилья, — отмечает Мария Литинец-кая . — За счет массового выхода новых проектов площадью застройки от 10 га и более отмечается снижение среднего уровня цен. На фоне высокой активности застройщиков и относительно медленного восстановления покупательской способности в ближайшее время рост цен в Подмосковье будет сдерживаться».

Источник: «Пересвет-Инвест».

РОСТ ЦЕН В ПОДМОСКОВЬЕ БУДЕТ СДЕРЖИВАТЬСЯ

График 2. Динамика цен на первичном рынке Московской области

H C'I m 't Ю Щ N W О') О H C'I d C'l m 't Ю (О N CO ffi О H C'l H C'l CO 'J Ю tD N И 610 d C'l H C'I OOOOOOOOOv-lv-lv-IOOOOOOOOOv-lv-lv-IOOOOOOOOOv-lv-lv-lOO

2008                    2009                    2010          2011