На службу делу организации массового малоэтажного строительства (возможности кооперативного строительства гильдии народных кооперативов России необходимо использовать)

Выступая на заседании Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации при представлении В.В. Путина на должность Председателя Правительства Российской Федерации, Президент Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев отметил, что «важнейшей задачей является продолжение курса, начатого Президентом Путиным, в частности и в жилищной сфере». По словам Президента России, «жилищная тема – это длинная серьезная тема работы государства и общества на годы вперед».

На заседании Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, состоявшемся 2 апреля 2008 года, было ответственно заявлено, что для «кардинального изменения ситуации в области жилищного строительства необходимо ежегодно вводить один квадратный метр жилой площади на человека, то есть удвоить объемы вводимого в настоящее время жилья».

Известно, что основными причинами (их называют изо дня в день) нехватки жилья в стране являются:

• •    малое количество пригодных для застройки земельных участков,

• •    наличие серьезных административных барьеров,

• •    нехватка строительных материалов,

• •    отсутствие комплексного инфраструктурного обустройства территорий застройки.

Но позвольте отнести эти факторы к следствиям. По-настоящему глубинными причинами трудностей в наращивании объемов жилищного строительства, а точнее, степени обеспеченности населения жильем представляется вполне обоснованным считать следующее:

• 1)    недостаточная платежеспособность граждан;

• 2)    однобокость массового жилищного строительства, ориентированного исключительно на возведение затратных и «энергосъедающих» многоквартирных жилых домов.

Так сложилось, что наша страна пришла на мировой рынок после того, как на этом самом рынке все уже было давно и надежно поделено и распределено. 70 лет бесчеловечного эксперимента над россиянами стоили нам еще и «отлучения» от равноправного участия в мировом экономическом обмене.

Советская система производства требовала огромных затрат и не предусматривала высоких доходов населения, частично компенсируя низкие заработные платы натуральными социальными дотациями, частично бесплатным жильем. Советская система управления производством требовала максимальной концентрации населения в городах-миллионниках, крупных сельских поселениях.

Наступило новое время, диктатура «ядра политической системы» сменилась демократическим устройством государства и общества, но низкая заработная плата и воспроизводство затратного многоквартирного жилищного фонда почему-то остались. В то же время появились и такие специфические признаки российского капитализма, как отсутствие финансовых механизмов кредитования жилищного строительства массового применения и нежелание крупного капитала работать на интересы страны, в том числе в сфере индивидуального и малоэтажного жилищного строительства. Долго так продолжаться не может.

Выступая в качестве мощной и консолидированной силы гражданского общества, политическая партия «Единая Россия» ведет серьезную работу по совершенствованию гражданского и жилищного законодательства. За последние пять лет усилиями членов партии российское законодательство практически полностью избавилось от социальных иллюзий и стало гораздо менее декларативным, жестко экономически мотивированным, способным предоставить защиту интересам собственника, предпринимателя, инвестора. Но, как выяснилось, одним росчерком пера ситуацию не изменить. Приняты и уже работают новые Жилищный, Градостроительный кодексы Российской Федерации, ряд важных федеральных законов, но успехи более чем скромны, пока руководство страны в подавляющем большинстве случаев позитивно отсылает нас в отдаленную перспективу.

Для того чтобы добиться успеха, необходим целых комплекс мер, прежде всего экономического характера. Именно материальные рычаги наиболее быстро направляют сознание людей в нужное русло. Сколько ни говори голодному «хлеб», от этого он не станет сытым. Сытым его сделает достойная оплата труда, благоприятные условия для которого обязано создать государство. Так и с жильем, для развертывания масштабного жилищного строительства нужны деньги и современные строительные технологии, которые по приемлемым ценам и в нормальные сроки способны обеспечить жильем большинство трудоспособного населения.

На общероссийской конференции «Практические аспекты применения новых строи- тельных и финансовых технологий при реализации проектов комплексной жилой застройки», созванной по инициативе сторонников партии «Единая Россия», очень правильно были сформулированы главные факторы кардинального изменения ситуации в жилищной сфере: это новые строительные и финансовые технологии и, я бы добавил, «технологии массового применения». Согласитесь, если речь идет о том, чтобы построить роскошные коттеджи для нескольких процентов населения, то вряд ли об этом стоит говорить, они и так строятся с применением новейших, во всяком случае строительных, технологий.

О строительных технологиях скажут строители, мое же выступление касается технологии финансовой. Вот уже 8 лет в России успешно применяется оригинальная финансовая технология на кооперативной основе. Наиболее успешные и проверенные временем механизмы организации финансирования жилищного строительства и приобретения жилья разработаны в рамках всероссийской общественной жилищной программы «СТРОИМ ВМЕСТЕ». За время реализации программы (по состоянию на 18 сентября 2008 года):

• •    участниками программы стали 25 542 семьи ;

• •    отметили новоселье 15 987 семей ;

• •    приобретено квартир на сумму 11 миллиардов 430 миллионов 192 тысячи рублей ;

• •    общая площадь приобретенной недвижимости составила 572 278 квадратных метров ;

• •    членами Гильдии народных кооперативов России стали 56 организаций (потребительские ипотечные кооперативы) из 52 регионов России.

Расцвет кооперативной технологии финансирования пришелся на 2001–2004 годы, далее в силу разного рода причин (в основном рост цен на жилье и вступление в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах») темпы роста замедлились, однако в настоящее время наблюдается оживление интереса населения к кооперативным жилищным программам.

В чем же суть предлагаемой финансовой технологии: что она дает людям и возможно ли ее тиражировать?

Экономической основой финансирования жилищного строительства и приобретения жилья по рецепту «СТРОИМ ВМЕСТЕ» является взаимная финансовая поддержка участников, каждый из которых, прежде чем получить на приобретение или строительство жилья свое паенакопление и недостающие средства из общего котла – паевого фонда, в течение определенного времени и с определенной интенсивностью осуществляет паенакопление, то есть предоставляет финансовую поддержку таким же, как он, гражданам. Предоставление права на получение финансирования осуществляется в порядке очередности, которая определяется специальным программным обеспечением на основе применения индивидуального коэффициента полезного участия каждого участника системы.

Организационной формой осуществления рассматриваемой финансовой технологии является специализированный потребительский кооператив. К очевидным плюсам этого вида некоммерческой организации можно отнести следующее:

• 1)    членство как особое юридико-фактическое состояние, с одной стороны, позволяющее гражданам активно проявлять себя в управлении организацией, контролировать финансовые потоки, с другой стороны, накладывающее на участников серьезную имущественную ответственность по долгам как участников, так и организации (прошу обратить внимание, что составляющие конструкции «право – обязанность» очень хорошо корреспондируют друг другу);

• 2)    фактическое отсутствие налогооблагаемой базы при соблюдении принципа отказа от осуществления организацией предпринимательской деятельности;

• 3)    низкая себестоимость деятельности организации для ее участников за счет отсутствия необходимости получать прибыль.

Многие могут провести сравнение рассматриваемой финансовой технологии с деятельностью зарубежных строительных сберегательных касс. Действительно, дея- тельность очень похожа, в основу положены те же самые математические формулы, только у нас предложение более доступно для населения, ибо:

• 1)    деятельность по организации взаимной финансовой поддержки осуществляется кооперативами, а не банками;

• 2)    проценты за накопление не начисляются и за пользование не взимаются.

Часто специализированные кооперативные организации противопоставляют банкам и, в частности, осуществляемому банками ипотечному кредитованию. Это некорректно, это все равно, что сравнивать отделение банка с почтовым отделением: внешне и там и там люди вносят и получают деньги, но содержание разное. Кооперативы вряд ли могут составить какую-либо конкуренцию ипотечным банкам, но они обязательно помогут тем, кто в обозримой перспективе не сможет стать клиентом ипотечного банка. Кооперативы будут востребованы там, куда банкам идти (пока, во всяком случае) экономически невыгодно – на селе, в Богом забытых районах, каких в нашей стране предостаточно. Иными словами, у банков и кооперативов изначально разные задачи: банки ищут прибыли, и их не заманить в неприбыльные проекты, кооперативы же служат делу удовлетворения потребностей своих участников, они будут действовать и там, где на взгляд коммерсанта, кроме убытков, ничего не предвидится (для справки: большинство территорий нашей страны по погодным условиям требуют 9-месячного отопительного сезона, что не позволяет производствам выдерживать конкуренцию с мировой экономикой, но людям же надо жить и там). Помимо этого, кооператив при правильной постановке дела может стать отличным заемщиком у банка, объединив, по сути, тех, кто по отдельности не смог бы получить кредит.

Что может дать кооперативная финансовая технология обществу и государству?

Для общества (весьма значительной его части): по результатам исследований, проведенных в 2005–2007 годах аналитическим центром Гильдии, более 35 процентов трудоспособного населения изъявило готовность участвовать в кооперативах при условии по- явления возможности откладывать хотя бы 10–15 процентов от ежемесячного дохода, более 50 процентов трудоспособного населения изъявило готовность участвовать в кооперативах при условии государственной поддержки кооперативного движения в виде нормального закона. Как вы понимаете, население даже не просит государство о материальной поддержке, начислении каких-либо премий, люди просят только об одном – не мешать и не видеть во всех желающих приобрести или построить жилье за свой счет преступников. Убежден, что для профессионалов рынка недвижимости нет смысла комментировать положения Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», который фактически поставил крест на наиболее перспективной модели кооперативного финансирования – изначального приобретения недвижимости в собственность кооператива, что очень похоже на высокоэффективный североамериканский мортгидж (ипотечный кредит на недвижимость).

Для государства положительный эффект от деятельности кооперативов, осуществляющих финансирование индивидуального жилищного строительства, может быть выражен в следующем:

• 1)    связывание «горячих» денег (вместо сиюминутного потребления граждане вложат деньги в долгосрочные строительные проекты);

• 2)    оживление экономики регионов;

• 3)    новые рабочие места в строительстве и смежных отраслях;

• 4)    налоговые поступления в бюджеты разных уровней;

• 5)    быстрое переключение сознания людей, приобретших право собственности на индивидуальный жилой дом, от психологии

иждивенца, которому нет дела до состояния подъезда и придомовой территории, к психологии рачительного и бережливого хозяина;

• 6)    естественный переход бремени по содержанию жилья от государства и муниципальных образований к самим гражданам;

• 7)    появление у простых людей веры в достойное «сегодня» и «осознанное завтра».

Можно называть много цифр и показателей, но я уверен, что их уже все хорошо знают.

Сейчас, когда партия «Единая Россия» ведет работу по поиску новых действенных способов привлечения денежных средств в индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство (а, как известно, если пойдут деньги, то появятся и новые технологии строительства), есть шанс путем внесения соответствующих изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отмены Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» создать благоприятные условия для крупномасштабного кооперативного строительства и массового финансирования индивидуального и малоэтажного жилищного строительства не только в Московской области, но и во всей стране.

Специалисты некоммерческого партнерства «Гильдия народных кооперативов России», являющиеся сторонниками партии «Единая Россия» и единомышленниками Президента Российской Федерации, готовы принять участие в работе над проектом соответствующего федерального закона. Нашему многострадальному народу нужны реальные благоприятные условия для решения жилищной проблемы, в том числе и финансовые.