Нарушение прав собственности граждан при решении о сносе многоквартирного дома на примере программы реновации жилых кварталов в городе Москве

Annotation: The article deals with the violation of the rights of owners of residential premises, apartments in a multi-apartment building. Questions of shares of participants in shared ownership.

Одна из самых обсуждаемых новостей в городе Москве - реализация программы реновации жилых кварталов. Громкий законопроект о реновации жилищного фонда в столице был внесен в Госдуму и принят в первом чтении 24 марта 2017 года. Согласно законопроекту, жителей домов предназначенных под снос будут переселять в равнозначное жилье в том же или соседнем районе. Власти города направляют договор собственникам, те в свою очередь, должны согласиться на переселение в срок не более 60 дней. В случае, если собственник не подпишет данный договор, выселение производится в принудительном порядке. Жильцы могут оспорить его только в части равноценности предоставляемого жилья.

Государство избрало путь безальтернативного участия граждан, когда решение об участии в Программе спускается сверху.

Каким образом это нарушает права собственников?

Конституционный суд в делах о долевой собственности определил необходимость голосования большинством (на примере земельных паев с/х назначения). Жилищный кодекс тоже устанавливает необходимость проведения собраний, для решения такого рода вопросов. Данный Проект затрагивает проблему утраты собственности на квартиру в сносимом доме. Поэтому необходимо обратить внимание на позицию Конституционного суда в этом вопросе.

Какова правовая причина необходимости принудительного переселения собственника, если дом не является аварийными не находится в опасном для жизни местоположении? Здесь собственнику противопоставляются публичные права и интересы третьих лиц. Многоквартирный дом - объект совместного имущественного потребления. Государство ошибочно мотивирует принудительный снос интересами иных лиц, несобственников сносимых домов. Такие действия противоречат недопустимости вмешательства государства в частные права права собственности на квартиру и управлению общим имуществом жильцами многоквартирного дома.

Взглянув на этот вопрос со стороны собственников, жильцов, мы увидим ряд серьезных неудобств.

В Программе не учитывается тот фактор, что уже большинство квартир были выбраны и приобретены настоящими собственниками именно из за таких качеств как: шумоизоляция и теплоизоляция, небольшое количество этажей, инфраструктура, транспортная доступность, расположение относительно других зданий и строений, географическое расположение и т.д. А так же проведение в квартирах дорогостоящего ремонта с намерением на длительное проживание. Приобретение мебели, подходящей под под планировку квартиры. При этом снос данных зданий не улучшит жилищных условий их жильцов, т.е. улучшения качества жизни не произойдёт совсем или изменится незначительно.

В сложившейся ситуации остаются как желающие сменить квартиру в «старой пятиэтажке», так и жильцы, которые не согласны покидать свои квартиры.

Так каким образом удовлетворить законные права и интересы всех жильцов многоквартирного дома «приговоренного» к сносу?

Мы не можем следовать правилу консенсуса, допуская реализацию Программы только при согласии всех собственников квартир, потому что в этом случае будут нарушены права собственности (в широком смысле) других жильцов, пожелавших участвовать в Программе. Если мы отказываем им в угоду несогласных со сносом дома, то согласные:

Жильцы, согласные на снос дома, при необходимости продать квартиру будут вынуждены давать скидку покупателю, из за отсутствия возможности поменять данную квартиру на новую, из за решения о недопустимости сноса многоквартирного дома на общем собрании. Те же жильцы вынуждены продолжать нести необоснованно высокие расходы на капитальный ремонт устаревшего дома, что также означает ограничение их собственности (в широком смысле), так как при продаже квартиры в отремонтированном доме вложенные средства не окупятся.

Исходя из вышесказанного, необходимо отметить, что реализация данной программы может создать опасный прецедент - лишение собственников их жилья без видимых на то причин (аварийность жилья, опасное для жизни местоположение жилья и т.д.), что прямо нарушает право собственника жилого помещения.