Не в склад, не в лад

Не в склад, не в лад

Сектор складской недвижимости - один из наиболее интенсивно развивающихся секторов рынка — в этом году стал давать сбои. Это немедленно отразилось на поведении инвесторов, начавших задумываться о диверсификации средств в другие отрасли.

Еще недавно вырисовывалась радужная для девелоперов и продавцов картина. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль — коммерческая недвижимость»: «Макроэкономическая ситуация в стране в 2007 году способствовала увеличению розничного и внешнеторгового оборота. По данным Федеральной таможенной службы России, прирост импорта в прошлом году существенно ускорился и составил 44,9% (в 2006 году — 31,3%)».

На факте бурного развития складского сектора в унисон с ритейлорским акцентирует внимание и Владимир Мехришвили, член совета директоров Имморосиндаст-ри. По динамике развития рынка складской недвижимости 2007 год можно назвать беспрецедентным, подчеркивается в аналитическом отчете компании «Praedium коммерческая недвижимость». Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей в России составил около 1,1 млн. кв. м, из них около 900 тыс. кв. м пришлись на Московский регион, что практически в два раза превышает показатель 2006 года, и, таким образом, общий прирост составил 43%. Заметим, общий объем современных складских площадей в столичном регионе, по подсчетам экспертов, сегодня составляет около 3,4 млн. кв. м. Разрыв между спросом и предложением в 2007 году сокращался, на рынке проявилась ситуация конкуренции.

Однако первые признаки нестабильности все же дали о себе знать еще в прошлом

новости отрасли

недвижимость

Современный высококлассный склад должен занимать не более 50% территории застройки году. Объем качественных складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 года, составлял около 1,5 млн. кв.м. Ввод объектов переносился на разные сроки в зависимости от фактической готовности объектов. По мнению Алексея Полякова, генерального директора УК «Просперити проджект менеджмент», значительные задержки ввода новых складов в эксплуатацию стали обычной девелоперской практикой. В итоге реальный уровень ввода составил 67% от заявленного объема. Новое предложение спекулятивных складских площадей (тех, что были построены не для собственных нужд, а для перепродажи) было полностью поглощено, о чем свидетельствует крайне низкий уровень вакантных площадей: на класс «А» — менее 1%, на класс «В» — 3% (данные «Praedium коммерческая недвижимость»). Подавляющее большинство (до 90%) качественных складских комплексов было сдано в аренду на стадии строительства. Оставшиеся по завершению строительства оставались вакантными (заполнение происходило в течение последующих одного-двух месяцев).

Сохранение растущего спроса на качественные складские помещения, а также рост стоимости строительства вызвали рост арендных ставок, за 2007 год он составил более 8%, со $120 до $130 за 1 кв. м в год. Алексей Поляков: «Если сравнивать с общеевропейским уровнем, то у нас самые высокие арендные ставки и самая низкая доля вакантных площадей».

В итоге основными тенденциями прошлого года явились: увеличение числа соответствующих международным стандартам крупных складских проектов общей площадью от 300 тыс. кв. м (строительство комплексов в несколько очередей); высокая ин вестиционная активность, постепенное снижение ставок капитализации, выравнивание московских и региональных показателей; увеличение сроков аренды — нормой для рынка становятся сроки 7-10 лет; рост спроса на высококачественные логистические услуги — арендаторы более требовательно относятся к выбору складских помещений; начало формирования в России единой транспортно-логистической сети вследствие активной региональной экспансии крупных девелоперов.

Вход и выход

Как утверждает Алексей Поляков, основной объем спроса приходился на склады класса «А», его доля составила 68% в 2007 году.

Однако если учесть, что жесткой классификации в нашем отечестве еще не выстроено, можно сказать, что востребованы наиболее современные склады. Размер запрашиваемой площади в данном классе варьировался от 2,5 тыс. до 50 тыс. кв. м, отмечается в аналитическом отчете компании «Praedium коммерческая недвижимость». Существующие складские проекты в основном способны удовлетворить спрос на блоки от 5 тыс. или даже 10 тыс. кв. м, и только единичные девелоперы предлагают меньшие (от 2,5 тыс. кв. м) или большие (под 50 тыс. кв. м) блоки. В то время как львиная доля спроса — более 50% — приходится на складские помещения от 10 тыс. кв. м.

Олег Альтшуль, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle отмечает, что на рынке Московского региона последние годы лидируют современные складские комплексы класса «А». Что неудивительно, поскольку разница в арендных ставках между классами «А» и «В» достигает 30—40%. Правда, предполагается, что

Планы по сносу ветхого жилья в Москве уточнили

Первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк рассказал, что к 2010 году в столице будет снесено порядка 6 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья. Проблема капитальных пятиэтажек – это 36 млн. кв. м, среди которых есть блочные и крупнопанельные дома. В случае полного сноса этого фонда программа растянется на 30-40 лет. Разработана программа реконструкции ветхого жилья, в первую очередь речь идет о капитальном ремонте 9-12-этажных жилых домов. Программа уже выходит за уровень 600 млрд. руб. «Мы не стали заниматься получением денег из федерального фонда. На всю нашу программу мы можем до 2014 года получить всего 8 млрд. руб.», – сказал Юрий Росляк. Пятиэтажки планируют сносить там, где за счет них можно будет увеличить количество квадратных метров муниципального жилья. Там, где это невозможно, их будут реконструировать.

Рынок столичного жилья стабилизировался

В мае и первой половине июня никаких сюрпризов в отношении динамики стоимости квадратного метра жилья в Москве не произошло. Так, по данным аналитического центра , средний уровень цен на квартиры прибавил по сравнению с маем 1,2% и составил $5 738 за 1 кв. м. При этом рост рублевых цен, по данным журнала о недвижимости , во второй неделе июня вообще отсутствовал. Ситуация в мае была аналогичной.

По данным Аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке увеличилась на 1% и составила $6794 за 1 кв. м. Причем максимальные приросты цены (около 2%) отмечены в спальных районах, а в ЦАО и ЗАО цены за месяц не изменились. Наибольшими темпами (2%) увеличивается цена в панельных «хрущевках» и монолитных домах повышенной комфортности, в кирпичных домах эконом-класса и монолитных строениях цены за месяц не изменились. Как и прогнозировалось ранее, после майских праздников московский рынок недвижимости вошел в стадию стабилизации, несмотря на наличие остаточного роста цен, который пока еще показывает статистика.

недвижимость

В складах класса «А» в идеале колонны отсутствуют в результате арендатор получает возможность разместить на «А»-классной площади больше продукции в более комфортабельных условиях завоза-вывоза (например, высота потолков в классе «А» — не менее 10—13 м для размещения многоуровневых стеллажей, в классе «В» — не менее 8 м, колонн в классе «А» должно быть как можно меньше - в идеале вообще отсутствуют, зато количество машиномест для стоянки большегрузных авто должно быть достаточным). За счет всех этих строительно-технических удобств достижима более высокая оборачиваемость товара, а значит, и большая экономическая выгода.

Согласно подсчетам экспертов, минимальный инвестиционный порог вхождения на рынок складской недвижимости составляет $10 млн. Алексей Поляков: «Минимальный размер склада (одного здания) составляет 10 тыс. кв. м. Стоимость строительства (shall&core - «коробка») обойдется примерно в $800 за 1 кв. м. Однако такой проект будет менее рентабельным из-за высокой доли расходов на подведение коммуникаций. Для склада в 10 тыс. м необходим земельный участок в 2 га по средней цене $5 тыс. за сотку. С учетом дополнительных расходов (проект, согласования, коммуникации) стоимость составит от $10 млн.». А чтобы получить сколько-нибудь значительную долю на рынке, придется вложить уже не менее $50 млн. Айдар Галлеев: «Минимальный размер строительства складских площадей на современном рынке составляет 50-60 тыс. кв. м».

Основания для инвестирования в складской сектор Московской области, казалось бы, очевидны — рост основных экономических показателей. Владимир Мехришвили: «Повышение благосостояния населения, бурный рост потребительского рынка, динамичное развитие экономики московского региона, улучшение его инфраструктуры, присутствие крупных международных и российских сетевых торговых компаний и операторов, а также существенное превышение спроса над предложением делают ситуацию в секторе складской недвижимости предсказуемой и перспективной».

Все так, однако, как отмечают аналитики компании Praedium , кризис ликвидности на рынке капитала оказал заметное влияние на рынок складской недвижимости, в значительной степени зависящий от западных «длинных» денег. Повышенная настороженность со стороны банков и отток средств западных инвесторов привели к тому, что получить финансирование под новые проекты стало чрезвычайно сложно, а для новых участников рынка - практически невозможно. Кроме того, усложнился выход из проекта, а снижение уровня ставок капитализации остановилось.

Олег Альтшуль: «Предложения складских площадей в Подмосковье в 2008 году не превысит 900 тыс. кв. м». Хотя объявлено о планах по строительству порядка 1,4 млн. кв. м. Следует учитывать, что сроки ввода значительной части заявленных площадей приходятся на IV квартал , указывают аналитики Praedium . В I квартале этого года объем заявленных к вводу качественных складских площадей составил более

178 тыс. кв. м, а фактический ввод — более 110 тыс. кв. м (при этом в аренду сдано, в том числе и по предварительным договорам, 140 тыс. кв. м). Оставшийся объем планируемых к вводу площадей был перенесен в зависимости от фактической готовности объекта. Таким образом, реальный уровень ввода площадей составил около 60% от заявленного объема. Аналогичная картина наблюдалась и в прошлом году.

Перспективные направления

А тем временем спрос сохраняется. Крупнейшими арендаторами остаются провайдеры логистических услуг. Однако активизировались и торговые компании, стремящиеся улучшить свою логистическую инфраструктуру и переносящие свои распределительные центры из разрозненных некачественных площадей в промышленных зонах внутри Москвы в новые качественные объекты за МКАД. Владимир Мехришвили: «Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спроса) и северное (35%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно. Ввиду недостаточного по качеству предложения потенциальные арендаторы часто ищут складские площади по всем направлениям независимо от собственных предпочтений (10% от общего объема спроса).

Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-45 км от МКАД (44% и 34% от общего объема соответственно). Около 1 5% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные до 15 км от МКАД, составляет 7%».

Проявление тенденции удаления складских комплексов с промышленной направленностью от МКАД в район будущей ЦКАД (между первой и второй бетонкой) отмечает Алексей Поляков: «Если для

Таблица 1. Арендные ставки на склады в Московском регионе*.

Класс «А» Класс «В» Класс «С»

Московская область $160-180 $140-160 $100-110 Внутри МКАД $230-280 $200-240 $160-200 *По состоянию в I квартале 2008 года.

Данные МИЭЛЬ-коммерческая недвижимость

Таблица 2. Цена предложения складов в Московском регионе*

Класс здания            «А»          «В»

Цена предло жения, за 1 кв. м   $1400-1800  $900-1500

*По состоянию в I квартале 2008 года.

Данные МИЭЛЬ-коммерческая недвижимость дистрибуционных и центров логистики оптимальным является расположение внутри первой бетонки (для обработки и доставки товаров в мегаполис), то для логистическо-индустриального парка важно расположение в районах с развитым производством, на основных магистралях, по которым грузы попадают в московский регион (южное и северо-западное направление)».

Словом, недостаток складских помещений хорошего качества повсеместен. «Из-за дефицита рост цен неизбежен, — прогнозирует Олег Альтшуль . — Уже за последние несколько месяцев по сравнению с концом 2007 года средние арендные ставки (triple net - без операционных расходов и НДС) возросли на $10-15 за 1 кв. м в год. До конца года мы ожидаем ту же динамику». Прирост арендных ставок на складские площади класса А составил около 4% (данные Praedium ).

Однако существует и другая статистика. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group: «В апреле на московском рынке купли-продажи коммерческой недвижимости был зафиксирован рост средневзвешенной цены. Похожая ситуация сложилась и в мае: в целом рост средневзвешенной цены составил 2% (а в период с мая 2007 по май 2008 года - 33%), дойдя до отметки $6069 за 1 кв. м.

Наибольший спрос – на склады класса «А»

Но это - «средняя температура по больнице». Если же рассматривать каждый сегмент коммерческого рынка в отдельности, окажется: во всех сегментах, кроме торговых помещений внутри Садового Кольца, средневзвешенные цены показали отрицательную динамику. Никакого парадокса в этом нет — основной причиной общего майского роста средневзвешенной цены стало изменение в структуре рынка, и, прежде всего, существенное (с 24% до 19%) снижение доли наиболее дешевого его сегмента - производственно-складских помещений.

Именно сегмент производственно-складских помещений, где на протяжении многих месяцев фиксировался рост большинства основных показателей, в мае претерпел существенные изменения: всего на продажу было выставлено 73 помещения производственно-складского назначения, что на 9% меньше, чем в апреле, но все-таки на 20%

больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но если число объектов понизилось на 9%, то суммарная площадь предложения упала сразу на 29% и за месяц составила 359 тыс. кв. м, а средняя площадь экспонируемых объектов снизилась на 22%, опустившись до отметки 4910 кв. м. Не удивительно поэтому, что объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте снизился на 30% и составил $0,95 млрд. Хотя, по данным на конец мая

2008 года, стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составила $2657, что менее чем на 1% ниже, чем в апреле. Что же касается среднего уровня арендных ставок в данном сегменте, то май с его $293 за 1 кв. м в год лишь незначительно переиграл апрель с его $285».

Общая площадь первой фазы логистического комплекса «Северное Домодедово» – 558 тыс. кв. м. Это наибольший объем введенных площадей в рамках одного проекта недвижимость

Так что сегодня трудно сделать точный прогноз относительно ценовой динамики. Зато можно с уверенностью сказать, что дефицит предложения постепенно будет восполняться.

А куда деваться? Программой Правительства Московской области «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области 2006-2010 годов» предусматривается создание 9,2 млн. кв. м складских, логистических и мультимодальных терминалов и комплексов.

Айдар Галлеев: «Согласно постановлению Правительства Московской области «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Московской области по вопросам создания промышленных округов и развития транспортнологистической системы в Московской области», определяются характеристики отдельных промышленных округов и объектов транспортно-логистической системы. Всего в Подмосковье промышленные округа предполагается разместить на территории 23 городов и районов». И даже наиболее реалистично настроенные эксперты предполагают, что объем предложения современных складов до 2010 года, несмотря на все финансовые и экономические катаклизмы, удвоится и составит 6,2 млн. кв.м. W