Недействительность сделок, совершенных в отсутствии нотариально заверенного согласия одного из супругов: проблемы законодательства и практики применения

О дними из распространенных семейных споров являются споры о признании недействительными сделок, совершенных в отсутствии нотариально заверенного согласия одного из супругов на совершение сделки [3; 4].

Так, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга для заключения одним из супругов:

• 1.    Сделки по распоряжению имуществом права на которое подлежат государственной регистрации.

• 2.    Сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

• 3.    Сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Трудности при применении указанной нормы возникли после 1 марта 2013 года, когда была отменена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью и сохранена лишь государственная регистрация прав на недвижимость в связи со вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, в настоящее время при заключении договоров купли-продажи, мены, дарения и прочих договоров по передаче недвижимости в собственность не требуется государственная регистрация самого договора, необходимо зарегистрировать лишь переход права собственности на покупателя.

Следовательно, когда один из супругов отчуждает недвижимость, находящуюся в общей совместной собственности, данная сделка подпадает под категорию сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. В этом случае требуется нотариально заверенное согласие другого супруга. Когда же недвижимость одним из супругов приобретается в совместную собственность на общие денежные средства супругов, указанная сделка не подпадает ни под одну из трех видов сделок, перечисленных в пункте 3 статьи 35 СК РФ. Получается, что в ситуации с покупкой недвижимости в общую совместную собственность супругов не требуется нотариально заверенное согласие другого супруга.

Аналогичная позиция высказана в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, – для реализации гражданином права на приобретение в собственность земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не требуется нотариально заверенное согласие его супруга.

Рассмотрим суть дела.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал главе крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ) в приобретении в собственность находящегося у заявителя в аренде земельного участка по причине того, что заявителем не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки по приобретению земельного участка. Глава КФХ обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту о признании этого отказа незаконным и о возложении на департамент обязанности принять решение о предоставлении в собственность предпринимателя указанного земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении требований было отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 СК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст.434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договора купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). Федеральным законом от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки.

Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых п. 3 ст. 35 СК РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга [1].

Полагаем, подобная «лазейка» в действующем законодательстве, возникшая после 1 марта 2013 года, существенно нарушает права одного из супругов.

Безусловно, норма пункта 3 статьи 35 СК РФ нуждается в корректировке в целях защиты интересов супругов при совершении любых сделок с недвижимостью, как ее отчуждением, так и покупкой. Предлагаем изложить норму пункта 3 статьи 35 СК РФ в следующей редакции:

«Для заключения одним из супругов 1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, 3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации или 4) сделки, требующей обязательной государственной регистрации перехода прав на имущество к другому лицу , необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга» .

Еще один интересный вопрос относительно защиты прав покупателей недвижимости возникает при анализе судебной практики по признанию недействительными сделок в отсутствие нотариально заверенного согласия другого супруга.

При совершении сделки купли-продажи недвижимости осмотрительный покупатель сталкивается с вопросом, состоит ли продавец такой недвижимости в браке, что влечет необходимость получения нотариально заверенного согласия другого супруга. На сегодняшний день существует только один законный способ узнать указанную информацию – это получить ее непосредственно от самого продавца, заглянув в паспорт или затребовав официальную справку из органов ЗАГС о факте наличия или отсутствия брачных отношений продавца. Однако не всегда приходится ориентироваться и доверять честности контрагента по договору, целесообразнее любую информацию, предоставляемую стороной по договору, перепроверять! Проблема получения указанной информации усложняется тем обстоятельством, что с 16 июля 2021 года штампы о браке, детях до 14 лет и ранее выданных паспортах проставляются по желанию гражданина в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 июля 2021 года № 1205. Им внесены изменения в «Положение о паспорте гражданина РФ, образца бланка и описания паспорта гражданина РФ», утвержденное постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 года № 8281. Следовательно, продавец, предвидя бракоразводный процесс и раздел совместно нажитого имущества, в целях исключения определенного имущества из числа совместно нажитого супругами, может получить новый паспорт без отметки о регистрации брака, подав заявление об утере старого паспорта. Что может ввести в заблуждение покупателя недвижимости, ограничившегося лишь анализом паспортных данных продавца по сделке [5].

В результате, даже если указанная сделка будет совершена, она слегкостью будет оспорена другим супругом по правилам статьи 173. 1 ГК РФ. В результате применения судом норм о двусторонней реституции недвижимость будет возвращена в совместную соб- ственность супругов. Покупатель же, в лучшем случае, получит назад вложенные ранее денежные средства. Однако же если исполнять судебное решение будет не из чего, к примеру, по причине признания супруга банкротом, исполнительное производство будет прекращено. В таком случае покупатель останется и без недвижимости, и без денежных средств.

На сегодняшний день в отечественном законодательстве отсутствуют эффективные механизмы защиты интересов покупателей недвижимости у продавцов, состоящих в брачных отношениях. Более того, действующий с 1 октября 2019 года Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (далее – ЕГР ЗАГС), созданный с 2018 года Федеральной налоговой службой России на основании Указа Президента Российской Федерации от 15 января 2016 года № 13, не позволяет покупателю получить информацию о записи акта брачного состояния продавца недвижимости. Данная информация из указанного реестра предоставляется только исчерпывающему перечню субъектов, обозначенных в абзаце 3 статьи 13. 2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» от 15.11.1997 № 143-ФЗ.

Считаем, что данные ЕГР ЗАГС должны быть открыты и доступны подобно данным единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и предоставляться любому субъекту по запросу.

Однако, в таком случае с неизбежностью возникает вопрос, будет ли нарушен конституционный принцип неприкосновенности частной жизни, личной и семейной тайны. «Право на неприкосновенность частной жизни означает предоставленную человеку и гарантированную государством возможность контролировать информацию о самом себе, препятствовать разглашению сведений личного, интимного характера» [2].

Согласно пункту 3 статьи 55 Конституции РФ: «Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». Следовательно, право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Считаем целесообразным внести поправки в статью 13.2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» в части установления принципа открытости и доступности сведений ЕГР ЗАГС и возможности предоставления сведений о наличии или отсутствии брачного состояния лица. Данная норма будет полезна не только для предупреждения заключения недействительных сделок без согласия супруга и последующего нарушения прав покупа- телей недвижимости в получении информации, но и исключения обмана в предоставлении информации об отсутствии брака при построении личных и семейных отношений между мужчиной и женщиной.

Надеемся, что сформулированные автором в настоящей статье предложения будут рассмотрены законодателем и положены в основу развития действующего гражданского и семейного законодательства.