Недвижимое имущество как объект арендных отношений

В современных экономических условиях арендные отношения в предпринимательской деятельности имеют особое значение. Указанные отношения возникают на основании заключенного между заинтересованными лицами договора. Легальное определение договора аренды закреплено в ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которому: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Данный договор является одним из наиболее востребованных в предпринимательской практике. Арендодателю он предоставляет возможность получать стабильный доход от передачи имущества в пользование другому лицу без утраты права собственности на данное имущество. В свою очередь, арендатор, не имеющий достаточных денежных средств, получает право пользоваться чужим имуществом, с дальнейшей обязанностью возвратить соответствующее имущество, при этом обладая правом абсолютной гражданско-правовой защиты. Имущество, сдаваемое и принимаемое во владение и пользование по договору аренды, призвано удовлетворить экономический интерес, производственную или хозяйственную потребность, стать источником дохода.

Вопрос об объекте правоотношения вообще и гражданского правоотношения в частности является в науке дискуссионным. В качестве объекта гражданского правоотношения в литературе предлагается понимать: поведение субъектов правоотношения [1] , блага, по поводу которых субъекты вступают в правоотношения [2], правовой режим материальных и нематериальных благ[3].

В основу законодательного подхода к определению объекта аренды положена теоретическая концепция, согласно которой объект правоотношения - это благо, способное удовлетворять потребности субъектов данного правоотношения. Подтверждением служит тот факт, что ст. 607 ГК РФ именуется «Объект аренды». В силу ст. 607 ГК РФ: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

Исходя их приведенной выше нормы, объектом арендных отношений являются вещи. Вещами признаются предметы материального мира, обладающие физическими характеристиками (объем, вес, длина и т.п.), представляющие ценность для человека, которая выражается в способности удовлетворять потребности, а также выступать предметом товарообмена. По общему правилу, объектом договора аренды могут выступать непотребляемые вещи, которые не утрачивают своих потребительских свойств в процессе использования.

Деление вещей на движимые и недвижимые является одной из наиболее важных классификаций, на которую обращали и обращают внимание российские и зарубежные исследователи.

Подобное деление вещей берет начало в римском праве. В качестве базового критерия разграничения выделялся такой признак как способность вещей к перемещению с сохранением их физической сущности, формы, назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, неспособные к такому перемещению, признавались недвижимыми. Исторически, именно неразрывная связь с землей определяла особенности правового режима недвижимого имущества.

В современном законодательстве РФ деление вещей на движимые и недвижимые закреплено в ст. 130 ГК РФ. Анализ норм данной статьи позволяет утверждать, что в ее основе лежит указанный выше критерий римского права. Нормами ст. 130 ГК РФ определяется, что надлежит понимать под недвижимой вещью (недвижимым имущество, недвижимостью), приводится примерный перечень объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. Согласно приведенной выше статье первичным (родовым) признаком, позволяющим отнести имущество к недвижимости, являются прочная связь с землей, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба [4]. ГК РФ относит к недвижимым вещам и такие, которые не имею прочной связи с землей, но в силу закона законодательных норм имеют статус объекта недвижимости (недвижимость по закону).

Таким образом, уже на основании норм общей части ГК РФ проявляется специфика недвижимого имущества как объекта договора аренды, которая заключается, прежде всего, в том, что в законодательстве нет единого общего критерия отнесения вещей к категории недвижимого имущества.

Наиболее точно по данному поводу высказался В.В. Витрянский [5], который указывал на наличие четырех категорий недвижимого имущества, которые взаимосвязаны друг с другом: недвижимые вещи по своим природным свойствам (земельные участки, участки недр); недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей (здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно); недвижимость по закону (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты); недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: (предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства). В связи изменениями ГК РФ к последней категории объектов можно также отнести: единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ) и предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) (абз.1 ч.1 ст. 130 ГК РФ).

Важной характеристикой, определяющей специфику недвижимого имущества, является необходимость государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на данные объекты (ст.131 ГК РФ).

Как справедливо отмечает Е.А. Суханов [4]: «понятие и содержание категории «недвижимость» в решающей мере определяются правовым режимом соответствующих объектов, установленным тем или иным правопорядком, а вовсе или, во всяком случае, далеко не только их природными, естественно-физическими характеристиками и свойствами. Конститутивным признаком всех видов недвижимости по мере развития имущественных отношений становится не их физически «прочная связь с землей», а необходимость государственной регистрации вещных прав на эти объекты для обеспечения безопасности их оборота».

Совершение регистрационных действий позволяет индивидуализировать недвижимую вещь. Для арендных отношений, в сфере предпринимательства, данное правило имеет важное значение, поскольку надлежащим образом оформленное право, с одной стороны, позволяет определить характеристики недвижимой вещи, возможность отличить ее от аналогичных, с другой стороны, на законных основаниях учитывать расходы, связанные с недвижимой вещью, в целях налогообложения. С точки зрения характеристики недвижимого имущества как блага, способного удовлетворять потребности субъектов арендного отношения следует выделить такие черты, как сохранение потребительских свойств в течение срока использования; возможность длительной эксплуатации; высокая имущественная ценность.

Таким образом, на основании изложенного выше можно сделать следующие выводы.

Под арендными правоотношениями следует понимать урегулированные нормами гражданского права общественные отношения, возникающие на основании договора аренды между физическими и/или юридическими лицами, направленные на передачу имущества во временное пользование или во временное владение и пользование, по поводу таких материальных благ, как движимые и недвижимые вещи, возникающие на возмездной основе (за плату).

Как объект арендного правоотношения недвижимое имущество представляет собой материальное благо – непотребляемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, права на которую подлежат регистрации в установленном законом порядке.