Недвижимость как объект девелопмента

Эволюция российского рынка недвижимости в последние годы (особенно после кризиса 2008 года) стала подтверждением общих тенденций, свойственных для всех стран с развитой экономикой, а именно:

• -    недвижимое имущество составляет основу национального богатства любого государства. Именно в объектах недвижимого имущества последовательно накапливается труд предшествующих поколений, обеспечивая достаточный уровень жизни, и закладывается базис для развития будущих поколений. По различным оценкам, недвижимое имущество во всех формах его проявления составляет около 40-45 % всего накопленного мирового богатства;

• -    рынок недвижимого имущества является фактором экономического роста. Так как именно в объекты недвижимого имущества (промышленные, коммерческие и т.п.) осуществляется первоначальное инвестирование финансовых ресурсов. Это в конечном итоге ведет к качественным преобразованиям спроса и предложения, а также и обеспечивает положительный вектор развития экономик разных стран мира.

Следует учитывать и огромную социальную роль рынка недвижимого имущества. Нормальное функционирование рынка недвижимого имущества всегда вызывает значимый социальный эффект. Прежде всего, этот эффект достигается за счет жилой недвижимости, которая имеет первостепенное потребительское значение. Отсутствие эффективной государственной системы (включающей нормативноправовые, финансово – экономические и управленческие механизмы) способно резко снизить рыночный потенциал недвижимого имущества, и тем самым привести к нежелательным социальным последствиям.

Деление вещей на движимые и недвижимые основывается на естественных свойствах таких вещей. По своим характеристикам, «недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми».

Это деление вещей на движимые и недвижимые было воспринято почти всеми правовыми системами всех стран мира. Однако в СССР долгое время оно отвергалось советской правовой доктриной как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны (в условиях социализма). Недвижимое имущество (земельные участки, недра, водоемы и реки, леса) являлось исключительной государственной собственностью. В связи с этим в нормативных правовых актах СССР вплоть до начала 1990-х гг. понятие «движимое и недвижимое имущество» не встречается, так как не было правовой необходимости в его использовании.

Начиная с 90-х гг. ХХ в к недвижимому имуществу действующее законодательство относит «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения». Типичным признаком для большинства объектов недвижимого имущества является их неразрывная связь с землей.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с ней связаны, ст. 130 ГК РФ причисляет к недвижимым вещам также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.)» (ст.130 ГК РФ). Однако перечисленные объекты не связаны с землей. Они не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Причисление их к недвижимому имуществу «обусловлено исключительно высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим важностью повышенной надежности правил их гражданского оборота». В данном случае признаком отнесения к недвижимому имуществу служит только стоимость, какая-бы то ни была связь с землей отсутствует.

Как отмечается в действующем законодательстве РФ, особыми объектами недвижимого имущества являются предприятия как единые имущественные комплексы, используемые для ведения предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Несмотря на то, что часть основных фондов предприятия явно является движимым имуществом (станки, например), предприятие выступает единым комплексом, предназначенным для выпуска продукции. В договорах купли-продажи оно выступает как единый объект, с перечислением компонентов, его формирующих.

По признаку «тесная связь с землей» к недвижимому имуществу отнесены объекты естественного природного происхождения (участки земли, участки недр и обособленные водные объекты – озера, пруды) (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Рассмотрим подробнее содержание подобных объектов. Так, например, земельный участок - это «земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ».

Следующий вид недвижимого имущества, тесно связанный с землей - участки недр. В отношении участков недр ключевым является принцип «взаимосвязи и взаимозависимости» правовых режимов земли и недропользования. Предоставление земельных участков пользователям недр для их дальнейшей разработки производится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных площадей. Это производится с целью компенсации причиненного природе вреда и возможности восстановления того состояния недр, которое было до начала разработки.

По Конституции РФ «земельные участки и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» (ст.9 Конституции РФ). Конституция РФ указывает на равенство всех форм собственности на природные ресурсы. Однако отраслевое законодательство о недрах все представленные в России формы собственности сводит только к государственной (т.е. недра принадлежат изначально государству и не могут быть отчуждены лишь временно, с последующим восстановлением и компенсацией причиненного ущерба окружающей среде).

Все имущество, способное к гражданско-правовому обороту, представлено на рынке недвижимого имущества.

Рынок недвижимого имущества является сложным многокомпонентным явлением. По мнению зарубежных исследователей, рынок недвижимого имущества представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых происходит передача прав на собственность и связанных с ней интересов, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими между собой вариантами землепользования и пользования иными объектами недвижимого имущества.

Указанные механизмы определяют рынок недвижимого имущества как сложный комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимого имущества, так и с эксплуатацией уже существующих. Рынок недвижимого имущества - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимого имущества. Передача прав собственности происходит через механизм спроса и предложения, опосредованный оформлением сделок (купли-продажи, аренды и т.п.).

На начальном этапе формирования рынка недвижимого имущества при отсутствии проработанной законодательной базы большая часть процессов согласования строительных проектов в сфере недвижимости не была абсолютно прозрачна для инвесторов. Последние стремились к снижению своих рисков, привлекая девелоперов с собственными финансовыми ресурсами. Это способствовало формированию и дальнейшему развитию рискового (так называемого спекулятивного) кдевелопмента. Девелоперы несли риски убытков на равных с инвесторами и собственными ресурсами отвечали за правильность и обоснованность своих решений.

В настоящее время девелопер – это «предприниматель, инициирующий и организующий реализацию лучшего из имеющихся вариантов развития объектов недвижимости. К этой деятельности относится и финансирование проекта и дальнейшая реализацию объекта недвижимости».

В инвестиционно-строительных процессах девелоперам отведена функция разработчика как функциональной, так и маркетинговой идей объектов недвижимого имущества. Подобная деятельность имеет высокий уровень коммерческих рисков, и предъявляет высочайшие требования к маркетинговым прогнозам. Следует иметь в виду, что разработка маркетинговой концепции объекта недвижимого имущества, наряду с функциональной концепцией, является обязательным компонентом инвестиционно-строительной деятельности.

Под    девелопментом    подразумевается    особый    вид предпринимательской деятельности, цель которого, как и всех остальных -получение дохода. Девелопмент заключается в инвестиционном развитии объектов недвижимого имущества с получением прибыли.