Недвижимость: особенности оценки инвестиционных проектов

При всем многообразии инвестиционных проектов (а условия рынка и параметры проектов практически всегда уникальны) все проекты сводятся к интересам двух или более сторон с обязательствами по инвестированию и возврату предполагаемых денежных потоков, разнесенным по времени в будущем. При этом чем грамотнее осуществлен анализ рынка и позиционирован предмет инвестиционных соглашений, приближены к реальности сроки и произведено ценообразование, тем более точным окажется прогноз.

Даже при участии большого количества сторон в инвестиционном проекте и сложной системе графиков финансирования и возврата проектов, любой оцениваемый инвестиционный проект (ИП) сводится к двум основным предметам, способным стать объектом оценки:

• •    право требования на долю в инвестиционном проекте;

• •    вклад одной (или нескольких) сторон в инвестиционный проект.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право требования возникает в силу обязательства, при котором одна сторона (должник) должна совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностей.

Таким образом, оцениваемыми правами является имущественное право (право требования) одной стороны по итогам реализации ИП на получение определенных прав на результат реализации проекта в заранее определенном объеме при условии выполнения всеми сторонами своих обязательств и требований, возложенных инвестиционным проектом.

Другими словами, оценивается право переуступки получения будущих выгод от проекта с учетом затрат на проект либо суммы, за которую собственник оцениваемых прав требования откажется от получения будущих благ.

Вкладом одной стороны (или нескольких сторон) является передача стороной в инвестиционный проект объектов имущественных прав для более эффективного использования таких объектов в процессе реализации проекта. Иначе говоря, рассматривается отказ от текущего использования объектов имущественных прав и сознательного наложения на их использование ограничений и обязательств, предусмотренных инвестиционным проектом, с целью получения дальнейших выгод по проекту. Фактически оценка этих объектов осуществляется по уже заранее определенному инвестиционным проектом варианту юридически разрешенного использования объекта. Оценка вкладов необходима для принятия решения об участии в инвестиционных проектах, определении условий участия и в других случаях.

Особенностью оценки ИП является несоответствие текущего использования объекта инвестирования его наиболее эффективному использованию (НЭИ). Основой для корректного построения модели оценки и идентификации объекта оценки является четкое определение целей и задач оценки.

На момент проведения оценки могут иметь место три случая неопределенности, связанной с отсутствием информации у заказчика о физически возможном и юридически разрешенном варианте реализации проекта:

• 1)    отсутствует какая-либо информация о потенциальной застройке (либо иной другой форме реализации инвестиционного проекта);

• 2)    имеется заключенный инвестиционный контракт.

• 3)    имеется проект инвестиционного контракта.

В случае отсутствия инвестиционного контракта и планов на строительство оценщик решает стандартную задачу оценки объекта недвижимости, проводя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Результат оценки будет являться вкладом стороны в инвестиционный контракт. Основная сложность расчета – определение будущего функционального назначения, высотности, общей площади, других потребительских качеств будущего объекта. Часто такая оценка оказывается предварительной и после проектных проработок она подвергается дальнейшему уточнению.

Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, учитывать предполагаемую социальную нагрузку проекта и другие дополнительные обязательства инвестора. В качестве таких составляющих могут выступать права требования одной из сторон о проведении ремонтных, строительных работ, строительство и передача в собственность конкретной доли в новом объекте.

В заключенном инвестиционном контракте четко зафиксированы проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе распределение долей участников. При этом варианте результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач:

• 1)    переуступка прав требования;

• 2)    досрочное исполнение инвестором своих обязательств по инвестиционному контракту;

• 3)    подготовка дополнительного к инвестиционному контракту соглашения.

Переуступка прав требования предполагает расчет части готового проекта (результата готового проекта), приходящегося на долю конкретного инвестора. Расчет произ- водится из предположения готовности объекта, имеющего состояние и технико-экономические характеристики, определенные в инвестиционном проекте на момент его реализации. Приходящаяся на долю конкретного участника часть объекта в ценах, которые существовали на момент завершения реализации инвестиционного проекта, приводится к текущему моменту времени. При этом любые возможные инвестиционные вложения, дополнительные затраты, ровно как и их экономия, не учитываются и не оказывают влияния на величину рыночной стоимости объекта. Иначе говоря, определяется стоимость инвестиционного предложения, способного через указанный в инвестиционном договоре срок получить указанный в договоре доход.

Досрочное исполнение инвестором своих обязательств предполагает перерасчет как вкладов, так и прав требования соответствующих долей участвующих сторон инвестиционного соглашения на текущую дату.

Подготовка дополнительного соглашения предполагает рассмотрение уже нового инвестиционного проекта, связанного с изменением долей распределяемых доходов по факту реализации проекта, основанного на базовом инвестиционном договоре, либо с изменением условий инвестиционного соглашения, обусловленного воздействием внешних факторов.

Следует обратить внимание на то, что основополагающую роль в модели расчета инвестиционных проектов играет принцип добавочной продуктивности (например, в отношении объектов недвижимости денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление, относится к земле). Поэтому предполагается, что привлеченные затраты характеризуют наиболее эффективное использование объекта.

При оценке вклада в инвестиционный проект оцениваемыми правами обычно являются права собственности на улучшение, а также право собственности и право аренды на земельный участок. В случае отсутствия оформленных прав на земельный участок оценке подлежит преимущественное право заключения договора аренды или выкупа в собственность. Выбор вариан- та оформления прав обосновывается в рамках расчета вариантов проектного использования объекта с точки зрения максимизации дохода. При оценке ИП возможна ситуация, когда следует оценить вклад или долю с учетом обременения существующего объекта. Наиболее распространенными примерами обременений объектов недвижимости являются:

• •    наличие собственников нежилых помещений в существующем объекте;

• •    наличие жильцов в жилых помещениях;

• •    наличие арендаторов, имеющих долгосрочные договоры аренды, которые действуют на территории инвестирования производства.

В этом случае на инвестора могут ложиться затраты по расселению, выкупу, перебазированию. Кроме того, нередко задачей является исполнение дополнительных обязательств, указанных в инвестиционном контракте. Как вариант возможна фиксация желаемой доли одной из сторон в будущем объекте и определение рыночной стоимости вклада с учетом обязательства инвестора по передаче фиксированной доли в инвестиционном объекте. При представлении итоговых выводов расчетов стоимости следует обязательно указывать рыночную стоимость вклада или доли без учета обременений. Затем указать все учтенные договором обременения и обязательства.

Отдельно следует рассмотреть вариант учета доли субъекта федерации. Как правило, для расчетов, запрашиваемых одной из сторон проекта, не требуется рассмотрения экономики проекта для других участников, так как в основном это не относится к объекту оценки.

В случае реализации таких вариантов необходимо учитывать требования субъектов федерации в зависимости от статуса участников проекта, а также функционального назначения проекта. Как правило, требования к компенсации затрат субъекта федерации регламентированы соответствующими нормативными документами.

ОС

звитие

институт ■■■

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

Группа Компаний РосРазвитие

оказывает полный комплекс услуг в области имущественных и корпоративных отношений:

Оценка собственности Корпоративные споры Защита от поглощений Инвестиционные проекты

109240, Москва, ул. Солянка, д. 14/2 E-mail: lnfo@advisers.ru

Тел./факс (495) 980-4881,980-4882

Internet: