Некоторые вещно-правовые способы защиты прав соседей

Уфимский университет науки и технологий, Уфа, Россия, , 0000-0002-0061-0963

Ufa University of Science and Technologies, Ufa, Russia, , 0000-0002-0061-0963

Хотя бурное обсуждение необходимости реформирования раздела о вещном праве в гражданском кодексе не привело к внесению соответствующих изменений в его содержание, все же необходимо отметить необходимость осмысления такого института гражданского права как соседское право. Анализ современного состояния цивилистической науки и правоприменительной практики, позволил определить соседские права как ограничения права владения недвижимым имуществом (земельные участки, а также жилые и нежилые помещения) в пользу определенных лиц – соседей [1, с. 67].

Необходимо отметить, что добрососедские отношения представляют собой уважительное, взаимопомогающее общение соседей, которое направлено на создание комфортной среды проживания, нарушение которой является основанием применения пострадавшей стороной различных гражданско-правовых способов защиты [2, с. 230].

Исходя из юридической природы способы защиты нарушенного права можно поделить на вещно-правовые, направленные на восстановление права господства над вещью управомоченного лица, и обязательственно-правовые, направленные на обязывание должника действовать определенным образом. Вещно-правовые способы защиты – это методы, используемые для восстановления нарушенных прав собственности и защиты интересов владельцев ограниченных вещных прав на имущество.

К наиболее значимым признакам вещно-правовых способов защиты можно отнести, во-первых, абсолютность защиты, предполагающей ее осуществление против любого нарушителя, независимо от наличия отношений обязательственного характера, во-вторых, ее независимость от обязательственных отношений между участниками спора, в-третьих, специфичность объекта воздействия (объектом требования становится сама вещь, а не поведение контрагента).

К основным видам вещно-правовых способов защиты относятся негаторный и виндикационные иски, иск о признании права собственности, иск о выселении, об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), иск о признании права или обременения отсутствующими и другие.

Виндикационный иск – это право истца на восстановление своего права собственности на имущество, которое находится во владении ответчика. Применяется в случаях, когда истец является законным владельцем объекта, а ответчик удерживает этот объект без законных оснований. Однако в ситуациях, связанных с защитой соседских прав, суть которых сводится к ограничению правомочий владельцев соседней недвижимости, виндикационный иск, как правило, не применим [1, с. 65–70].

Одним из наиболее распространенных способов защиты прав соседей, обеспечивающий баланс их интересов, является негаторный иск. Этот способ защиты направлен на предотвращение действий, которые препятствуют законному осуществлению права использования собственности или иного права по пользованию вещью [3, с. 337; 4, с. 51], когда недвижимость в результате действий ответчика перестает приносить ту пользу, которую бы извлек ее владелец, если бы его право не было нарушено (данный признак в научной литературе именуется «предельная полезность») [5, с. 36].

Негаторный иск, как уже было упомянуто, направлен на устранение препятствий, которые мешают собственнику фактически пользоваться своей недвижимостью и восстановление первоначального положения, существующего до нарушения прав [6, с. 81].

Для более полной характеристики негаторного иска необходимо рассмотреть его структуру, которую составляют стороны, предмет и основание иска.

Истцами по данному иску могут быть лица, имеющие по соседству другую недвижимость, владельцы которой (ответчики) препятствуют соседям в нормальном пользовании и распоряжении принадлежащей истцу вещью. В случаях, когда необходимо защищать публичный интерес или интерес неопределенного круга лиц, может быть подан иск о запрещении деятельности, предусмотренный статьей 1065 Гражданского кодекса РФ [6, с. 74].

Предметом негаторного иска является требование по защите прав истца через устранение длящихся нарушений прав по владению и пользованию недвижимым имуществом [7, с. 125–126].

Рассмотрим подробнее обстоятельства, составляющие основание такого иска. Юридическим обоснованием негаторного иска является наличие у истца законного титула на объект недвижимости. Основной чертой негаторного иска является отсутствие спора о праве собственности или иное законное владение на объект недвижимости, которые подтверждаются различными видами документов (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи, нотариально удостоверенные договоры аренды, субаренды, залога, безвозмездного пользования, судебное решение о признании права собственности) [7, c. 125].

Фактическими обстоятельствами являются конкретные ситуации нарушения права владения и пользования объектом недвижимости третьими лицами. Эти нарушения могут выражаться в форме действия (например, в случаях незаконного строительства сооружений на земельном участке, установка ограждений, мешающих доступу к участку, захламления территории участка посторонними предметами, использования объекта без согласия собственника, создание препятствий к использованию объектов общего назначения, нарушения правил пожарной безопасности, санитарии и гигиены, градостроительных регламентов) либо бездействия (например, игнорирование требований восстановить прежнее состояние имущества).

При рассмотрении вопроса о допустимости различных форм нарушений следует учитывать следующее утверждение Т.П. Подшивалова: он подчеркивает, что первоначально возникающим нарушением считаются именно активные действия третьих лиц, тогда как последующее бездействие в виде отказа добровольно исправить ситуацию лишь усугубляет последствия первоначального неправомерного акта [8, с. 89]. Однако, когда лицо не производит текущего ремонта своего жилого помещения, например, труб отопления, которые в результате износа пропускают воду, речь идет о бездействии, которое должно быть пресечено.

Противоправность действия ответчика означает не только нарушение законодательных предписаний, но и принципов гражданского права.

Так П.А Зелюка [9, с. 23], А.Н. Гуев [10, c. 313] пишут о недопустимости предъявления негаторного иска при создании препятствий в осуществлении правомочий собственника правомерными действиями, но необходимо отметить, что даже в этом случае данные действия нередко сопряжены со злоупотреблением правом [11]. То есть в данном случае основным условием является само субъективное отношение и реакция на них со стороны управомоченного лица (собственника, титульного владельца) [12]. Так, имеется судебное решение по иску ООО к ответчику о пресечении действий, не носящих характер правонарушений, но выходящих за пределы разумности и добросовестности. Так, из материалов дела следует, что истец является собственником помещения на 4-м этаже здания. Ответчик владеет нижними этажами, центральным входом в здание и препятствует доступу истца в принадлежащее ему помещение на 4-м этаже. Иск ООО в кассационной инстанции был удовлетворен частично1.

Цивилистическая наука и судебная практика2 исходят из того, что при рассмотрении негаторного иска наличие или отсутствие вины нарушителя значения не имеет [13, c. 187].

Нарушение прав пользования при негаторном иске имеет длящийся характер, которое на момент рассмотрения иска в суде действие не прекращено. По ст. 208 ГК РФ на негаторный иск не распространяются сроки исковой давности3.

Также нарушения прав соседей могут выражаться как в виде реальных действий, так и в виде угрозы их наступления⁴ 4 , но оно не должно быть связано с лишением владения, так как в этом случае имеет место быть виндикационный иск, одновременное применение которого с негаторным иском недопустимо.

Необходимо отметить, что в случае негаторного иска нарушение должно затрагивать право на вещь непосредственно, а не косвенно. Так, в судебной практике имеется случай, когда нахождение объекта незавершенного строи- тельства в непосредственной близости от бытового корпуса истца стало причиной обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском. По мнению истца, обеспечение правил противопожарной безопасности может быть осуществлено только посредством сноса строения, расположенного на земельном участке ответчика. Однако суд кассационной инстанции указал, что близкое расположение зданий, причиняющее неудобства истцу в отношении его вещи, еще не свидетельствует о негаторном правонарушении. Нарушение должно затрагивать право на вещь непосредственно, а не косвенно51.

Еще одним инструментом (способом) защиты соседских прав, позволя ю-щим урегулировать отношения между владельцами смежных земельных участков и избежать конфликтов является институт сервитута [14, с. 80], который может быть установлен для обеспечения прохода или проезда через соседний участок, прокладки коммуникаций, обеспечения водоснабжения и других нужд, без которых невозможно полноценное использование своего участка. Установление сервитута является компромиссным решением, позволяющим соблюсти баланс интересов соседствующих владельцев недвижимости.

Однако следует отметить, что сервитут должен быть установлен таким образом, чтобы он был наименее обременительным для собственника обремененного участка⁶ 2 . Условия сервитута, включая его срок действия, размер платы за пользование и другие существенные условия, должны быть четко определены и зафиксированы в соглашении об установлении сервитутов между сторонами или в решении суда. Но в настоящее время частные земельные сервитуты, устанавливаемые на основе заключения гражданско-правовых договоров, не получили широкого распространения на практике, что связано прежде всего с их недостаточным правовым регулированием.

В настоящее время актуальной проблемой является вопрос соотношения негаторного иска и иска об установлении сервитута. Системный анализ норм гражданского кодекса, а также практика применения этих норм в судебных разбирательствах позволяют определить, что негаторное требование может быть заявлено не только собственником вещи, но и обладателем ограниченного вещного права, в том числе сервитута. В данном контексте примечател ьным является дело, рассматриваемое в п. 4 Информационного письма № 153 Президиума ВАС РФ. Здесь речь идет о ситуации, когда владелец сервитута не мог воспользоваться своим правом на проезд из-за установки шлагбаума арендатором земельного участка. Арендатор в этом случае сослался на то, что он не является собственником земли, и, следовательно, истец не может предъявить к нему негаторное требование. Тем не менее, Президиум ВАС РФ указал на необходимость защиты ограниченных вещных прав, включая сервитут, в соответствии с п. 4 ст. 216 Гражданского кодекса РФ. Это позволяет нам заключить, что защита прав сервитуария осуществляется не только через установление сервитута, но и через негаторный иск.

Ф.О. Богатырев пишет о том, что особую группу составляют иски об установлении границ между земельными участками, об устройстве межевых знаков. Иски об установлении границ и (или) об устройстве межевых знаков направлены на внесение определенности в пространственных пределах права, поэтому эти требования по своей природе близки к иску о признании права [15, с. 223–259].

Еще одним инструментом для защиты прав и законных интересов владельцев недвижимости в контексте соседских правоотношений является иск о признании права собственности или иного вещного права (сервитут, право пожизненного наследуемого владения и другие). Он позволяет устранить неопределенность в правовом статусе имущества, что особенно актуально в ситуациях, когда возникают споры о границах земельных участков, праве прохода или проезда, а также иных сервитутах. Судебное решение по иску о признании права собственности является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что обеспечивает публичность и достоверность информации о правах на недвижимое имущество. Однако, необходимо отметить, что в российском Гражданском кодексе не предусмотрены четкие правила, регулирующие исковые требования о признании прав. Сложности усугубляются тем, что в цивилистике не имеет единого толкования само понятие «признание», что затрудняет правоприменение, поскольку суды могут расходиться в интерпретации норм и подходов к подобным делам.

К основаниям для подачи данного иска относятся, во-первых, нарушение прав, например, когда истец может утверждать, что ответчик нарушает его право на какое-либо имущество, например, путем самовольной постройки на общих границах или чрезмерного использования общих земель, во-вторых, оспаривание прав, когда ответчик может оспаривать существующие права истца, что, в свою очередь, подтолкнет последнего к обращению в суд с целью подтвердить свои правовые основания, в-третьих, неопределенность юридического статуса в случае, когда юридический статус недвижимости неясен для обеих сторон, истец может обратиться в суд для получения официального решения о принадлежности прав.

К особенностям данного иска можно отнести следующее:

– предметом иска о признании вещного права является требование истца к ответчику о подтверждении существования у него определенного вещного права на конкретное имущество. В отличие от виндикационного или негаторного исков, иск о признании права не направлен на истребование имущества из чужого незаконного владения или на устранение препятствий в пользовании имуществом, а исключительно на констатацию факта принадлежности вещного права истцу;

– наличие договорных отношений между сторонами соседского правоотношения не является обязательным условием для подачи подобного иска;

– ответчиками по иску о признании вещного права могут выступать лица, оспаривающие права истца, а также государственные органы или органы местного самоуправления, не признающие или не регистрирующие право истца;

• –    данный иск может применяться только в тех случаях, когда истец владеет спорной вещью;

• –    на данный иск не распространяться действие исковой давности;

• –    данный собой способ защиты реализуется только в юрисдикционной форме, поскольку его применение подразумевает наличие спора, для разрешения которого необходимо вынесение судебного решения [16, с. 18–19].

Основанием данного иска являются обстоятельства, подтверждающие фактическое владение и пользование недвижимым имуществом. Истец должен представить доказательства того, что он фактически владеет спорным объектом, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные платежи, производит ремонт и т.д. (в виде квитанций об оплате, договоров с подрядчиками, свидетельских показаний и других документов). При этом в случаях, когда не представляется возможным разрешить дело на основании собранных по делу доказательств, суд может применить принцип презумпции законности фактического владения и вынести на основании этого соответствующее решение [17, с. 211].

Таким образом, защита соседских правоотношений основывается главным образом на негаторных исках, исках о признания вещных прав и установлении сервитутов, исключая применение виндикационных требований ввиду особенностей института соседского права.