Немецкая система стройсбережений, как эффективный механизм развития жилищного рынка

Рассматривая современный мировой опыт особого внимания заслуживает изучение так называемой "системы стройсбережений". Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии и Франции. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования.

Практически механизм действует следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой за 2 года - 10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.

Благодаря накоплению на первом этапе финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов.

Главные выгоды системы стройсбережения для государства заключаются в том, что оно может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут, как я уже говорила, в Германии и Франции.

Система строительно-сберегательных касс, или Баушпаркассе (Bausparkasse), предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке. Финансовая основа для этих кредитов формируется за счет накоплений, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, пониженного по сравнению с рыночными ставками по вкладам. Это замкнутая, самофинансирующаяся система, в которой средства для кредитов поступают от целевых сбережений и которая предназначена для кредитования только участников системы стройсбережений, заключивших договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите. Кредиты предоставляются на приобретение и реконструкцию жилья или на индивидуальное строительство дома.

Следующая важнейшая характеристика немецкой системы стройсбережений состоит в том, что строительно-сберегательные контракты предлагаются специализированными организациями — стройсберкассами (Bausparkasse). В составе этих специализированных кредиторов: частных — 21, из которых 3 принадлежат коммерческим банкам, государственных — 13, некоторые из них принадлежат региональным центральным банкам или Государственному банку.

Стройсберконтракт предусматривает три основных периода: 1) период накоплений, 2) период ожидания получения кредита, 3) кредитный период.

Реальная продолжительность каждого периода зависит от конкретно выбранного клиентом контракта. Сроки, характерные для контрактов на покупку жилья, например, таковы: период накоплений ― 3–4 года (ранее он составлял от 7 до 10 лет); период ожидания ― до 0,5 года; кредитный период ― 7 лет.

Заемщики, выполнившие все условия накопительной части контракта, вправе обратиться с заявлением на получение кредита (стройсберссуды). Как правило, кредит предоставляется не сразу, а через некоторое время. Решение о предоставлении кредита и времени его ожидания принимается прежде всего на основании наличия или отсутствия в стройсберкассе достаточных средств. Стройсберкассы обязаны тщательно поддерживать ликвидность своей организации, и одной из основных задач для них является задача управления денежными потоками в форме накоплений и в форме кредитов. Стройсберкассы стремятся сократить время ожидания для каждого клиента, однако исключить этот временной промежуток полностью невозможно (хотя в настоящее время стройсберкассы стремятся свести его к нулю), иначе придется прибегать к заимствованию денежных средств на внешнем финансовом рынке. Период ожидания, как правило, составляет от 2 до 6 месяцев.

В соответствии с законом о строительных сберегательных кассах максимальный срок кредита ― 15–18 лет. Типичные для системы стройсберкасс жилищные кредиты выдаются на более короткие сроки – до 7 лет.

В рамках контракта, заключаемого между стройсберкассой и вкладчиком, устанавливаются постоянные процентные ставки по вкладам и кредитам, зафиксированные на уровне, как правило, ниже рыночных процентных ставок по этим операциям. Так, по сбережениям процентная ставка установлена на уровне 2,5―3%, а по кредитам ― 4,5–5%.

Так же стройсберкассы Германии вправе использовать некоторый временной отрезок — «период ожидания», — прежде чем кредитные средства станут доступными. Данная мера не является обязательной и зависит от наличия кредитных ресурсов в стройсберкассе.

Для решения проблемы ожидания существует такое понятие как промежуточный кредит, который, как правило, предоставляются клиентам стройсберкассы, которые выполнили условия стройсберконтракта, накопили минимально установленную контрактом сумму вклада и находятся в очереди на получение кредита, но срочно нуждаются в финансировании покупки или строительства жилья. В этом случае предусмотрена возможность предоставления краткосрочных «промежуточных» кредитов ― на то время, пока клиент не получил установленную контрактом сумму жилищных сбережений. Процентные ставки по «промежуточным» кредитам не являются льготными, они установлены на основе рыночных ставок процента.

«Промежуточные» кредиты финансируются стройсберкассами за счет источников вне системы стройсбережений, на открытом финансовом рынке. Эти кредиты предоставляются на срок не более 3 лет, и их суммарное количество в соответствии с действующими нормативными требованиями не может превышать 60% заключаемых новых контрактов. Как показала практика, примерно 30% клиентов стройсберкасс получают «промежуточные» кредиты. Большая маржа по таким кредитам — важный источник прибыли для банков.

В Германии действует форма субсидирования, связанная с системой стойсбережений, ― программа премирования по жилищным сбережениям. Программа премирования по жилищным сбережениям адресована гражданам с невысоким доходами: налогооблагаемый доход до 25 600 евро в год на одного человека и до 51 200 евро на супружескую пару. Сейчас премия составляет 8,8% годовой суммы сбережений, но не может превышать 512 евро на одного человека или 1024 евро на супружескую пару. Для того чтобы получить премию, средства должны быть в стройсберкассе на протяжении не менее 7 лет. При этом не требуется приобретать или строить дом. Дотации ориентированы на людей с низким и средним уровнем доходов.

Стройсберконтракты получили широкое распространение в Германии. Три из четырех вновь построенных жилых объектов в индивидуальном секторе финансируются стройсберкассами. Каждый третий гражданин имеет стройсберконтракт.

"Экономика и социум" №1(14) 2015