Неустойка по договору участия в долевом строительстве

Взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства, помимо заключаемого между ними Договора участия в долевом строительстве, так же регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В судебном делопроизводстве для урегулирования разногласия между застройщиком и участником долевого строительства часто используется «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015).

С 1 сентября 2024 г. в законную силу вступили изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закрепляющие исчерпывающий перечень мер гражданско-правовой ответственности застройщика.

Как следует из новой редакции данного закона, не могут устанавливаться и быть взысканы неустойки, штрафы, пени, проценты, не предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. и договором о долевом строительстве.

Ранее размер штрафа за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязанностей регламентировался Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и составлял, по общему правилу, распространяющему свое действие на все взаимоотношения между потребителем и продавцом / изготовителем / исполнителем, пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Начиная с 1 сентября 2024 г., при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных нужд, суд вправе взыскать с застройщика штраф в размере пяти процентов от присужденной суммы.

Существенная разница в размере штрафа может привести к снижению уровня контроля за соблюдением строительных норм и правил, а также к росту числа недобросовестных застройщиков.

Помимо вышеуказанного штрафа, в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так же предусмотрены и иные меры ответственности застройщика, а именно:

• -    застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора

за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ), а если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере;

• -    за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участник долевого строительства – гражданин, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) (п. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Размер неустойки

• 1 . Размер неустойки (пеней) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства дольщику-гражданину рассчитывается по следующей формуле (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ):

Нс=Ц*2*1/300*Реф*Дп , где

Нс – Размер неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства;

Ц – цена договора долевого участия;

Реф – ставка рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства;

Дп – количество дней просрочки.

Размер такой неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства при условии надлежащего исполнения застройщи- ком своих обязательств по договору (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 21 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Однако, Правительством РФ в 20222024 гг. установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, такие как:

• -    в период начисления указанной выше неустойки не включается период с 22.03.2024 г. до 01.01.2025 г. Также в части неустойки, требования об уплате которой были предъявлены к исполнению до 22.03.2024, предоставляется отсрочка до 01.01.2025. Требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 22.03.2024, в период отсрочки не исполняются банками (иными кредитными организациями), обслуживающими счета застройщика.

• -    в период с 01.07.2023 г. до 01.01.2025 г. размер неустойки, в отношении которой не применяются указанные в предыдущем абзаце особенности, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств, но не выше установленной на 01.07.2023 (7,5%).

• 2.    Особым образом рассчитывается неустойка при нарушении на срок, не превышающий 30 месяцев, предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для отнесения их к уникальным объектам. В этом случае застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора. Данное положение применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заклю-

  ченных до 15.08.2023 (ч. 2.1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; ст.2 Закона от 04.08.2023 N 421-ФЗ).

• 3.    С 01.09.2024 размер неустойки (пеней) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (в том числе по

• 4.    Размер неустойки (пеней) за нарушение сроков исполнения требования о со-

• требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) определяется по формуле (ч.8 ст.7 Закона N 214-ФЗ):

договорам участия в долевом строительстве, заключенным до указанной даты) определяется по формуле (п. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ; ст.ст. 2,3 Закона N 266-ФЗ):

Нн =Р*2*1/300*Реф*Дп , где

Нн – размер неустойки за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строи- тельства;

Р – Стоимость расходов на устранение недостатка (дефекта) (либо цена договора, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания)

Ну=Рн*2*1/300*Реф*Дп, где

Рн – Стоимость расходов на устранение недостатков (дефектов) или сумма, подле- жащая возмещению участнику долевого строительства.

Размер данной неустойки не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, неустойка является важным инструментом защиты прав дольщиков в долевом строительстве. Ее правовое регулирование и применение требуют тщательного анализа и учета интересов обеих сторон договора. Эффективное использование неустойки способствует защите интересов дольщиков, снижению рисков нарушения обязательств и улучшению экономических отношений между застройщиком и дольщиком.

размерном уменьшении цены договора,