Нотариальная форма сделок с объектами недвижимости и её преимущества

В настоящее время, когда рынок недвижимости растет и развивается, обеспечение правовой защиты граждан и организаций становится крайне важным. Одним из средств такой защиты выступает нотариальная форма сделок с объектами недвижимого имущества.

Для наиболее полного рассмотрения данного вопроса обратимся к положениям гражданского законодательства. Ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гласит: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»1. Эти объекты недвижимости выступают объектами различных сделок.

Под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки с объектами недвижимости могут быть классифицированы по различным основаниям. Так, в зависимости от цели сделки могут быть подразделены на:

– сделки по отчуждению, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, договор мены и др.);

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51 ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.

– сделки, не влекущие отчуждение недвижимого имущества и переход права собственности (договор аренды здания или сооружения, договор лизинга и др.);

– иные сделки (цессия, перевод долга и др.) [5, с. 10].

По субъекту сделки с недвижимым имуществом могут совершаться:

– физическими лицами;

– юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями;

– осуществляемые арбитражным управляющим от имени юридического лица при введении процедуры несостоятельности (банкротства) [6, с. 233].

Также сделки могут быть различными по форме. Закон устанавливает, что сделка может быть совершена устно или в письменно (в простой письменной или нотариальной форме).

Так, устная форма предполагает, что стороны могут выражать свою волю словесно, путем проведения переговоров, в некоторых случаях сюда же можно отнести конклюдентные действия, а в некоторых случаях молчание [3, с. 54–55].

Простая письменная заключается в составлении документа, выражающего ее содержание и подписании лицом или лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ).

Как указывалось выше, сделки могут совершаться и в нотариальной форме. Ее выделение обусловлено следующими факторами. Во-первых, публично-правовой характер деятельности нотариуса внушает доверие со стороны государственных органов и обычных граждан. Во-вторых, воля сторон сделки облекается в нотариальную форму, то есть завершается составлением удостоверенного нотариусом документа. Это гарантирует, что волеизъявление сторон будет правильно отражено и соблюдены все правила процедуры нотариального удостоверения [1, с. 368.].

Нормативная дефиниция нотариальной формы сделок дана в ст. 163 ГК РФ. Нотариальное удостоверение сделки означает «проверку законности сделки, в частности: имеет ли каждая из сторон право на ее совершение, осуществляется нотариусом или должностным лицом, уполномоченным совершать такое нотариальное действие, в соответствии с порядком, установленным законом о нотариате и нотариальной деятельности. Оно обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась»1.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51 ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.

К признакам, присущим нотариальной форме, относятся:

• 1)    это есть нотариальное действие, осуществляемое в строго регламентированной законом нотариальной процедуре¹;

• 2)    целью действия является защита прав и законных интересов субъектов гражданского права.

• 3)    совершается лицом, специально уполномоченным государством от имени Российской Федерации, что придает каждому действию официальное значение [9, с. 20].

При удостоверении сделок с недвижимостью нотариус выполняет ряд специфических функций, которые играют ключевую роль в обеспечении стабильности и контроля за оборотом недвижимости, а также защите прав субъектов. Среди этих функций принято выделять разъяснительноконсультационную и превентивную функции. Первая функция заключается в оказании помощи и содействия в осуществлении прав лицам, обратившимся к нотариусу, защите этих прав, а также в разъяснении сторонам сделки их прав и обязанностей. Вторая – в предупреждении сторон сделки о возможных правовых последствиях заключения сделки с недвижимым имуществом, исключая возможность использования недобросовестной стороной по сделке юридической неосведомленности контрагента во вред ее правам и интересам [7, с. 34].

Выполнение нотариусом вышеуказанных функций при удостоверении сделок с недвижимостью, предполагает наличие гарантий, которые обеспечиваются нотариальной формой. Среди них можно выделить гарантию возмещения убытков, причиненных в результате осуществления нотариальной деятельности заявителям и иным лицам2. Другой гарантией является повышенная доказательственная сила нотариального акта [2, с. 4], которая выражается в том, что обстоятельства, которые подтверждаются нотариусом в рамках нотариального действия по удостоверению сделки с недвижимостью, не требуют доказывания.

Исходя из вышеуказанного, можно сказать, что нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом обеспечивает публичное признание факта совершения сделки и согласования ее условий.

Кроме того, выделяют и другие преимущества нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Во-первых, это сокращение срока, необходимого для процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно подп. 9 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»1, сроки государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов сократились с пяти до трех дней. В случае поступления документов в электронном виде регистрация права осуществляется в течение одного рабочего дня.

Во-вторых, нотариус проверяет законность сделки. Это проявляется в том, что он вправе запрашивать из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, иные документы, которые могут препятствовать заключению сделки [10, с. 37]. А в случае утери документов либо невозможности их представления, он может сделать запрос через Единую информационную систему нотариата и получить необходимую информацию. Так, на нотариуса возлагается обязанность по осуществлению правовой экспертизы предоставленных сторонами сделки документов, по разъяснению правовых последствий совершаемых действий и консультирование сторон.

Также нотариальная форма позволяет облегчить саму процедуру регистрации права на недвижимое имущество, поскольку не требуется присутствие сторон сделки в регистрирующем органе (Росреестре).

Среди преимуществ также следует назвать проверку субъектного состава участников сделки, состоящий в удостоверении личности и проверке право- и дееспособности участников сделки, истинности и подлинности воли совершить сделку. Это обеспечивает дополнительную защиту и подтверждение законности совершенной сделки [4, с. 46], что в конечном итоге, поможет избежать возможных проблем и споров в будущем, в том числе предотвратить недобросовестные действия и нарушения законных интересов иных лиц.

Помимо этого, удостоверение сделок нотариусом в определенных законодательством случаях рассматривается как необходимый элемент правовой конструкции, которая влечет за собой переход права на недвижимое имущество [8, с. 627]. Следует отметить то, что нотариально удостоверенные сделки по отчуждению недвижимого имущества, крайне редко являются предметом спора в суде. Так, данный механизм позволяет избежать возможных расходов субъектов гражданского оборота, связанных с оспариванием сделки в судебном порядке, и в целом, минимизирует возникновение возможного ущерба в связи с заключением сделки.

Таким образом можно сделать вывод о том, что нотариальное удостоверение сделок с объектами недвижимости является важным инструментом для обеспечения законности сделок и эффективным способом для обеспечения стабильности гражданского оборота, защиты имущественных прав субъектов правоотношений.