Новая реформа законодательства о долевом строительстве

3 См. URL:

точному измерению и объективной оценке. В отношении же степени строительной готовности точных показателей нет и быть не может. Разве что объем освоенных средств, но этот показатель можно применять только для бюджетного строительства, при котором обязательна государственная экспертиза сметы строительства. Такая экспертиза при долевом строительстве не проводится, а значит, «степень готовности» строящегося многоквартирного дома является оценочной категорией и ее применение для решения вопроса о неприменении счетов эскроу чревато коррупционными последствиями.

Заслужили ли застройщики применения такой жесткой санкции? К каким последствиям это может привести?

Сначала ответим на следующий вопрос: какова доля обманутых покупателей новостроек, например, в Москве? Обманутыми дольщиками являются 3 процента граждан, которые вложили деньги в строительство жилья в столице. При этом большинство проблемных новостроек относятся к жилищно-строительным кооперативам, а не к долевому строительству, при котором заключаются соответствующие договоры, подлежащие государственной регистрации 4 .

В различных источниках приводятся разные сведения о количестве пострадавших в результате невыполнения договоров участия в долевом строительстве. Термин «обманутые дольщики», как выясняется, имеет «двойное дно»: иногда в эту категорию попадают и дольщики, которых никто никогда не обманывал. Но даже при такой расширительной трактовке, по оценке ученых Центрального экономико-математического института Российской академии наук (далее – ЦЭМИ РАН), количество обманутых дольщиков составляет не более 2,5 процента от общего числа лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве (см. [5]).

Справедливо ли в такой ситуации при- менять жесткие санкции в отношении всех застройщиков или, может быть, необходимы проведение анализа причин появления обманутых дольщиков и профессиональное управление рисками – подготовка и выполнение управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата и компенсацию возможных потерь относительно небольшой доли участников долевого строительства при сохранении самого института долевого строительства?

В Послании Федеральному Собранию Президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина от 4 декабря 2014 года сказано: «Все мы хотим одного – блага России. И отношения бизнеса и государства должны строиться на философии общего дела, на партнерстве и равноправном диалоге». Под этими словами, полагаю, готовы подписаться все добросовестные застройщики. Но для равноправного диалога законопроект, подготовленный ко второму чтению, надо было выносить на публичное обсуждение, а не ограничиваться тремя рабочими днями для внесения в него поправок.

Здесь не будет лишним вспомнить, к каким, возможно, слишком резким, выводам пришли ученые ЦЭМИ РАН. В Отчете о научно-исследовательской работе по теме «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований» они, в частности, называют следующие возможные негативные последствия принимаемых законодателем мер по решению проблемы «обманутых дольщиков»:

• •    возможное разорение значительной части застройщиков (к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу);

• •    сокращение рынка, повышение цен на жилье на 25 процентов (к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье);

  4 См. URL:

  
  

• •    тотальный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;

• •    увеличение числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения их количества ⁵.

По поводу этих выводов еще можно было поспорить до применения новых санкций против застройщиков. Но прекращение долевого финансирования по реализуемым в настоящее время инвестиционно-строительным проектам может создать благоприятные условия для реализации прогнозируемого учеными ЦЭМИ РАН сценария.

Впрочем, этот пессимистичный прогноз опровергает выступление на годовой итоговой пресс-конференции в ТАСС главы Минстроя России Владимира Якушева, который призвал застройщиков не пугаться перемен, связанных с продолжающейся реформой жилищного строительства и подчеркнул, что задачи ведомства в грядущем году будут определяться рыночной конъюнктурой, а также правоприменительной практикой обновленного Закона № 214-ФЗ. Министр перечислил вопросы, на которые Минстрой России обязательно даст ответ в 2019 году или которые «сами собой отпадут» в наступившем году, в том числе следующие:

• •    насколько увеличится стоимость квадратного метра;

• •    что будет происходить c проектным финансированием;

• •    как вырастут ставки по ипотеке;

• •    сколько застройщиков сможет получить кредиты, а сколько – нет;

• •    что будет происходить с макроэконо-

• микой и платежеспособным спросом населения.

Владимир Якушев призвал отраслевое сообщество не паниковать перед переходом на тотальное проектное финансирование, ожидающее отрасль в связи с очередными изменениями законодательства о долевом строительстве. Вместе с тем министр признал, что сегодня для отрасли наступил более сложный период, а применение схемы проектного финансирования требует более профессионального подхода как со стороны застройщиков, так и со стороны банковского сообщества 6.

Итак, с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан, то есть зачисление этих средств на расчетный счет застройщика, возможно только с применением счетов эскроу, за исключением объектов, находящихся в степени готовности, методику определения которой утвердит Правительство Российской Федерации. В связи с этим возникает вопрос о применении указанной нормы в переходный период, когда договор участия в долевом строительстве будет зарегистрирован до 1 июля 2019 года, а платежи по такому договору участник долевого строительства осуществит после 1 июля 2019 года. Такой вопрос возникает и в ситуации, когда зарегистрированный до 1 июля 2019 года договор участия в долевом строительстве предусматривает рассрочку платежа на срок позднее 1 июля 2019 года.

При государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Следовательно, защита прав участников долевого строительства по договорам, зарегистрированным до 1 июля 2019 года, обеспечивается Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Защита прав участников долевого строительства до 1 июля 2019 года может осуществляться по выбору застройщика одним из двух способов:

• 1)    внесение взносов в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства;

• 2)    применение счетов эскроу.

Одновременное применение этих двух самостоятельных способов защиты прав дольщиков законодательством не предусмотрено, что позволяет сделать вывод о том, что в случае государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве с произведенной застройщиком оплатой взносов в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства до 1 июля 2019 года счета эскоу не должны применяться, если такие договоры предусматривают внесение участниками долевого строительства платежей после 1 июля 2019 года.