Новостройки. Московская осень

На круги своя

В выборах столичного мэра победил Сергей Собянин, поэтому можно с уверенностью сказать, что политика Стройкомплекса Москвы останется прежней. И вообще все останется на своих местах. О том, что столичные власти передумали переезжать на территорию Новой Москвы, было понятно еще до выборов, накануне первой годовщины (1 июля) присоединения к городу замкадных территорий на западном направлении.

Как сообщалось в центральных СМИ в июне, со ссылкой на источник в Москомархитектуре , в перспекти-

рис. 1 —«Азбука Жилья»; рис. 2 — «БЕСТ-Новострой».

вы создания правительственного квартала под поселком Коммунарка в мэрии уже никто не верит, однако поскольку официально о смене приоритетов не объявлено, технико-экономические параметры для размещения органов госвласти внесены в техзадание на разработку проекта планировки. В административноделовом кластере предусматривается строительство 2,4 млн кв. м недвижимости, из которых 1 млн кв. м (на 22 га) предназначен для органов госвласти. Для органов городской власти в правительственном кластере отведено всего 75 тыс. кв. м. По информации Алексея Челышева, главы Троицкого и Новомосковского административных округов, эти площади пойдут под размещения префектуры его округов, которая сейчас находится в Южном Бутове. Другие департаменты и ко- митеты на присоединенные территории перебираться не планируют. Тем более речь не идет о федеральных органах власти.

В конце мая Владимир Кожин, управделами Президента РФ , сообщал, что новый парламентский центр разместится не на присоединенных территориях, а в центре «старой» Москвы. Среди возможных мест называли стадион на Красной Пресне, за Белым домом, и территорию на месте Военной академии Ракетных войск стратегического назначения им. Петра Великого в Китайгородском проезде.

И в сфере отношений города и девелоперов также все возвращается на круги своя. Александр Крапин, гендиректор Аналитического агентства RWAY : «В этом году Мосгордума внесла поправки в закон «Основы жилищной политики г. Москвы», в соответствии с которыми мэрия вновь будет брать долю города по инвестиционным договорам при строительстве застройщиками многоэтажного жилья не деньгами, а квартирами. Затем те квартиры, которые не соответствуют социальным нормам предоставления жилья очередникам (18 кв. м на человека), будут продавать на аукционе.

Подобный подход обеспечит возможность продажи по рыночной стоимости квартир, которые получает город по инвестиционным контрактам от девелоперов.

В большинстве случаев речь идет об объектах высокобюджетного сегмента и квартирах большой площади в домах более низкой ценовой категории. Вырученные средства предполагается использовать для строительства малогабаритных квартир экономкласса для очередников».

И доступность жилья в Москве для широких слоев населения остается одной из самых низких по России. Александр Крапин : «Среднестатистическому домохозяйству в Москве необходимо в среднем шесть лет и 7,9 года, чтобы купить типовую квартиру на первичном и вторичном рынке соответственно — при условии, что весь доход будет использоваться только для этой цели (то есть не тратить деньги на питание, транспорт, одежду и прочие бытовые и коммунальные нужды — только копить).

Стоит отметить, что значительная доля москвичей является активными покупателями жилья в Подмосковье. Для покупки стандартной квартиры в Подмосковье жителю Москвы необходимо 3,5 года на первичном и 3,2 года — на вторичном рынке жилья».

Скромность украшает бедность

Да, денег на жилье у населения недостаточно, в то время как рынок стабильно пополняется разнообразным новым

И «СТАРАЯ»* МОСКВА РАСТЕТ                                                         ИПОТЕКА НЕ В СИЛАХ ПОДДЕРЖАТЬ СПРОС

предложением. Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп» : «Главная тенденция прошлого года — активизация девелоперов. Это касалось как вывода на рынок новых объектов, так и темпов строительства. Правительство Сергея Собянина, как и обещало, практически завершило ревизию инвестконтрактов на строительство — в том числе жилья, что способствовало активному восстановлению рынка. Интенсивность выдачи разрешений на строительство выросла в разы: только по итогам первого полугодия 2012 года число новых девелоперских проектов в Москве вдвое превысило их количество за весь 2011 год. Больше всего новых проектов за 2012 год вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами.

В 2012 году продолжилась тенденция уменьшения средней площади квартир по сделкам в течение последних трех лет. Причем как в сегменте «эконом», так и в бизнес-классе. В экономклассе в прошлом году были востребованы однокомнатные квартиры 35–40 кв. м (вместо 45–50 кв. м, как было ранее), в бизнес-классе — 45–55 кв. м (ранее — 50–60 кв. метров).

Несмотря на всю либерализацию условий по ипотеке, которую мы наблюдали в 2010–2011 годах, в 2012 году данная тенденция кардинально поменялась: по итогам года был зафиксирован планомерный рост ставок. При этом, несмотря на посткризисное снижение цен, стоимость жилья оставалась по-прежнему высокой, а платежеспособность населения — низкой. А так как жилье с ипотечным кредитом приобретается, как правило, на последние деньги, то в результате самыми популярными вариантами для ипотечников стали одно- и двухкомнатные квартиры.

До кризиса 2008 года на рынке жилой недвижимости доля инвестиционных сделок составляла порядка 30–40%. Сейчас же квартиры в основном приобретают для личного проживания. Доля инвесторов небольшая — на уровне 10–15%. И с прошлого года она

практически не изменилась».

В 2012 году на первичном рынке находилось 167 корпусов (без учета элитного жилья и апартаментов). Доля панельных домов составляла 16%. Соответственно, на корпуса, возводимые по монолитным или монолитно-кирпичным технологиям, приходилось 84% от общего объема. Если брать отдельно сегмент экономкласса (все «панельки» относятся к данному сегменту), то соотношение было следующим: 47% — панельные дома, 53% — монолитные и монолитно-кирпичные.

По итогам первых шести месяцев этого года первичные продажи открыты в 171 корпусе (без учета элитного жилья и апартаментов). Доля панельных домов составляет 13%, а монолитных и монолитно-кирпичных — 87%. В экономклассе на «панельки» приходится 37% от общего объема (данные «Метриум Групп» ).

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood : «По состоянию на конец июня текущего года чуть более половины новостроек экономкласса, реализуемых на рынке, находятся на стадии активного строительства (монтаж этажей), примерно 30% — предложения в готовых домах, еще 15% приходится на дома, находящиеся на стадии отделки».

Несмотря на посткризисное снижение цен, стоимость жилья осталась высокой, а платежеспособность населения — низкой.

По данным столичного Стройкомплекса , в Москве за первое полугодие было введено в эксплуатацию 88 жилых зданий общей площадью 1,2 млн кв. м, что на 31% превышает аналогичные показатели прошлого года (в первом полугодии 2012 года — 827,7 тыс. кв. м жилья). Ранее заместитель мэра столицы Марат Хуснуллин сообщал, что власти планируют построить в этом году 3 млн кв. м жилья.

Павел Лепиш, гендиректор компании «Домус финанс» : «Прирост объемов предложения новостроек в «старой» Москве в 2013 году превысит прошлогодние показатели. Так, если в 2012 году столичный рынок увеличился приблизительно на 24%, то в этом году заявлено однозначно больше проектов. По нашим прогнозам, динамика увеличения объема предложения в этом году

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

По данным ЦБ , на 1 января

2010 года было выдано 176 146 жилищных кредитов в рублях, на 1 января 2011 года — 392 302 (прирост более чем в два раза), на 1 января

2012 года — только 587 600 (мень ше чем вдвое), а на 1 января

2013 года — всего 739 393 кредита (только на четверть; см. «Прямые инвестиции», №7, 2013).

будет выше (показателя прошлого года. — Р ЕД .) примерно на 10% (рис. 1). При этом наиболее сильное развитие получат традиционно недорогие районы, приближенные к МКАД, которые застраиваются комплексно».

По наблюдению аналитиков компании «Азбука жилья» , рынок новостроек Москвы испытывает дефицит предложения более доступного жилья, скорость ухода с рынка проектов экономкласса достаточно высокая. Исходя из этого, на протяжении последних нескольких лет доля жилья экономкласса в структуре предложения варьируется в пределах 8–15%. На фоне замедления темпов роста основных макроэкономических показателей, снижения темпов роста ипотечного кредитования (см. справку), а также отсутствия такого прошлогоднего драйвера, как предвыборная президентская кампания, уровень потребительского спроса в первом полугодии 2013 года оказался, по оценке аналитиков компании, на 5% ниже аналогичного периода 2012 года (рис. 2).

Цены по осени считают

На первичном рынке рост цен в 2012 году был умеренный — в среднем около 8–12% (данные «Метриум Групп» ). Мария Литинецкая : «За первое полугодие 2013 года средневзвешенная цена 1 кв. м в сегменте массового жилья снизилась на 2,3%, что связано с выходом большого объема нового предложения в самых

Повышение цен в августе было спровоцировано несколькими факторами. Во-первых, особенностями ценовой политики застройщиков в преддверии начала сезона высокой деловой активности. Во-вторых, высокая покупательская активность в сегменте привела к «вымыванию» самых дешевых предложений. Наконец, росту цен способствовал выход на рынок квартир в новых корпусах не самых дешевых комплексов.

Рост среднего уровня цен был зафиксирован практически во всех округах города. Максимально (на 6%) увеличилась средняя цена 1 кв. м в ЮВАО, где в продажу поступили квартиры в новом корпусе самого дорогого комплекса округа ЖК «Life-Волжская». В остальных округах рост отмечен в пределах 2–4%. Только в ЗАО и СЗАО отмечено снижение ценовой планки — на 3 и 2% соответственно (о средних ценах по округам см. рис. 4)».

В августе статус комплекса с самым низкобюджетным предложением у ЖК «Некрасовка-Парк» перехватил ЖК «Загорье». Наиболее дешевая квартира здесь продавалась за 3,86 млн руб. при площади 38 кв. м. Средняя стоимость однокомнатной в августе «перешагнула» порог в 6 млн и составила 6,07 млн руб. Двухкомнатная в новостройке экономкласса в среднем стоит 8,14 млн, а трехкомнатная — 10,68 млн рублей.

Самая дешевая однокомнатная квартира в районе массовой застройки Новой Москвы предлагается за 1,9 млн руб. (около 28 кв. м) в малоэтажном моно-

По итогам года в экономклассе

ожидается нулевая динамика стоимости жилья или же прирост на уровне инфляции.

литном проекте на территории сельского поселения Филимоновское, близ города Московский (ЖК «Марьино Град»).

По данным «Метриум Групп» , в августе текущего года на рынке новостроек экономкласса Москвы новых проектов не появилось, зато в продажу вышли очередные корпуса в уже реализуемых комплексах «Большое Кусково» и «Life-Волжская». Покупательская активность была достаточно высокой, так что общий объ-

Источник: рис. 3–6 — «Метриум Групп».

доступных новостройках Москвы («Некрасовка-Парк» и «Царицыно») весной этого года. За исключением апреля и мая, цена 1 кв. м ежемесячно возрастала на 0,2–1,8%. В начале лета произошло увеличение средневзвешенной цены 1 кв. м на 1,1%, но уже в июле наблюдалось падение на 1,9%, а в августе — опять удорожание на 4,1%. И к началу осени средняя цена 1 кв. м составила 130,2 тыс. руб. (рис. 3).

ем предложения по сравнению с июлем снизился на 12% и составил 5304 квартиры (без учета объема предложения по ЖК «Большое Кусково» в связи с отсутствием сведений в открытых источниках информации).

Лидером по количеству квартир в структуре продаж продолжает оставаться ЮАО (54,9%). На втором месте располагается ЮВАО (24,7%), причем за август его доля снизилась сразу на 5,7%: здесь реализуется самое доступное по ценам жилье, которое наиболее охотно

ЦЕНЫ ВОЛАТИЛЬНЫ

Рис. 3. Динамика средневзвешенной цены в новостройках Москвы, руб./кв. м

134 000

САМОЕ ДЕШЕВОЕ — В ЮВАО

Рис. 4. Распределение средней цены новостроек экономкласса в зависимости от округа, руб./кв. м

раскупается. Третье место принадлежит СЗАО (12,4%; см. рис. 5 и 6).

Наиболее активно в августе расходились однокомнатные квартиры. Благодаря этому лидерство в струк- туре предложения захватили «двушки», чья доля увеличилась на 1,1% и составила 39,8%. Доля однокомнатных квартир на рынке новостроек экономкласса снизилась на 1,3% — до 38,3%. На трехкомнатные приходится еще 17,7%.

Промзоны выручат

Мария Литинецкая : «Несмотря на то что в «старой»

комплексного развития на месте промышленных зон. Это 14 проектов, которые сегодня находятся на стадии разработки. Часть из них уже получила градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), а часть — ожидает разрешения.

Самый крупный проект — застройка территории ЗИЛа на 300 га земли. Под жилье пойдет только часть проекта: всего здесь планируется построить около 1,5 млн кв. м жилой недвижимости, а основная доля придется на коммерческую — 2 млн кв. м. Окончание всей застройки

Москве осталось не так много свободных площадок под новостройки и девелоперы предпочитают использовать их под объекты бизнес- и премиум-класса, в настоящее время известно о нескольких проектах, в рамках которых будут возведены дома бюджетной ценовой категории. К примеру, в апреле Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) утвердила проект планировки территории площадью 59,69 га в Митине. Общая площадь будущего микрорайона составит 975,2 тыс. кв. м, из которых 675 тыс. кв. м — жилье. Еще одним проектом, утвержденным ГЗК недавно,

Среднестатистическому домохозяйству для покупки типовой квартиры в новостройках Москвы нужно полностью отказаться от расходов на питание и одежду на шесть лет.

стала комплексная застройка на Рязанском проспекте. Девелоперская компания «Группа ПСН» планирует построить 590 тыс. кв. м недвижимости (295 тыс. кв. м жилья) в рамках реорганизации территории промзоны №56 «Грайвороново».

Аналитики компании «Азбука жилья» отмечают, что к постепенному выводу на рынок готовится большой объем нового предложения, в том числе на территории реорганизуемых промышленных зон. В начале июля 2013 года стало известно, что ГЗК завершила ревизию граддокументации, утвержденной при правительстве Юрия Лужкова. В качестве приоритета заявлено введение новых градостроительных планов на территории промзон, а также Новой Москвы.

По заявленным планам строительства на рынок может выйти в продажу до конца текущего года 33 новых корпуса в различных сегментах рынка, причем возможно пополнение большим объемом квартир в сегменте эконом- и комфорт-класса.

Всего же, по подсчетам экспертов компании EST-A-TET, в ближайшие два–три года на рынок Москвы выйдет не менее 3,5 млн кв. м жилья в крупнейших проектах запланировано на 2030 год, при этом первые квартиры могут быть выставлены на продажу уже в ближайшие два–три года.

Второй по значимости проект появится на северо-западе столицы — на землях бывшего Тушинского аэродрома (управляет инвестфонд «ИФД КапиталЪ»). Концепция мини-города площадью 224 га предполагает сочетание жилых, общественно-деловых, торговых и социальных объектов со спортивно-оздоровительными и парковыми зонами. Площадь наземной застройки составит более 2 млн кв. м недвижимости, из них 1,3 млн кв. м — жилая.

В рамках освоения территории Карачаровского механического завода «Промсвязьнедвижимость» планирует построить почти 600 тыс. кв. м коммерческой и жилой недвижимости на участке в 20 га в ЮВАО. Проектом предусмотрено строительство 295 тыс. кв. м жилой недвижимости стандарт-класса с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. ГЗК утвердила проект планировки, который является частью реорганизации масштабной территории производственной зоны №56 «Грайвороново».

В ЮАО СТРОИТСЯ БОЛЬШЕ

Рис. 5. Распределение объема предложения по округам Москвы (корпуса), %

В ЮЗАО ПОКУПАЮТ ЛУЧШЕ

Рис. 6. Распределение объема предложения по округам Москвы (квартиры), %

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

Инвестиционный договор — распространенная форма соглашения о строительстве объектов недвижимости, заключаемая инвесторами с органами местного самоуправления, в том числе предусматривающего обязанность органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков инвесторам (застройщикам), при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства.

Наконец, в этом году на рынок вернулась компания «Ведис Групп» (девелопер несколько лет назад известного дешевизной квартир проекта «Марфино» в СВАО), которая вывела проект «Вершинино» на Электролитном проезде (м. Нагорная) на бывшей территории Котель-ского кирпичного завода. (Кстати, ныне цена квартир в проектах этого девелопера не столь низкобюджетна: от 7808 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.)

Названные площадки займут серьезную часть рынка Москвы и будут диктовать стиль застройки на ближайшие годы, — считают эксперты компании EST-A-TET . — А их массовый выход простимулирует развитие более благоприятного инвестклимата на жилом рынке столицы и вызовет снижение средней цены новостроек на 10%.

Грядущая «оттепель»

Что касается ценовых прогнозов на краткосрочную перспективу — на год-полтора, то эксперты в основном единодушны: оснований для существенной положительной динамики нет. В лучшем случае вложения в самые экономичные жилые новостройки столицы помогут несколько компенсировать инфляцию. Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» : «Стоимость предложений вряд ли существенно повысится до конца года, цена столичной недвижимости и сейчас достаточно высока, и рынок в целом стабилен в последние годы».

Мария Литинецкая : «Ждать существенного роста цен в ближайшее время не стоит, поскольку покупательская способность населения остается все еще на достаточно низком уровне. Двигателем спроса могло бы стать снижение ипотечных ставок, однако это маловероятно в ближайшей перспективе. Более очевидный сценарий — нулевая динамика повышения стоимости жилья или же прирост на уровне инфляции — в экономклассе на 7–8%, а в бизнес-классе — на 5–6% по итогам года».

Сейчас квартиры в основном приобретают для личного проживания. Доля инвесторов небольшая — на уровне 10–15%.

Цены на жилую недвижимость в Москве могут вырасти на 20% к июню 2014 года, считают эксперты столичного рынка недвижимости, принявшие 9 июля участие в пресс-конференции в РИА «НОВОСТИ» по итогам 4-й ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости 2013». Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-Недвижимость» : «Рынок будет стабилен. Москва вырастет за год примерно на 20%. Подмосковье будет проваливаться. Проект-утопия «Новая Москва» в 10–15 км от МКАД еще как-то будет жить, остальное будет никому не нужно».

По мнению аналитиков компании «Азбука жилья», в сложившихся условиях по итогам 2013 года стоит ожидать более умеренный спрос на жилую недвижимость в Москве. В «старой» Москве рост средневзвешенной цены возможен в пределах (или несколько выше) инфляции, в среднем за год — около 8–10%.

В условиях увеличения конкуренции в Новой Москве ожидается более сдержанный рост порядка 5–7%. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN , выступая с докладом на организованном Московской ассоциацией риелторов в начале сентября круглом столе «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», рассказал, что существенное влияние на ситуацию с жильем в Москве рано или поздно окажет общий макроэкономический фон в стране и в мире — в большей степени связанный с уровнем цен на нефть. А пока этого не случится, профессиональным участникам рынка недвижимости — девелоперам и риелторам — лучше воспользоваться «оттепелью» финансового климата и, умерив аппетиты, продавать по сходной цене. «Хотя дела в экономике действительно идут далеко не блестяще, — заявил глава IRN, — курс рубля с зимы — начала весны текущего года снизился примерно лишь на 10% относительно доллара — с 30 руб. с небольшим до 33 руб. с копейками. Для сравнения: за май–июнь 2012 года и в августе–сентябре 2011 года доллар на плохих новостях подскакивал сразу на 5–5,5 руб., с 28,5 до 34 руб. и с примерно 27,5 до 33 руб. соответственно. А ведь тогда о девальвации никто даже не заикался…

Странная устойчивость отечественной валюты наводит на мысль о существовании фактора, поддерживающего рубль снизу. Собственно, теперь этот фактор достаточно очевиден — эскалация вооруженного конфликта в Сирии, в который, возможно, вмешаются США, заставила цены на нефть скакнуть до $114–115 за баррель.

Дорогая нефть не решает фундаментальных проблем российской экономики, но при стоимости черного золота выше $100 за баррель у властей не будет трудностей с наполнением бюджета в этом году и финансированием

социальных программ, а значит, исчезают основания для девальвации рубля. Таким образом, те проблемы, которые могли спровоцировать вторую волну кризиса, отодвигаются на какой-то срок.

Фактором риска остается продолжающийся отток капитала — за первые два квартала 2013 года из России вывезли свыше $38 млрд руб. Однако не исключено, что в ближайшие месяцы вектор изменится на противоположный: «пузырь» на американском рынке акций может спровоцировать переток капитала на недооцененные рынки развивающихся стран — в том числе на российский. Отечественные биржевые индексы до сих пор в два раза ниже максимумов 2008 года, и, благодаря низкой цене входа, российский рынок выглядит привлекательно для инвесторов. При условии, что за счет сирийского конфликта цены на нефть будут держаться на высоком уровне.

Однако «оттепель» не означает рост цен на недвижимость — прямой зависимости между стоимостью нефти и ценой метра нет. Скорее, стоит ожидать оживления рынка в плане спроса и продаж, а цены в ближайшие год-полтора будут или топтаться на месте, или расти на уровне инфляции, да и то, возможно, не на все объекты, а только на наиболее привлекательные».