Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли

С 1 марта 2015 года определен новый порядок продажи права аренды муниципальных земельных участков, введенный положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в пункте 14 статьи 39.11 которого указано: «Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона…».

Напомним, что до этой даты действовало положение, согласно которому предметом торгов являлось просто право аренды земельного участка. Согласно сложившейся практике стоимость права аренды отличалась от рыночной стоимости участка на величину выкупа земельного участка в собственность. Это была понятная и простая схема – инвестор покупает право на заключение договора аренды (право аренды), а далее вносит арендную плату, рассчитанную в соответствии с правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования. При этом стоимость продажи такого права была приближена к рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из нового положения предметом торгов является право аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы. При этом срок аренды жестко регламентирован (см. пункты 8 и 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 года № 137/пр). Внешне как будто ничего не изменилось. Но если разобраться, то для инвестора схема стала плохо прогнозируемой в отношении арендной платы на весь период освоения участка, трудно рассчитываемой и более рискованной.

Понятно, что такие условия не стимулируют активность инвесторов, а наоборот, сдерживают ее. Это уменьшает конкуренцию, и, следовательно, снижаются цены на торгах. К тому же в торгах, как правило, участвует не так много инвесторов. Слабая и недостаточная конкуренция при продаже права аренды не способствует установлению рыночной стоимости на торгах. В результате муниципалитет недополучает средства от продажи земельных участков.

Но настоящая проблема возникает при продаже права аренды участков с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства» и «для строительства многоквартирных домов». Срок аренды для первого вида – 20 лет, для второго – от 18 до 84–104 месяцев в зависимости от площади строительства. Не вдаваясь в расчеты арендной платы, можно сказать, что в среднем она составля- ет 10–15 процентов от рыночной стоимости участка.

А теперь представим, что индивидуальный жилой и многоквартирный дома строятся в среднем 2 года. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации после регистрации этих домов земельный участок автоматически переходит в собственность либо гражданина-застройщика, либо в долевую собственность владельцев квартир. При этом муниципалитет может только наблюдать, как земельный участок «уходит» из его собственности практически даром. Эту ситуацию еще можно было бы понять, если бы участки предлагались очередникам на улучшение жилищных условий. Но когда реализуется коммерческий проект по строительству многоквартирного дома, то странной выглядит ситуация, когда участок какое-то время (на период строительства) находится в аренде, а затем просто так переходит в собственность без выплаты его рыночной стоимости.

Для устранения такой ситуации необхо- димо законодательно прописать процедуру перехода участков из аренды в собственность с получением при этом муниципалитетом рыночной стоимости за передаваемый участок.

Муниципалитеты, как могут, борются с этой проблемой. Не всегда это полностью законные методы, не говоря о том, что такие ситуации – это прямое приглашение: «коррупция, иди сюда».