О краткой классификации недвижимости

Автор: Вольнова В.А.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Практический опыт - оценка всех видов собственности

Статья в выпуске: 8 (83), 2008 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/170151811

IDR: 170151811

Текст статьи О краткой классификации недвижимости

;

3) Европейская классификация торговых центров, разработанная Международным советом торговых центров – International Council of Shopping Centers ( http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm );
4) Европейская классификация торговых центров, разработанная Российским советом торговых центров (РСТЦ) ( http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm ).

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку его наиболее активные игроки

– риелторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать следующие:

1) Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank ( http://www.stroi-baza.ru/articles/ one.php?id=667);
2) Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group ( http://www.berezhnoff.ru/service/ skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/).

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Все классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В то же время в профессиональном сообществе как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых избыточность и громоздкость. Именно этим и обусловлено отсутствие приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала. Однако рядовой продавец или покупатель недвижимости, не являясь профессиональным архитектором или строителем, может утонуть в количестве факторов, что, соответственно, затруднит их понимание, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы разобраться в приведенных факторах.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риелторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно по- вторяется в новых Федеральных стандартах оценки. Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка – офисные, торговые и складские объекты, с точки зрения стоимости недвижимости. В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта. Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод (о его использовании упоминается в новых Федеральных стандартах оценки), который включал:

• интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
• согласование результатов проведенного опроса;
• выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступили специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу – получение краткой классификации каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: «А», «В», «С», «D». Каждому классу присваивался определенный балл исходя из пятибалльной системы по мере снижения классности объекта: класс «А» – 5 баллов, класс «D» – 2 балла. При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

В таблицах 1–3 приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

s 3 E о 3 § 1 re Q. 5

СМ

ом

о о CD §

S X

2 CO i

CL ° „ CO

£ I %

£ Ф н 2

1 ^Sto 3 9 3 ™

9 5 d m О

Б О Ф CL 5

CL CL ф О

CO E E E d

СК S

Ф m о ГО

ИёЙ О ГО Q. х ф

е га S 1 1

го I ф 2

ГО 2 m 2 to

I О О о ф

х d О CL

S х >, о 1-

m 5 5

Е - ф

Ф ГО X СП

X ГО Го S О

Ф I ГО X d х

d го d ф о со

m 5 ° =Г Го о

ф ГО Е ф У

5 сп >, Ф х с

n d Е 5 О Q

Го О О О CL о

0- Е Е Е Е X

со О

CD С

со н о

о 1- о

ro g о Я

О X

со

см

о о CD §

CL q)

Ф I

x ™ m Ф £ Ф

5 И rd

CL EE

EZ О > О c

38 $|е 18 Из ф 2 - 5 ° ⁵х о о 5 ^ш 2 3 I I Е 1 ³ “ § ^s ф о. со 9 га ^£ £ 95 ° о§82 9е > S со т о О ^

СК СК ф s

m ^Т

§ ⁵ Ф ч

I . - Ф о, го

Ф о, “ Ф 2

ф ф о XX

о о го ф о о

о Ф 9 Е 5 5

3 го го 5

ГОФфСОЕ⁰-СО 5 X CL Е СП

>s о т

CD ф -0

I (0 I

. CD ю

| ⁵ g ф

2тФ^Х-

ГО о X X Ч

h Ф ГО m го

° X X х 33

5 Е О о. d

ф о ф ГО о

Т X X Е Е

CD to

T H S

О CD

н O- co

Ф X to H

ЕЕ X О О

О)

о CD CD §

5>x о x О CL ГО X Ф x i н d >s _ Ф Q- n

ф Ф e CD Ф

X -0 CD _x p

Ф I- x >- т О

CL О Ф £ X

° * О Q->_s

£ Ф О ° о I

О с; e о x to

щ О ГО d ГО Ф о. d 0- CL X l- >,

ipl

го £ о о Е $ “ 8 5 ГО ¹ 5 £ 8 £ 8 g 8 ® ° х н о О m о X

°- Е СО со ф Е о Ф го ^

§ S 8 5 со q Ф о о X g со Е о ф х с х _шх о п О

Й н ф го 9 ф 2 CL 3 ЕГ SHOO О Ф [— п

С S с с

О х О Е ЕЕ

х ф 2

S § gg

S ^-§ ° го

£ ® .X го ± ^С 5 3 Е

Го $ 3 ^х х

со ГО У Ю _s0 5^05. х £ ° 9 °

го £ £ н |

>х 8 ф 9

О О ЕЕ 5 н

S Q_

Ф s >^ ^

5 9 ° £

^S X T I

£^§£»SS 1ХХ-ХГО|_ H ro. m го. ,x Ф x 5 8 ё 8 го

5 d ™ ф х to н го ¹ Е ЕЕ х о О cl со to

to см

см

CD О CD §

>;9 ^

X X E IE _Q

о ® 3 ГО 2 ¹

СО х Нго

О- Нфой-ГО X Ф £ 5x^x2 1 О х ф ф х 9 8 3 % х 5 „ 2 X X О х ч О- с; е о 2 9 ф н ю со е о 9 5 х х о х о d Ф CL О СО О Е О ЕЕГ Е Е CL О Е Е

0-5 CD £ О

1- т

с; ф с ф СО р

S о ° о ф со

1— CD s

о CD т

Ф ° Е о О О ф 2 “ У Ч о

о -0 1- О

X m О О

го ф 9 о

х Ор

£ с ф

ф ГО о d

ф ф 5 5 5 Ф О Е °⁰- ГО ф го ⁰⁰ о 2 н Ф 5 5 О ф S о го X ° to X ф о Ф 03 5 со х

^ CD

ГО ф го СП

mlCDS

S Ш X го

CL JI g О

5 CD

CK ¹ Ф

$ CD ^ 5 S

й- != ф b T

_D co _q CD

° q_ cd q_ q:

L_ T CO

ro 2 ro.

O EE O >S ° ™

Omm x co' x ГО

ro i q. ro. 9 ° 9 2

CL X фН-ф ГО E

^ГО^ГОхХф^ц ЕНШЕ_.-Х^Ф12н ГО О X >1 s S d о ° >,го.^ X § 5 X фЯго-ЕХххФШх фттхфЕо;с;хЬн ГОХФЮО-СОФО-ОХ CLXETOOOi-xtoE

1 re

ф"

X £

g S ь

о н

о о

1 ф

£ о

> ° т

н X X о 5 Ф х го 3 О Е Ф lai Е CL

CD co О

CD e:

CD Q.

Н CD -&

ф о

to CD

CD CD

Ф c

< e

со

s 3 E о 3 § 1 re Q. 5	ua	CN	см	см	с\	с\	ом 00
	Q о о CD	cd" О CD O Q_ S ^ S CD 1- CO d	ZE Т 2 го % го а се о m I 2	CD 1- ZE О о_ н ф	” ф 5 ^ ф Н 4 _0 $rs^ О ° i = >5 ГО о х о I н Ф Го I to 2 т о. 5 о s X ф я о ф со ф I 2 z z Z	S S с ф ZE О ф со н о сх У го О со	ом 00
	ua	CO	СО	со	СО	со	ю см
	О о CD	X ex g 5 ° to ^c Ct s >> X 5 5 о ° 4 ® Ф о T x го	ф to ^ ф н s Ф О 2 d 3 х 5 g g S “ го о. 2 о >х ГО О >> X 2 Е О ф ZT CD ф s Ф С О т ZE т U ^ CD СО ф ,^о ф СЕ CD Н О см о_ со т о	о ZE ^ S ® 2 I о 2 к о Э н х о о ЕЕ О СО >, о	о CD Ф ZE 1- ф о ^т о § Ф 4 о Т 4 ф CD СО О S X Ф о ф ГО Тугого	сх" х 4 т СО о 4 со Ф о 5 m g О X 2 -г О 2 ф “ н о S § 2 to о ф Фони Т о о го	ю см
		"4"		"4"			О)
	s о CD	X CD CX t о S 5 Q. X S О н _m 2 m о Ф £ о e д) O E о о 8 2 ф го 5 о 2 g о ш о Н S ю X _ 4 Н О ГО to to О I ш О >. го	CD о о “ го S ZE T ф CD £ I	3 о О X ^ О ZE ZT ZE р ° о СО о	о; го х 5 5 3 Ф т _s ф т Го О - X _ш го о 5 1 го 5о S^ Го ° m 1= S 2 го । 2 х о — о S со Ф 2 О т ¹ s ГО X s to CL ^ CL О О Cl 5- ГО о ее ф U Е X X 1-	сх" го х 8 53 5 S- X S ш S ⁵ & i ф 1-О н J § ф to ф ф о го Т о х го	О)
	ua	Ю	ю	U0	U0	U0	LO см см
	4 о CD	S - X 5 ф 41 m ZE дно ° о g s g О 5g ^с ГО $ О 1 ° X 5 S ^ ГО ^ = ^3 е s 1 р 2 т 4 3 4 о Ю Ю о. О X О со О Н 4	S К о т 4 Ф о ф 0^4 Ф S с О О ф со о S Т со О	ZE о н о о о ZE 4 1-о CQ	сх ii х 2 ^фm ” 5 ? ° н го го m m 4 ф СО ™ g ° о со О $ о о х ф О Т ф EZ EZ EZ	х _ о; X 1 х £3го х S ф 5 X 5 I tz х о ^sф ф X X СО -CD 1- 3" л со О S СО о Ю 4 О О (D о. S о X р X ф >s - Е о х ф я CL о ГО Ш m ГО го х	LO см см
§• 1 re 6		ф" ф сх X £ g S 5 Oi	S 4 н о о н CD	Ф ZE о н о	ф со о CD е:	СХ ZE CD со сх S с ZE О ^	00 L 4 о CD CD CD С X
< e			см	со	"4"	ю	00 L 4 о CD CD CD С X

Таблица 3

2 3 Е и в § 1 су Q. 5

5 с; су LQ

СМ

СМ 2

о о су S

s cf

X со _

О. Ф С

СО О О ^ С

g X О . „ О

¹ & X § ^С CD

5 1- q к _п Ф

О m х X X ^т

О § с m

F Ю ⁵ CD

ф О. ф

0_ □ с с х с

О О

§ Е ^ ^ ^

н ° О

о F ^m 5 S

х h о

га Р ^с

га ф о ф

а а ® у

о X “

> О S 1= S о

g rat га

° ° ф 2 ф га

g 8 g 8 g ^ |

™ х га го s га °

m CD СУ „ ⁵ CD С 2

ш со к ;S су s 5

СУ Ю ct X X СО I- _о

S О О X X о с

фё^сЛ^“га88 &§-ЕоФ^Ф§-ф СОСФСС^ХСУФ

^m о 2 §5 g

о 2 х ф g- х Р сх о о х 8 га со х =Г

CD- СО 2 Ю су О О Ф о §8 &

g О

“ о

о ф ф ф ¹X X ф □ X X m со

S X о S

> х о о

СО

со

СО

см

о о сс

Ct го i g i ф ’X

5 СУ о т ё 5 о

СУ ф I О. I

су а §8 § | ф О а g i о 1 X & оа|| X X Е cl S о х о ^s со С О Н Ф Е ГО 2 ™ го ф га а о 8 ⁵ -о га га q О О н х га ratio

-iU 5 2

О ® 5 н га х ° S | ° з i s а СО 2 >. су

со

LO J.

§ 1 1

ф 2 х t

9 х 5

ф х d 2 ™ | а х g _Э g § о§§as ь с ° as §8

СК ф X

Ф к о;

- i

ф ф 8 х ф

Е 1 ™ 8

со 9

Ф 2 Ф 2

е g ё™

> о га о О га

^г

О) ci

сп

о о су

X q X

| 'о ф ‘5 1е ° &j

° о 2 X о

g Е §

X о

Ф о $ О- m

Ф - 5 о Я ^ggogg о^£ф§

а га ф т х

х F

О СУ S X 5 о

О 5 X о

I ф р:

g g о к s о

2gosxs§o

о >, СУ Q_ Q_ Q. О Q

Ло.^фХф^СУ О^юнОнсс

$ ф ф к 5

X 2

Ф СО О

щ ®

8 1 | У X § X

СО S СО

8 ¹ ®

X ФЕ га ° о

ф го 8

X СП 2

H1L

F о О Н q о

° Ф о

С v- о. о о

92 о; 5

% ГО § го ° о К¹X CL XT S со . . X ХФХтГОХХХ

2 1 ё а - ^ га S £ е | = х^ф2га1-?,3 8 3 “ о § 8 к ™ is₅"gra§.g.ra О-Рх^Ф^ГОф О^фО-sqOx ООО-СОФССО

LO см

о о су S

со СУ

2< Q. Ф 2 >Х

СО О- ^m § ю

СУ СУ ,_S g

Е ^ х о 1О с[

8 е- о 1 га 8 "

Н Н g° 2 §™ ^^5

? Н §

х ™ 1 2 8

rag . х х о

СУ т Ф о

% о ® О О S |

О о ю 1- с с

ф — ф га ■х ю х о.

z о н 2 Ф Ф ф О S

CL О CL

Ф ф О g СМ S х И X

8 СМ § S.CM

t X X Ф

8 g о о g ^ ^8 Н

со

СО С ^

Ф ° 2 о х су О ОхО ь | ф h х S ® g ° го Е I ^ О

92 о;

-0 )Х су s

о. ч су

®а о £ s

Ф х ох -ЕС

а а § ь § з _g

^ФСХтСУсхосХ^^ 21§a-^raSSb ^e^lag^^as Х-—'фОсук-З-Ео⁴-^

®s₅-graaaggog “о^оЕф^сггаЁн охФО-хгаохгаоо ООО-СОФССйХ^О

§■

су е

ф~

Ф о;

ill

На

СК

1 ф -Г

О X ® х 3 О q Ф ^ с о.

о о о

СК

92 го х со ф

Ф Ф

^ о

CD О

^ g q о су си CD t Q. 2 Ф

< С

со

хг

Как можно заметить, представленная краткая классификация удобна в применении, характеризует качество имеющейся недвижимости и позволяет легко и быстро сориентироваться, к какому классу относится недвижимость.

Приведем примеры использования приведенной краткой классификации.

Пример 1 (офисное помещение)

Помещение находится в бывшем проектном институте в центре города:

1) местоположение – в центре города – 5 баллов;
2) состояние – устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии – 3 балла;
3) конструктивно-планировочные решения – коридорная система, высота потолков 3,0 метра – 3 балла;
4) парковка – недостаточное количество мест на неохраняемой парковке, расположенной вдоль здания – 3 балла;
5) инфраструктура – недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в ближайшем окружении здания (в близлежащих зданиях) – 4 балла.

ИТОГО: 5 + 3 + 3 + 3 + 4 = 18 (класс «В»).

Пример 2 (торговое помещение)

Помещение расположено в новом торговом центре на оживленной автомагистрали:

1) местоположение – на транспортной артерии, вблизи остановки общественного транспорта, с удобными подъездом и подходом – 4 балла;
2) качество отделки – недавний год постройки, улучшенная отделка – 4 балла;
3) состояние – в отличном состоянии – 5 баллов;
4) парковка – организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки – 4 балла;
5) концепция здания – единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов» и концепции позиционирования здания на рынке – 5 баллов.

ИТОГО: 4 + 4 + 5 + 4 + 5 = 22 (класс «А»).

Пример 3 (складское помещение)

Производственный цех завода в районе средней удаленности:

1) местоположение – расположен в глубине территории промышленного предприятия; проезд через КПП – 2 балла;
2) прилегающая территория – охрана по периметру территории; недостаточно мест для парковки и пространства для маневрирования большегрузных машин – 3 балла;
3) конструктивно-планировочные решения – высота помещений 12 метров, с сеткой колонн не менее 12 х 24 метра - 5 баллов;
4) состояние – построенное до 1985 года, в хорошем состоянии – 3 балла;
5) инженерные системы – устаревшие инженерные системы, отсутствие некоторых систем – 2 балла.

ИТОГО: 2 + 3 + 5 + 3 + 2 = 15 (класс «С»).

Приведенной краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риелторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно же оценщики при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего класса недвижимости.

Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая проходила 29–30 мая 2008 года в городе Новосибирске.

Оценщики компании «Сибирский оценщик» пользуются этой краткой классификацией на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и его аналога.

Желательно, чтобы средства массовой информации при размещении предложений по продаже и аренде недвижимости указывали класс недвижимости согласно приведенной классификации. Это было бы полезно всем участникам рынка недвижимости.

Статья