О моделировании механизма ценообразования аукционных торгов объектами недвижимого культурного наследия. Часть 1

Лопахин (взглянув на часы). Если ничего не придумаем и ни к чему не придем, то двадцать второго августа и вишнёвый сад, и всё имение будут продавать с аукциона.

А.П. Чехов. Вишнёвый сад

Мировой и частично отечественный опыт охраны объектов недвижимого культурного наследия (ОНКН), а также сложив- шаяся практика развития исторических городов опровергают несколько устаревшие представления о сугубо затратном характере содержания зданий-памятников (ЗП), включая разнобой в комментариях о технологически действительно спорном понятии – современная реконструкция ОНКН. Так, анализ разнообразных преимуществ сохранения в полной мере

Общество

Общество. Среда. Развитие № 1’2025

историко-культурного наследия выявил положительное воздействие на экономический прогресс в трех областях стратегического, скорее перспективного, развития российских мегаполисов – в сущности точек органичного роста: новое строительство и реставрация исторических объектов недвижимости; динамика повышения стоимости объектов коммерческой недвижимости всех видов; масштабный рост турбизнеса в связке с соразмерным развитием гостиничного хозяйства и сервисных городских структур [11; 13; 36].

Как заметил вице-премьер правительства Российской Федерации А.В. Новак в «Открытом диалоге» 11 декабря 2024 г., размер только внутреннего туризма за 2024 г. составил 73 млн чел.1 Отечественная туристская индустрия развивается ускоренно при растущем качестве сервиса, и перспективы этого процесса видятся весьма радужными при том, что в новейшем национальном проекте «Туризм и гостеприимство» предусмотрены надлежащие меры поддержки отрасли в облике значительных инвестиционных вложений в инфраструктуру, включая создание отелей разного уровня2. При этом нельзя забывать о бережном сохранении и планомерном приумножении рекреационного потенциала российских территорий, в том числе сохранения объектов исторического и культурного наследия, на что 14 января 2025 г. обратил особое внимание Президент В.В. Путин3.

Анализ накопленных отечественных практик, которые принято профильными специалистами считать, по обыкновению, лучшими и/или оптимальными по сравнению с зарубежными, свидетельствует о том, что наиболее действенным и эффективным для сохранения и содержания исторических памятников в виде ОНКН оказывается путь включения их в текущие планы городского/территориального развития с дальнейшим их задействованием непосредственно в хозяйственном обороте. Именно с такой практикой ис- пользования ЗП4 автор статьи полностью солидарен и пытается осмыслить ее результативность.

При этом отдельно следует внимательно изучить юридико-технические вопросы, образующие в отдельных случаях самостоятельную комплексную проблему регулирования отношений собственности на ОНКН, поскольку абсолютное большинство последних находится в собственности государства. В условиях функционирования обилия хозяйствующих субъектов, при наличии множества разновидностей собственности в сфере коммерческой недвижимости и реальных бюджетных дефицитов на местах разного иерархического уровня управления исключение исторической недвижимости из делового хозяйственного оборота лишено здравого смысла. Мораторий же на приобретение ОНКН в частную собственность на основе «пучка прав»5 лишь приостановил приток инвестиций в историческую недвижимость, столь необходимых для их содержания, сохранения, реставрации и даже реконструкции в связи с расплывчатыми формулировками из официальных нормативных актов [1–4, 8].

Государство как гарант сохранности культурного наследия, а также конституционных прав каждого индивидуума на доступ к культурным ценностям, обязано устранить все законодательные нестыковки и препятствия для социально-экономического развития этого специфического вида недвижимости. Тем не менее на всей территории РФ никто не вправе поступать в отношении исторической недвижимости как заблагорассудится, насколько бы это не звучало откровенно публицистически, неосмотрительно дерзко, с налетом непритязательного популизма.

Надлежаще зарегистрированный и добросовестный собственник ОНКН обязан содержать, сохранять, восстанавливать, реставрировать ЗП и обеспечивать оговоренную доступность его осмотра в установленном и в подобающем порядке. Отчуждению из государственной собственности не подлежат лишь особо ценные объекты культурного наследия, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия ЮНЕСКО, историко-культурные заповедники, объекты археологического наследия, общественные культурные пространства с аутентичными достопримечательностями, точками притяжения, местами гения и прочее [10].

Уточнение проблемы, цель и задачи исследования

Застарелые и вновь выявленные проблемы сохранения объектов недвижимого культурного наследия исторических городов находятся в поле зрения законодателей, а также под пристальным вниманием обеспокоенной общественности и специалистов разного профиля. При этом образовывались и создавались богатые информационные базы сведений и банки соответствующих данных по указанным проблемам. Однако множество сопряженных специфических проблем по-прежнему нуждается в содержательных уточнениях и в подробных комментариях, что в целом помогло установить цель данного исследования – поиск если не лучшего, то хотя бы оптимального способа сохранения ОНКН в условиях преодоления существенных трудностей поступательного развития национальной экономики.

Достижению сформулированной цели может способствовать решение следующих масштабных по трудоемкости и по длительности выполнения трех задач, которые необходимо обозначить и сформулировать: 1) каким образом следует включать в хозяйственно-коммерческий и финансово-экономический оборот тот или иной ОНКН с учетом законодательно существующих способов такого вовлечения; 2) какое место занимают и какую экономическую роль в обозначенном процессе могут играть аукционные торги в аспекте накопленного отечественного, и, в частности регионального, подобного опыта; 3) какова статистическая добротность результативности применяемых методов окончательного установления справедливой аукционной цены лота в виде ОНКН в измеряемом отрыве (отклонении) от стартовой цены для предотвращения финансовых потерь федерального и городских бюджетов.

Обзор доступной информации

При обстоятельном разрешении сформулированных выше задач в форме вовсе не риторических вопросов необходимо обратиться к историческим фактам обра- зования стоимости разного вида на ОНКН регионального и федерального значения. Так, на начало 2019 г., по данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (ГУИИОН) кадастровая стоимость Исаакиевского собора была определена в размере 24 254,0 руб. за м2, что в пересчете на официальные размеры ЗП составило всего лишь 122 453 873,0 руб.6 Однако здесь следует учесть то обстоятельство, что при оценке величины кадастровой стоимости определяется стоимость так называемого замещения, т.е. определяются затраты на строительство подобного объекта с его аналогичной или достоверно сопоставимой полезностью, с применением конструкций, материалов и специальных восстановительных технологий, исполь- зуемых в отечественном строительно-промышленном комплексе и на открытом товарном рынке на текущий момент оценки.

Также в аналитических расчетах оценщиками был учтен уровень фактического физического износа (устаревания) Исаакиевского собора, который, по данным того же ГУИИОН, составлял на тот момент почти 60,0 %, что, естественно, понижало и кадастровую стоимость объекта, формально заносимую в Росреестр. Однако предварительно и официально заказанная оценка стоимости Собора московскими специалистами существенно превысила оценку ГУИИОН в 5 865 218 360,0 руб. даже без уета НДС и без учета стоимости земельного участка, отнесенного к строению по состоянию на дату проведения сторонней независимой профессиональной оценки, т.е. на 26.03.2018.

Более того, в данном случае при измерении кадастровой стоимости не были приняты во внимание так называемые сверхулучшения объекта оценки, а именно: лепнина, позолота, отделка мрамором, фрески, мозаики и пр.⁷, всего около 20 тыс. наименований учтенных позиций по ведущемуся тогда в Музее четырех соборов бухгалтерскому учету в российском стандарте (РСБУ). По информации пресс-служ-

Общество

бы отраслевого Комитета имущественных отношений Администрации Санкт-Петербурга, стало известно, что на сегодня культовым зданием с самой высокой кадастровой стоимостью за 1 м2 (186 544,5 руб.) в Северной столице является часовня святителя Луки Крымского на ул. Сикейроса, построенная в 2015 г. Однако ее площадь составляет всего лишь 77,3 м2. Официальное объяснение такому стоимостному парадоксу дается вполне убедительное: минимальные значения удельного показателя кадастровой стоимости культовых сооружений вполне характерны для объектов большой площади XVIII–XIX вв. постройки, имеющих, соответственно, существенно бóльший износ. Для них величина кадастровой стоимости находится в диапазоне от 20 до 40 тыс. руб. за 1 м2. К этой группе храмовых сооружений, разумеется, относится и музей-памятник Исаакиевский собор [16].

Выше речь шла о кадастровой стоимости, а оценка объектов недвижимости

Общество. Среда. Развитие № 1’2025

предусматривает и существование иных видов оценочной стоимости. Так, стоимость в широком смысле определяется как экономическая связь между чем-либо, находящимся в собственности, и субъектом (юридическим и/или физическим лицом или лицами), который желает иметь это в своей собственности. Для того чтобы провести различие между широкими субъективными связями, которые могут возникать среди участников рынка недвижимости, профессиональные оценщики в ходе любой видовой, но стандартной процедуры оценивания должны выделить в качестве исходной базы конкретный тип измеряемой стоимости [10; 30].

Наиболее общим для практики типом стоимости является рыночная стоимость, однако существуют и такие исходные базы оценивания стоимости, что методически отличаются от рыночной, как то трактует ФСО II в его последней редакции от 14.04.2022 г. [5]. В тех случаях, когда целью оценки является установление рыночной стоимости , оценщик должен применять дефиниции, процедуры и методы, совместимые с требованиями ФСО II. Однако то, как, по каким ценам, на базе какой стартовой стоимости торговались ОНКН и что планировалась выставлять на торги Российским аукционным домом (РАД), начиная с 2019 г., во многом осталось не освещенным в источниках информации. Тем не менее, сами аукционные торги в полной мере регламентированы действующим законодательством [7].

Такими ОНКН выступали объекты, имеющие серьезный экономико-инвестиционный интерес для городского бюджета и важное социально-общественное значение для Санкт-Петербурга, располагаемые в знаменитых и узнаваемых зданиях по историческим адресам: Марсово поле, д. 1А (бывшие казармы Павловского полка); Миллионная ул., д. 5 (служебный корпус Мраморного дворца + комплекс построек Запасного дворца); Миллионная ул., д. 6 (Конюшенный двор при Дворце великого князя Михаила Николаевича).

Финансовые аналитики РАД долго и трудно формировали стартовую цену на эти лоты аукционных продаж в связи в связи с уникальностью локации объектов и отсутствием на рынке недвижимости аналогичных объектов в виде объектов культурного наследия федерального значения. Тем не менее, ориентировочная цена лота на объекты по адресу Миллионная ул., д. 5 и д. 6 уже была определена на предварительном уровне в 55,0 млн дол. (порядка 3607,0 млн руб. по состоянию на 01.04.2019 г.). Коммерческий расчет городских властей строился на том обстоятельстве, что выставляемый лот мог быть интересен, прежде всего, всемирно известным зарубежным отельерам. В целях дальнейшего использования указанные объекты могли быть также приспособлены как под бизнес-центры, так и под торгово-развлекательные комплексы. Самым перспективным, конечно, вариантом использования набора объектов на тот момент представлялось создание гостиницы высокой ценовой категории при строгом сохранении статуса ЗП архитектуры в окрýге Марсова поля.

На все здания-памятники, как предписывает законодательство, накладываются сервитуты и ряд охранных обязательств, обременений для нового будущего собственника, включая обязательное сохранение внешнего исторического облика зданий и его внутреннего убранства. Среди набора этих ЗП наибольший интерес в качестве коллективного средства размещения представляло здание бывших казарм имперского периода, долгие годы занимаемое Северо-Западным заочным политехническим институтом, что, к сожалению, серьезно исказило интерьеры здания-памятника и необратимо навредило сохранности интерьерного убранства. Однако в проекте люксового отеля, показанного в Каннах на выставке MIPIM-2019, визуально на мониторах иллюстрировались, по умолчанию, предполагаемые результа- ты еще предстоящих реставрационных и восстановительных работ по внутренним конструкциям ОНКН.

Предложенный европейскому гостиничному сообществу проект подразумевал создание гостиницы мирового уровня 5*, возможно сетевого характера, со всеми вытекающими последствиями вроде суперсовременной инженерно-технической начинки, внедрения принципов западного менеджмента8 и духа соответствующей корпоративной культуры. В параметрах технико-экономического обоснования проекта приводилась и примерная стоимость инвестиционного проекта, включая довольно существенный пункт в виде ожидаемых расходов около 5000,0 млн руб. Открытие отеля планировалось на 2023 г., а его менеджмент было предусмотрено передать раскрученному зарубежному оператору.

Однако ситуация резко изменилась в условиях антироссийских массированных санкций и ограничений, число пакетов которых на сегодня достигло 16. Многомиллиардная сделка (подробности не раскрываются) была осуществлена в пользу удачливого предпринимателя в сфере коммерческой офисной недвижимости А.Н. Фоменко, возглавляющего холдинговую компанию «Империя», который в купленных помещениях продолжил создание своих бизнес-центров под брендом «Сенатор» класса А/А+ и B/B+. Таким образом, благотворная идея создания в центре города отеля 5* мирового уровня сама по себе канула в Лету.

Особый интерес представляет объявление на сайте государственной корпорации «Дом.рф» от 05.12.2024 г.9 о том, что 21.02.2025 г. в 10:00 пройдет аукцион по продаже территории и объектов бывшего следственного изолятора «Кресты» (Санкт-Петербург, наб. Арсенальная, д. 7) со стартовой стоимостью торгов, оцененной предельно точно в 1 051 508 377,0 руб. при величине задатка 210 301 675 руб. 40 коп. В состав лота входят: 6 земельных участков общей пло- щадью 3,91 гектара, здания и сооружения (29 объектов) общей площадью 41,2 тыс. м2. Часть зданий входит в состав выявленного объекта культурного наследия (проект архитектора А.О. Томишко, 1885). Из лота было выведено несколько ЗП, в том числе действующая церковь Святого князя Александра Невского, которая передается епархии Санкт-Петербурга. Окончание приема заявок на участие в торгах обозначено 17.02.2025 г. (в 15:00).

В отношении будущего использования помещений данного тюремного комплекса также выдвигались соблазнительные предложения превратить ОНКН в место коллективного размещения наподобие атмосферного Hotel Katajanokka (дизайн-отель) близ столицы Финляндии г. Хельсинки, также бывшего в прошлом СИЗО, спроектированного и построенного тем же архитектором А.О. Томишко в 1888 г. Однако, по мнению автора статьи, гигантские, по понятным причинам, вложения в реализацию подобной затеи вряд ли в обозримом периоде и/или вообще когда-либо окупятся, что делает перспективы воплощения задуманного отельерами, обслуживающие премиум-класс Санкт-Петербурга, скорее всего, ничтожными.

Тем не менее поиск надлежащего инвестора на реализацию любого проекта с использованием ОНКН может благополучно осуществляться на аукционных торгах, появление которых в отечественной экономической практике операций с недвижимым имуществом следует считать не каким-то инновационным мероприятием, а рассматривать, скорее, как возврат к почти забытому старому доброму (см. эпиграф к данной статье [29]). Правовой прецедент подобной аукционной практики настоящего времени был зафиксирован в конце 90-х гг. XX в. в Санкт-Петербурге [19], а с помощью такого юридико-технического инструмента была решена финансовая проблема задолженности конкретного предприятия по заработной плате своему трудовому коллективу.

Такие долги могут возникать по разным причинам, в том числе и экономического порядка. Однако в полном соответствии с грозными статьями Трудового и Уголовного кодексов РФ, по которым задержка с выплатой жалованья влечет серьезные процессуальные последствия лично для руководства предприятия независимо от организационно-правовой формы последнего, включая продажу с молотка аукциониста объектов недвижимости, первой жертвой торгов по решению арбитраж-

Общество

ного суда пала недвижимость АО «Гидроэлектромонтаж». После того как долги по зарплате достигли 635,0 млн руб., 136 сотрудников этого предприятия обратились в Невский федеральный районный суд, выиграли судебный иск, и 31.07.1997 г. на аукционе, организованном Фондом имущества, помещения АО были проданы за 515,0 млн руб. На следующие торги были выставлены и другие объекты недвижимости АО, что позволило погасить полностью долги трудовом коллективу. Правда, трудиться коллективу было уже негде, и экономический субъект с некогда всесоюзной и даже европейской известностью мгновенно исчез с карты мегаполиса [19].

До таких скорбных событий государство в конце периода псевдорыночных преобразований (после 1996 г.) беспокоилось, в первую очередь, о том, чтобы вернуть денежные средства в казну. И налоговая полиция арестовывала прежде всего

Общество. Среда. Развитие № 1’2025

недвижимость тех, кто имел крупные долги перед госбюджетом. Только в 1997 г. при посредничестве городского Фонда имущества было реализовано на аукционных торгах арестованной недвижимости на сумму в 12,0 млрд руб. В числе лотов были представлены объемы незавершенного строительства комплекса жилых зданий компании «Ленвест», производственные площади предприятия «Нева-мед», а также недостроенная жилая недвижимость Обуховского завода; «сталинские», подлежащие реконструкции дома заводов «Энергия», «Русский дизель», «Армлит»; дорогостоящий административный корпус Петродворцового часового завода, на который претендовала администрация самого г. Петродворец. Что касается проблемы удержания охранного статуса того или иного торгуемого ОНКТ, то она, по мнению авторитетных историков петербургской промышленной и гражданской архитектуры, не всегда решалась в пользу отчуждаемого объекта [18]. Наступили новые времена переосмысления содеянного и иной интерпретации поиска путей будущего развития.

Используемые методы и техники исследования

Обязательным инструментарием любого прикладного исследования в рассматриваемой области следует признать международные акты публичного права, действующее российское законодательство (федеральное и субъектов федерации) и локальные нормативные акты экономического (хозяйствующего) субъекта (далее

ЭС). Помимо содержательного наполнения в строго очерченных границах правового поля в настоящей работе использовались методология и техника вероятностного подхода, в частности, частотная разновидность концепции объективной вероятности, первоначально разработанные для задач анализа радиофонии.

При получении авторcких результатов в части построения модели в статье применялись традиционная трактовка принципов неопределенности и инвариантности, а также использовались методика формальной логики и техника экспертных оценок, методы теории статистики и приемы оценки стоимости бизнеса. Методологически инструментарий исследования базируется на конечномерных аналогах стохастического интеграла Киёси Ито и альтернативного интеграла Р.Л. Стратановича10, что пошагово и детально проработано в различных расчетных техниках, и с чем можно подробно ознакомиться в работах [35; 26].

Полученные результаты

Правила участия в аукционах продажи объектов недвижимости незамысловаты, детально прописаны в нормативных актах, и участвовать в них могут физические и юридические лица, а также уполномоченные представители по доверенности, прошедшие регистрацию и представившие (при необходимости) финансовое обеспечение в виде задатка/залога в оговоренном заранее размере в рублевом эквиваленте. Стартовая цена лота во время аукциона может быть как ниже, так и выше указанной в каталоге аукциона. «Шаг», на который поднимается цена лота в ходе аукциона, составляет 5,0–10,0 % от текущей цены лота; иногда – «полшага»11. Комиссионное вознаграждение Устроителя аукциона составляет 15,0 % от достигнутой в ходе торговой цены и добавляется к стоимости лота. Реже устанавливается стоимость самого шага на уровне, выше объявленного в тех особых ситуациях, когда разгорается среди участников масштабная и азартная игра.

Предварительно заявленные кадастровые или рыночные стоимости лотов и их стартовые цены, естественно, в ходе аукционных торгов могут претерпевать известные и существенные изменения, уточнения в зависимости от текущих условий осуществления продаж в режиме аукционного ценообразования и юридически закрепленных перспектив использования приобретаемого в ходе подобных торгов объекта коммерческой недвижимости, включая ОНКН. Взятие на вооружение концепции вероятностного подхода к проведению надлежащего анализа12, а по его достоверным прогнозным результатам – переход к осуществлению оптимального планирования изучаемого организационно-экономического процесса, позволяет количественно описывать и вполне надежно моделировать содержательный механизм аукционного торга. Особенности проведения таких торгов в РФ13 предусмотрены и оговорены свежими отечественными нормативными актами [2; 7].

Рассматриваемая концепция вероятностного подхода обеспечивает наиболее последовательное и глубокое понимание проблемы учета неопределенности в ходе прогнозных расчетов, при оптимальном планировании экономических процессов, например, окончательного образования цен и тарифов, оценивания размеров убытков и ущерба, возникших от реализации разнообразных, в основном предварительно учтенных рисков и угроз. Здесь своеобразным триггером, так сказать, плодотворной идеей послужило фундаментальное соображение в виде соотношения неопределенности, заимствованное из квантовой механики и названное впоследствии принципом неопределенности В. Гейзенберга (1927).

Данное соотношение устанавливает, применительно к нашим задачам, предел точности одновременного определения пары учтенных признаков-факторов, характеризующих состояние наблюдаемой системы с помощью стандартных физических характеристик. А применительно к нашим задачам это могут быть соотношения стартовой и конечной цен лота, конечной цены торгов и БИД, числа участников торга, статусности ОНКН и других типовых и узко специализированных технико-экономических показателей. Еще более наглядным примером весьма полезной нынче задачи может служить поиск статистической связи (ее тесноты, вида и формы) между парами переменных в комбинации сочетаний – учетная ставка ЦБ РФ (она же процентная ставка, ставка рефинансирования и т. п.) / уровень или доля ожидаемой инфляции от общей величины в секторах, сегментах, отраслях / текущий курс национальной валюты и т. д. [27].

По смыслу сформулированное соотношение в полной мере отвечает содержательной стороне следствий, вытекающих из известного принципа теоретической физики, точнее, раздела квантовой механики, – корпускулярно-волнового дуализма. И более приемлемая трактовка принципа Гейзенберга в контексте наших задач может выглядеть следующим образом: чем точнее измеряется состояние одного признака ( x_i ) анализируемой статистической совокупности в статике, тем менее достоверно можно измерить состояние смежного, но взаимосвязанного признака ( y_i ) по той же выборочной совокупности, желательно репрезентативной по своему объему. В этом случае соотношение неопределенности устанавливает нижний предел величины мультипликатора, составленного из коэффициентов вариаций, которые оцениваются по паре взаимосвязанных существенных признаков ( V_x , V_y ) в своих статичных положениях, т. е. на определенный момент существования и развития изучаемой, как правило, частной статистической совокупности.

^

^- 2 x« y, ( i ) , или V x V y - 2 . ⁽¹⁾

Общество

Здесь превращенная для решения наших задач форма записи уравнения неопределенности в выражении (1) и приспособленная к выборочным статистическим измерениям содержит: ax ,ay - среднеква- дратические отклонения от соответствую- щих средних арифметических как простых

( 1 ) -( 1 )

( X , У1 ), так и взвешенных по частотам -

—(1) —(1)

f ( f x ^, f y i ), или же по частостям -

—(1) —(1)

φ ( xy). В качестве канонической ха-v i , ^y i рактеристики ħ здесь выступает так назы ваемая приведенная постоянная Планка, а применительно к нашим задачам этот параметр прямой характеристики связи может быть определен специальным уравнением статистической зависимости и в

Общество. Среда. Развитие № 1’2025

соответствующих единицах измерения. Реально возникающая трудность достоверности расчетов, сближающая, кстати, по сути решаемых задач с принципом неопределенности, сводится к явлению мультиколлинеарности любой пары взаимосвязанных признаков из набора показателей деятельности аукционных торгов.

В настоящее время широко распространена частотная разновидность концепции объективной вероятности , которая позволяет изучать массовые явления и процессы, основываясь на предпосылке существования объективных характеристик описаний состояния массового явления экономической природы или состояния управляемой системы. Такие счетные характеристики носят название условных вероятностей и приближенно измеряются накопленными частотами, т. е. зафиксированными случаями повторяемости простого события под воздействием фундаментальных признаков-факторов.

При этом вероятностные характеристики моделей в немассовых случаях могут определяться либо экспертным путем (опросом групп профильных специалистов), либо с помощью использования некоторых индуктивных правил, например, принципа максимума энтропии и/или принципа инвариантности (по существу, центральной предельной теоремы), а также других приемов, например в части теории игр с множеством участников в работе Вилкаса Э.Й. [15], модификации стохастического интеграла Ито К. [36], анализа разновидностей исходных статистических распределений в работе Ласкина М.Б. [21] и др. Рассмотрим смысл более практичной для решения наших задач в рамках сформулированной цели исследования методической оболочки принципа инва- риантности, изложенного достаточно обстоятельно в известной работе Фергюсона (Ferguson J.S.) [34], и расчетную работоспособность этой оболочки [33] в прикладном аспекте обозначенных задач.

Постараемся разобраться в содержании конкретных позиций принципа инвариантности и оценить перспективность использования существующих математико-статистических приложений к заявленному выше вероятностному подходу. Пусть известно, что выделенная зависимая переменная z_i по конкретной изучаемой эк о номической совокупности объемом n ( i =:1, n ; n e N ), где N - численность генеральной совокупности, z_i обладает канонически нормальным распределением типа X (0, a z ). При этом остаются неизвестными некоторые параметры распределения: счетные характеристики дисперсии анализируемого признака материальной природы - a z , параметры его условного математического ожидания (УМО) - A z .

В нашей задаче требуется определить априорное канонически нормальное распределение с параметрами a z и a z , исходя исключительно из того обс ⁱ тоятельства, что аналитику известны непреложные факты, а именно, параметры такого частотного распределения, как-то: a z - характеристика среднего, УМО, центр статистического разброса, а a z - дисперсия как квадратичная мера статистического разброса, существуют и могут быть, в конце концов измерены.

Поскольку никакой конкретностью, с точки зрения количественной определенности параметров распределения, заранее аналитик не располагает ни о центре распределения (среднее, мода, медиана), ни о мере статистического разброса, то счетные переменные функции априорного распределения f ( A z , a z ) , согласно принципу инвариантности , должны быть, соответственно, инвариантны относительно следующей группы преобразований используемой декартовой прямоугольной системы координат с характеристиками количественного перехода a и b в новые параметры распределения:

A z = A z + b , P, = ^{a a} z, • ⁽²⁾

При переходе к обновленным параметрам частотного распределения A z и а из выражения (2) запись априорного распределения меняется на соотношение с закрепленными, но по-прежнему не наблюдаемыми величинами в следующем виде

( -1

A z , , р ) = a f ( A z , , ^a z J , (3)

а согласно сути принципа инвариантности, оно (априорное распределение) меняться не должно. Следовательно, контентно и количественно образуется искомое связующее соотношение в таком уже обновленном выражении для искомого априорного распределения

f ( A z , ,^ i ) = af ( A z i + b , a ^ . ) • (4)

деление оказывается независимым от назначенных параметров каких-либо исходных распределений, лишь бы слагаемые имели конечные условные математические ожидания (УМО) и конечные уровни дисперсии.

Так, если в аукционе участвуют n по к у-пателей¹⁵, и i -е стоимостные оценки ( ,' := 1, n )

каждого из аукционеров в отношении торгуемого объекта равномерно распределены на интервале условных вероятностей p {0÷1}, то прогнозируемый, вероятностный доход, скажем, Российского аукционного дома (РАД) будет равен ожидаемой наибольшей заявке из возможных вариантов w_i , например, в виде зафиксированной специалистами в ходе профессиональной оценочной деятельности фундаментальной рыночной стоимости – v_i^max . При этом наибольшая стоимостная оценка ν_i распределяется с помощью оператора мультипликации (произведение членов конечного ряда) следующим образом:

p (max v , < w) = П i^ P ⁽ v i < w) = w n . (6)

Здесь полезно для предстоящих преобразований отметить, что из центральной предельной теоремы следует важная особенность мультипликатора типа из выражения (6) независимых положительных случайных величин в большой выборке П. p ( v i <  w i ) , и> 100, который можно аппроксимировать логнормальным распределением.

Собственно УМО наибольшей оценки уровня валового дохода устроителя аукционных торгов описывается следующей интегральной зависимостью в стандартизованных (нормированных) переменных

E (max v.) =f ( w n ) ' w i dw i = — . (7) ⁰ n +1

Ожидаемый валовый доход устроителя (Forecasting Revenue – FRw ), с учетом числа возможных степеней свободы строящейся модели, определяется счетной величиной

П -I

FR =--- w wi .

i n +1

Для единообразия обозначений и дальнейших описаний предлагаемую вероятностно-статистическую модель можно будет обозначить как модель -АТОН (буквально – моделирование результативности аукционного торга объектом недвижимости).

Как видно из поведения комбинированного сомножителя-коэффициента при переменной w_i из формулы выражения (8), ожидаемый доход FR_w постепенно соразмерно подрастает, приближаясь к единице, по мере увеличения числа зарегистрированных покупателей ( n ) – участников аукционных торгов. Однако при единственном участнике аукционных продаж коэффициент обнуляется, а сам торговый акт превращается в договорную сделку при содействии РАД, что иногда наблюдалось на практике. При разном числе участников торгов, проводимых не одновременно, например n ₁ = 10 и/или n ₂ = 20, и конечной цене лота по одному и тому же конкретному ОНКН, заявленному, скажем, изначально в 10,0 млрд руб., расхождение конечных величин стоимости FR_w

A FR w ( n ₂ / n 1 ) = 10 000 000 000 •

• · (0,90476 – 0,81818) = 865 800 000,00 руб.

Серьезный исследовательский интерес представляет анализ результативности аукционных торгов с целью поиска возможных статистических закономерностей, связывающих начальную (стартовую) цену торгов с их конечными результатами. Здесь индикатором наличия закономерности может выступать коэффициент пре-

Общество

вышения итоговой цены торгов (p1) над стартовой ценой (p0) на t-ю дату проведе- ния аукциона –

( t )

• ( t ) = pp_m        ( t )

p ₀

(не путать с простым ценовым индексом динамики – I _p ), который, в свою очередь, может послужи ⁰ ть аналитическим рычагом к получению практических рекомендаций для назначения стартовой аукционной цены p ₀ и обоснованности применения скидок на торг при продажах на открытом рынке коммерческой недвижимости.

Преимуществом подобных аукционных торгов является относительная транспарентность их основной, профильной деятельности, поскольку не являются коммерческой тайной условия аукционов, стартовые цены, ценовой шаг, финальные результаты торгов и прочая публичная атрибутика продаж. Все подробности аукциона обычно подлежат раскрытию на страницах СМИ.

Ключевая идея прогнозного оценива- ния заключается в простом предположении: если стартовая цена ниже рыночной, то следует ожидать активных торгов и значительного превышения результата торгов над стартовой ценой; если стартовая цена завышена, то торги могут не состоят- ся, а цену устроителям аукциона придется снижать. В этом случае возникает гипоте- тическая возможность существования теоретической точки (точечная цена), в которой наиболее вероятный коэффициент превышения будет равен единице (рабочая гипотеза H0). Предполагается, что распределения цен p0 и p1 являются логариф- мически нормальными, и при численных расчетах уже такую рабочую гипотезу H1, как, впрочем, и гипотезу H0, можно проверять с помощью специальных статистических тестов.

Общество. Среда. Развитие № 1’2025

Оценим коэффициент превышения результата торгов над стартовой ценой ( t )

Ж ( t ) =P1-

P ,/0           ( t ) .

p ₀

( t )

Если величины ценовых переменных p1 , p(t) распределены логарифмически нормально, то и коэффициент R(') распределен аналогичным образом, поскольку, как известно, натуральный логарифм собственно коэффициента превышения ln Rp 0 = ln p( t)- In p 0 t) распределен нормально (H1). При эt ом УМО коэффициента превышения p0 ) равно разности УМО анализируемых цен, а дисперсия зависит от дисперсий цен и коэффициента корреляции случайных величин p0t), p(t). Объектом исследования может быть как двумерная случайная величина (p0t), p0t)), так и двумерная случайная величина (p0t), Rp) ). С точки зрения наглядности результатов аукционных торгов предпочтительнее (с точки зрения удобств) работать со второй комбинацией переменных, поэтому в дальнейшем целесообразно рассматривать двумерную случайную величину (p0‘), Rp ).

Если случайные величины R⁽‘ ) и ^/0 R ⁽ t ) p 1/0              p 1/0

имеют совместное логарифмически нормальное распределение ( H ₁), то при заранее фиксированном по разным j -м аукционным сделкам p 0 j ) наиболее вероятный коэффициент превышения по множеству распределений в заданном формате (в сокращенном варианте записи обозначается как с ):

Mode ^{( R} p_m I p 0 = c ) = exP^{( m} r _n0 +

° R                     2/2        ’ (9)

+ r R_я>0       ⁽ ln c ^- m c ^)- ° ^{( 1 -} r R _я>0 )

° c где тс, ° - параметры нормального распределения логарифма стартовой цены;

m R , ° R — параметры нормального распределения логарифма коэффициента

ценового превышения; rR |p – парный коэффициент корреляции между анализи- руемыми переменными.

Легко заметить, что зависимость наиболее вероятного коэффициента ценового превышения от стартовой цены аукционных торгов имеет вид степенной функции

° r         Rp1/0

■ ^R p^^p ⁰ °c ,       (10)

Mode ^{( R} p _{i 0} | p 0 = c) = Bc

где характеристика множителя из форму- лы выражения (10) такова:

• ^B = ⁽ m R _ят + r R p ij p 0 °- ^{( ln} c ^- m c ^{) -}

  ^-° c ^{( 1 -} r ^R_ЯЛ0 ) .

Если иметь в виду, что с повышением стартовой цены торгов коэффициент превышения должен уменьшаться, то показатель степени в формуле (10) должен иметь отрицательное значение, следовательно, при конкретных измерениях можно ожидать и отрицательных величин парного коэффициента корреляции r _{R p} | _{p 0} . Отметим, что особый познавательный интерес аукционной аналитики представляет собой тот случай, когда наиболее вероятный коэффициент превышения равен единице ( H ₀).

Решая уравнение как формулу из выражения (9) с единичной левой частью

& R

¹ = ex^p( m R p/o + r R_я> о — ⁽ ln c - m c ) -

-^ ^{( 1} - r ^R ™I P о )

относительно счетной характеристики с, получаем путем линеаризации экспоненциальной формы следующую окончательную зависимость, позволяющую сделать важные заключения по количественной определенности результатов предстоящих аукционных торгов с заданным шагом

¹      &

X c---

1 B

R ^p 1/0^{| p 0} R ^p 1/0

При таком значении стартовой цены аукционных торгов наиболее вероятный коэффициент превышения равен единице (подтверждение гипотезы H ₀). Это вовсе не означает, что объект при такой стартовой цене (или несколько выше) не будет продан, поскольку коэффициент R _p является величиной безусловно случайной. В то же время стартовая цена, определенная по формуле (12), является некоей пограничной ценой, после которой наиболее вероятный коэффициент превышения становится меньше единицы. В этом случае участники рынка коммерческой недвижимости на базе лотов из перечня ОНКН начинают активно демонстрировать свое нежелание участвовать в аукционных торгах.

Вопрос об установлении конечной цены торга полностью укладывается в область компетенций теории принятия решений, которая гармонично объединяет в себе и теорию вероятностей, и теорию полезности. Кроме того, сама окончательно установленная цена образует достаточно самостоятельную и психологически четкую средовую инфраструктуру для формирования нужного решения в условиях формально, а подчас поверхностно тестированной неопределенности16. Другими словами, то или иное управленческое решение принимается в тех случаях, когда анализируемая среда, в которой действует уполномоченное лицо, скажем, участвующее в аукционных торгах лично, наибо- лее правдоподобно и приемлемо доступно может быть описана лишь посредством вероятностных построений. В этих построениях, как было показано, использо- вался, принцип инвариантности – своеобразный инструментарий формирования предельных распределений функций от результатов наблюдений за поведением фундаментальных признаков-факторов, что начинает активно применяться в прикладной статистике для решения хозяйственных задач.

В настоящее время профильными специалистами тщательно анализируется результативность таких наблюдаемых, уже проведенных аукционных торгов, в частности с участием упомянутого выше главы управляющей компании «Сенатор», могущественного и влиятельного владельца престижной офисной недвижимости, состоящей преимущественно из ЗП суммарно 39 объектов в самом центре Санкт-Петербурга. Петербургский же предприниматель, по существу, антагонист вышеозначенной персоне, Я.Ю. Бобрышев более известен как частный инвестор, возглавляющий ГК «Реновация». Как авторитетный и высокопрофессиональный специалист по восстановлению исторических зданий в том же центре города, находящихся в аварийном состоянии, и выбравший направлением своей основной деятельности реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию расселенных критических ЗП он заслужил добрую славу.

Будучи победителем ряда городских аукционных торгов кризисной недвижимости, реставратор завоевал положительную репутацию среди градозащитников Санкт-Петербурга и отдельных руководителей КГИОП после рассмотрения поистине впечатляющих результатов восстановления некоторых ОНКН17. В этом смысле важно понимать, что Исаакиевский собор также подвергается разрушению [31], но дойдет ли когда-нибудь практически дело до аукциона подобных объектов, приближающихся к своему кризисному состоянию?

В развитых странах сложилась разная практика владения, пользования и распоряжения ОНКН. Так, в Италии, в стране с самым большим в мире количеством исторических памятников, конституционно запрещена их приватизация, поэтому ЗП сдаются в аренду или передаются в доверительное управление под строгим

Общество

Общество. Среда. Развитие № 1’2025

надзором и в полном соответствии с духом Венецианской хартии. В случае доверительного управления государство финансирует работы по поддержанию и восстановлению ЗП, а управляющая компания обеспечивает доступ к объекту, организует и проводит экскурсии, выставки в культурном пространстве и т. п. Во Франции же, наоборот, большинство памятников приватизировано, при этом, например, старинные зáмки доступны для осмотра туристами и всеми желающими; семья владельца занимает часть ЗП, остальная его часть находится в открытом доступе для посетителей.

Качественно новым этапом в развитии законодательных механизмов приватизации стал 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» [9], согласно которому с 01.01.2008 г. была разрешена приватизация ОНКН. В соответствии с п. 4 ст. 18 данного ФЗ, РФ передает органам государственной власти субъекта РФ осуществление ряда полномочий в отношении ОНКН за исключением отдельных объектов, перечень которых устанавливается Правительством РФ. Данный акт также предписывает, что однозначным условием приватизации должно стать заключение новым собственником некоего Охранного обязательства, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении ОНКН, установленные уполномоченным государственным органом.

Однако, даже несмотря на предписанные и согласованные обременения/ограни-чения в использовании, ЗП представляют существенный рыночный интерес в качестве объектов инвестирования, а наиболее важной стадией приватизации ОНКН оказывается объективная и корректная оценка той стоимости, по которой ЗП может быть отчуждено. Очевидно, стоимость ОНКН должна быть измерена системно и комплексно, т. е. с учетом его значимости, всех обременений/ограничений в его возможном будущем использовании, но при этом не должны быть ущемлены ни интересы государства, ни интересы инвестора, готового вложить средства в сохранение и приумножение историко-культурного, по существу, народного богатства, национального наследия страны [28].

Схема приватизации ОНКН наряду с различными формами передачи данной категории объектов недвижимости на инвестиционных условиях, как-то: передача в долгосрочную аренду, в доверительное управление и прочее – это вполне оптимальная институциональная возможность сохранить и воссоздать наследие времен и при этом пополнить бюджеты всех уровней, но прежде всего – федеральный бюджет. Не вызывает сомнений, что в случае приватизации и передачи на инвестиционных условиях ОНКН речь идет о так называемой справедливой рыночной стоимости объектов недвижимости данного типа.

В последнее время в отечественной практике операций с недвижимостью появился новый, заслуживающий всяческого внимания и, по мнению авторов статьи, перспективный и инновационный способ сдачи в максимально долгосрочную аренду зданий-памятников, находящихся в критическом и юридико-технически уязвимом состоянии – передача объекта недвижимости в аренду по льготной ставке в один рубль за объект18. Правительство РФ в 2015 г. в соответствии со статьей 141 73-ФЗ [4] утвердило Положение о предоставлении в аренду неиспользуемых ОНКН, включенных в Единый государственный реестр, но находящихся в неудовлетворительном состоянии19 и относящихся к федеральной собственности [3].

Согласно положению, физические и юридические лица могут арендовать ОНКН по результатам проведения аукциона. «При проведении аукциона начальный размер арендной платы устанавливается в сумме 1 рубль в год за один объект культурного наследия», – говорится в документе. Арендатор ОНКН будет обязан в течение семи лет провести работы по сохранению объекта. После проведения таких работ арендатор получает право сдавать ОНКН в субаренду или передавать имущество в безвозмездное пользование. В случае невыполнения арендатором взятых на себя обязательств договор аренды будет незамедлительно расторгнут.

Похожая программа уже несколько лет действует в Москве. Схема «1 рубль за квадратный метр» предполагает, что инвесторы, готовые вложить свои деньги в реставрацию ОНКН в столице, находящихся в плохом состоянии, могут арендовать их у города по льготной ставке на аукционе. Условная арендная ставка «1 рубль за квадратный метр» начинает действовать после того, как ЗП будет приведено в порядок. До этого момента, оформленного надлежащим образом, состоявшемуся инвестору приходится платить аренду, установленную в ходе аукционных торгов.

В дальнейшем подобные по содержанию нормативные акты появились в других субъектах федерации с дублированием программы на местах, где в документах отражается специфика самих ОНКН, вклю- чая территориальные и экономические особенности субъекта федерации. Так, в Северной Пальмире соответствующий законопроект, предусматривающий внесение поправок в Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 г. № 387–58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», уже оперативно принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга, подписан Губернатором Санкт-Петербурга [8] и немедленно стал предметом самых острых и горячих дискуссий.

Окончание следует