О некоторых аспектах совершенствования законодательства, регулирующего вопросы долевого строительства

В отличие от долевого строительства, инвестиционная деятельность имеет иные цели и задачи. Согласно статье 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. В свою очередь, в долевом строительстве получение прибыли не является определяющей целью. В результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц, как участников долевого строительства, у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Также долевое строительство финансируют участники долевого строительства, которые, согласно положениям Федерального закона № 214-ФЗ, инвесторами не являются.

Не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства. Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190- ФЗ).

В долевом строительстве застройщиком может быть только юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство, на основании п.1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ (Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу №А15-1685/2011, определение ВАС РФ от 29.03.2012 по делу №А15-1685/2011). В связи с этими фактами, стоит обратить внимание, что довольно таки часто судебные инстанции встают на защиту прав и интересов участников долевого строительства. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), указывает, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. Практика судебных споров, по вопросам, связанным с долевым участием в строительстве, сложившаяся с 2014 по 2016 год подтверждает данную позицию. Исходя из вышесказанного, заключение правильного договора, дает покупателю огромное количество преимуществ: - Во-первых, это дает право обратиться к Застройщику с требованием о взыскании неустойки в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ; -Во-вторых, это дает большее количество прав, направленных на защиту интересов участников долевого строительства. То есть посредством Федерального закона № 214-ФЗ дольщик получаете более надежную защиту со стороны закона, а также в случае банкротства застройщика, может после получения решения суда, включить свои требования в реестр требований кредиторов, что тоже иногда немаловажно. А лучше всего, все-таки при заключении сделки с застройщиком, направленной на покупку квартиры, заключать договор участия в долевом строительстве и проверять надежность застройщика.