О применении индексов рынка недвижимости при среднесрочном планировании местных бюджетов

Последствия пандемии коронавируса еще длительное время будут влиять на экономику всех хозяйствующих субъектов и муниципалитетов, а значит, и на наполнение доходной части местных бюджетов. Ситуация отличается высокой степенью неопределенности, что, соответственно, затрудняет процесс планирования доходов, долговой нагрузки, расходных обязательств. «Новая нормальность» осложнила бюджетное планирование и потребовала дополнительных корректировок в ранее утвержденные параметры бюджетов на трехлетний период. В то же время перед местными органами самоуправления поставлены актуальные задачи по сохранению бюджетной обеспеченности на приемлемом уровне. При таких целевых установках у муниципалитетов особый интерес вызывают собственные налоговые доходы – земельный налог и налог на имущество физических лиц. Доля этих поступлений в доходной части местных бюджетов вариативна – от 5 до 20 процентов в зависимости от экономики отдельно взятого муниципального образования. Устойчивая налоговая база, формируемая различными типами объектов недвижимости, выходит на первый план как гарантированный источник собственных налоговых поступлений, поэтому перед органами исполнительной и законодательной властей муниципального образования ставится новая задача – периодическая оценка конъюнктуры рынка недвижимости с целью прогнозирования налоговой базы местных налогов (земельный налог и налог на имущество физических лиц).

К слову, в 2020–2021 годах российский рынок недвижимости показывал бурный рост активности, обусловленный влиянием рисков, связанных с неопределенностью в отношении развития ситуации с коронавирусной инфекцией, а также влиянием программы льготного ипотечного кредитования, которая стала основным драйвером для рынка. Эта программа ориентирована на приобретение объектов в новостройках под низкую процентную ставку (6,5 процента годовых) в сочетании с увеличением заложенных в нее лимитов стоимости приобретаемой недвижимости. Поскольку основным бенефициаром поддержки со стороны государства стал первичный рынок, по данным аналитического отдела Сбербанка «СберИндекс» 1 в середине 2020 года цена предложения на этом сегменте рынка выросла в среднем по России на 6,2 процента, что одновременно подтянуло и вторичный рынок, который показал ценовой рост 103,0 процента. В конечно счете измененные рыночные оценки будут использованы для определения кадастровой стоимости, которая выступает налогооблагаемой базой при имущественном налогообложении.

1 URL:

Именно в силу этих обстоятельств сегодня можно считать актуальной проблему постоянного или же периодического мониторинга происходящих изменений в рыночной конъюнктуре, которая может быть решена с помощью наглядного индикатора – индекса рынка недвижимости, который рассчитывается и применяется как профессиональными участниками, так и заинтересованными сторонами.

Методики выведения индексов рынка недвижимости

Что следует понимать под индексом рынка недвижимости и как его рассчитывать для целей прогнозирования изменений в кадастровой стоимости? В отношении терминологии и методик расчета такого индекса нет единства. Общеизвестно, что статистический индекс является относительной величиной, которая характеризует соотношение значений какого-либо показателя во времени, в пространстве или в сравнении с некоторым эталоном. Еще в 2006 году ученые-аналитики предлагали его рассчитывать в реальных ценах применительно к рынку недвижимости, при этом индекс должен был служить усредненным индикатором общих или частных реальных процессов на рынке недвижимости, таких как изменение полных и удельных цен объектов, объемов предложения и сделок, объемов оборота на рынке (см. [1]). В то же время риелторские и консалтинговые компании по своим методикам уже рассчитывали различные индексы, такие как индексы стоимости, ценового ожидания, доходности жилья и другие. Существенный практический вклад в массовую оценку был внесен С.В. Грибовским, который решает проблемы качества экономико-математического моделирования для целей государственной кадастровой оценки (см. [2]). Следует отметить, что есть исследования регионального масштаба, в которых аналитики используют разные методики расчета индексов: средневзвешенной и уравновешенной средней

(г. Воронеж), реального роста цен с учетом регионального уровня инфляции (г. Омск), индекса доходности портфеля недвижимости (г. Казань) (подробнее см. [3, 4, 5]). Но все они являются разрозненными, узконаправленными и методически слабо проработанными.

Следует отметить, что в европейских странах понимание необходимости мониторинга рынка недвижимости с помощью индекса цен на жилье возникло давно. Профессиональное сообщество утверждало, что отсутствие надежных индикаторов цен на жилье подрывает рейтинги политиков и ограничивает инвесторов в принятии решений в области девелопмента. На первых этапах в Великобритании рассчитывались методологически простые индексы жилья для небольших городов, затем они были протестированы в мегаполисах (см. [6]). Позднее в ряде европейских стран (Швеция, Мальта, Германия, Великобритания, Польша и т. д.) уже велись научные исследования, связанные с построением гедонистических индексов, то есть основанных на делении объектов на группы по определенному набору характеристик и построении рекурсивных регрессий для различных типов индексов цен (см. [7]). Однако в странах еврозоны нет единства в отношении методологии расчета индексов недвижимости. Поскольку финансовая интеграция в Европейском союзе произошла без учета разнообразия на рынках недвижимости и специфики его мониторинга, проблема разработки общеевропейского индекса цен, который объединит индексы разных стран, остается актуальной (см. [8]).

Сегодня, в период активного развития цифровой картографии, в международной практике для расчета индексов рынка недвижимости активно используются геоин-формационные системы (далее – ГИС), позволяющие качественно очертить границы оценочных зон и улучшить систему расчета индексов рынка недвижимости. Например, малазийские ученые разработали пространственно-временной индекс цен на жи- лье на уровне района (STNL-HPI), который определяется с применением географически взвешенной регрессии, ГИС-анализа и специально разработанных приложений. Это позволяет пользователям с использованием регрессионного моделирования визуализировать индексы рынка в отдельных локациях (см. [9]).

В настоящее время и в России методики определения индексов рынка жилья продолжают совершенствоваться. В научной статье Н.В. Воловича и С.Г. Стерника дается подробный обзор четырех вариантов выведения индексов, среди которых расчеты, проводимые аналитическим центром IRN. RU, Федеральной службой государственной статистики (далее – Росстат), Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Минстрой России) и Московской биржей (см. [10]). Все указанные методики имеют определенные недостатки, что сдерживает их повсеместное применение. Например, Московская биржа и аналитический центр IRN.RU охватывают только Москву и Московскую область, Минстрой России опирается на мониторинг цен строительных ресурсов с помощью информационной базы ФГИС ЦС, а Росстат имеет ограниченный объем информации из-за использования унифицированной формы проводимого статистического наблюдения и реальное отставание во времени. Все эти индексы условно можно назвать таковыми, поскольку практически рассчитывается не относительный показатель, а усредненное значение стоимости одного квадратного метра на рынке предложения и сделок в разрезе локации и типов объектов недвижимости. Полученные расхождения в результатах можно отнести как на отличия в информационной базе, так и на принятую методику расчета. В то же время Н.В. Волович и С.Г. Стерник предлагают использовать исключительно относительные индексы рынка недвижимости, делают упор на положительный опыт апробации дискретного пространственно-параметрического моделирования, основанного на инструментах статистического кластерного анализа, который позволяет выделить однородные кластеры объектов, использовать реальные индексы цен, веса индексов как по переменной, так и по фиксированной структуре выборки.

Замечу, что рассмотренный перечень индексов рынка недвижимости можно расширить. Так, профессиональные участники рынка недвижимости используют усредненные рыночные показатели целого ряда информационно-аналитических агентств и порталов, таких как ЦИАН, Restate.ru, Domofond.ru, Росриэлт. Эти индексы рынка недвижимости, определенные для одной группы объектов в одном регионе, также могут существенно отличаться, что обусловлено целым рядом факторов, таких как:

• •    различия в источниках исходной информации по рынку недвижимости в целом и по его отдельным сегментам;

• •    отсутствие единой общепринятой методологии расчета;

• •    объем и структура выборки объектов, использованных в расчете (наличие «хвостов», репрезентативность совокупности, наличие нетипичных условий предложения или сделки и т. д.);

• •    веса (объемы предложения и сделок, локальная концентрация объектов, частота совершения операций с группами объектов и т. п.).

Такая разобщенность индексов рынка, обусловленная различным характером их использования, недавно пополнилась актуализированным индексом рынка недвижимости в целях государственной кадастровой оценки.

В 2020 году приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 года [11] был утвержден обновленный Порядок расчета и размещения индексов рынка недвижимости, который принципиально отличается от предыдущих четырех индексов по своему экономическому содержанию, функционалу и методике расчета.

Индекс рынка недвижимости должен рассчитываться федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по каждому субъекту Российской Федерации отдельно для каждого вида объектов недвижимости, каждой категории земель, каждого назначения зданий и помещений. Его целевое назначение – использование в целях изменения кадастровой стоимости, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

В основе расчета индекса рынка недвижимости лежит относительное расхождение между кадастровой стоимостью, рассчитанной в последний тур оценки, и кадастровой стоимостью, установленной в размере рыночной:

'^N^ V' ^рын X S,

I = ^--------- ,                         (1)

£ V ^й3" x S , i =1

где I – индекс рынка недвижимости;

• V    ^рын – кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная в размере рыночной стоимости такого объекта недвижимости, внесенная в ЕГРН (далее – рыночная стоимость объекта недвижимости);

• V    ^изм – кадастровая стоимость объекта недвижимости, подлежавшая применению по состоянию на день внесения в ЕГРН рыночной стоимости такого объекта недвижимости до момента внесения такой рыночной стоимости в ЕГРН;

S _i – площадь объекта недвижимости, актуальная в сведениях ЕГРН по состоянию на день внесения рыночной стоимости объекта недвижимости;

N – количество объектов недвижимости, сведения о которых использованы для расчета индекса рынка недвижимости.

В пункте 5 названного Порядка указано, что этот метод расчета индекса рынка недвижимости используется в тех случа- ях, когда имеются сведения о пятидесяти и более объектах недвижимости, а также отношение количества таких объектов недвижимости к общему количеству учтенных в ЕГРН по состоянию на день расчета соответствующего индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации объектов недвижимости, характеризующихся соответствующим индексом рынка недвижимости, превышает 2,5 процента для жилых зданий, жилых помещений, земель сельскохозяйственного назначения и 5 процентов для прочих объектов недвижимости.

Если же кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН, не пересматривается, то индекс рынка недвижимости принимается как 1.

Если индекс рынка недвижимости изменяется в сторону уменьшения более, чем на 30 процентов, то кадастровая стоимость соответствующей группы объектов подлежит уменьшению в размере установленного снижения.

Можно подытожить, что рассматриваемый индекс рынка недвижимости может принимать значения единица и ниже, а значит, может информировать только о падении рынка, следовательно, полностью игнорирует рост рынка. Такая специфика обусловлена его функциональным назначением – ежегодный мониторинг рынка в целях уменьшения кадастровой стоимости для обеспечения принципа эффективности налогообложения собственников объектов недвижимости.

К слову, используемый термин «индекс рынка недвижимости», рассчитываемый Кадастровой палатой, вводит в заблуждение, так как по своей сути однобоко отражает рыночную картину, он не анализирует ценовые тенденции на рынке в целом, а лишь является инструментом информирования о просадке рынка. Для точности отражения в названии экономической сущности рассчитываемого показателя корректнее было бы назвать его «индексом пересмотра результатов кадастровой оценки».

Таким образом, можно сделать заключение о том, что институциональные и про- фессиональные участники рынка недвижимости в своей деятельности применяют различные индексы, которые теоретически и методически отличаются.

Инструменты экономически обоснованного планирования поступлений от налога на имущество физических лиц

Во многих зарубежных странах именно налоги на имущество, особенно недвижимое, обеспечивают реальную самостоятельность бюджетной политики на местном уровне. Несмотря на уже состоявшийся в России переход к налогообложению недвижимости по кадастровой стоимости, доля имущественных налогов в структуре местных бюджетов так и осталась незначительной (см. [12]). Тем не менее именно «привязка к территории» позволяет муниципалитетам более эффективно контролировать реальное использование недвижимости и, соответственно, управлять ее налогообложением.

Объективная необходимость в планировании поступлений от местных налогов обусловлена прежде всего целесообразностью обеспечения равномерного и систематического пополнения денежными средствами доходной части бюджета муниципального образования. Значит, трехлетнее скользящее бюджетное планирование должно реализовываться с учетом принципа достоверности, то есть с учетом обеспечения надежности показателей прогноза социальноэкономического развития соответствующей территории и реалистичностью расчета доходов и расходов бюджета (см. [13]).

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», главами 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации и региональными законами на территории Российской Федерации в качестве налогооблагаемой базы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц установлена кадастровая стоимость, которая определяется в соответствии с пунктом 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» через каждые четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости [14, 15, 16].

Органы местного самоуправления при прогнозировании поступлений от налога на имущество физических лиц оперируют тремя важными составляющими: налоговая база, налоговая ставка и категория льготников. Остановимся подробнее на первых двух как наиболее существенных на примере четырех городских населенных пунктов Краснодарского края. Примем ряд допущений в отношении налоговой базы типового объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого рассчитывается методами массовой оценки [17]. Основанием типизации выступали важные количественные и качественные характеристики схожих объектов недвижимости, которые в достаточном объеме представлены в отобранном муниципалитете. Таким образом, типовым объектом была принята квартира в доме панельного или блочного типа, расположенная в социально развитом районе и имеющая средние технические характеристики. Налоговая ставка по объектам налогообложения (жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты) в каждом муниципальном образовании устанавливалась соответствующим решением представительного органа власти, а сумма налоговых поступлений – из утвержденного бюджета на 2020 год. Информация для анализа подбиралась из официальных сайтов рассматриваемых населенных пунктов и отражена в таблице.

По выборочным данным таблицы очевидно, что органы местного самоуправления, не имея рычагов воздействия на удельный показатель кадастровой стоимости, могут самостоятельно оперировать лишь величиной налоговой ставки, тем самым повы-

Характеристики основных составляющих налога на имущество физических лиц четырех муниципалитетов Краснодарского края

Муниципальное образование	Армавир	Кропоткин	Крымск	Тихорецк
Удельный показатель кадастровой стоимости типового объекта, р. / кв. м	28 285	26 149	26 461	25 263
Ставка налога на имущество физических лиц, установленная городской Думой (Советом городского поселения), %	0,1	0,3	0,2	0,1
Доходы от налога на имущество физических лиц в местном бюджете, тыс. р.	61 600	30 000	17 500	17 000

шая или снижая общий объем поступлений от налога на имущество физических лиц. Следовательно, при среднесрочном бюджетном планировании особую актуальность приобретает проблема объективного прогнозирования кадастровой стоимости, опирающейся на тенденции на рынке недвижимости.

Практические аспекты применения индекса рынка недвижимости

Трехлетний бюджет любого муниципального образования должен быть сбалансирован в части возможности реалистичного планирования, оперативного внесения изменений в бюджетные показатели и предсказуемости бюджетных обязательств. Следовательно, администрация муниципального образования на третий и четвертый год после утверждения результатов определения кадастровой стоимости при планировании бюджета на среднесрочную перспективу будет испытывать затруднения в планировании величины поступлений от земельного налога и налога на имущество физических лиц, так как в ЕГРН содержится информация только о текущей кадастровой стоимости, определенной при проведении последнего тура государственной кадастровой оценки. Следовательно, для определения перспективной налоговой базы по имущественным налогам возникает потребность в индексах рынка недвижимости как основных индикаторах потенциального изменения кадастровой стоимости недвижимости на территории муниципального образования. Годы обращения к этим индексам отражены на рисунке, из которого видно, что на первый и второй годы после утверждения результатов государственной кадастровой оценки (ГКО) среднесрочное планирование возможно, а на третий и на четвертый годы, когда в соответствии с законодательством должна быть определена новая кадастровая стоимость, налоговая база для планирования неясна.

С учетом изложенного автором настоящей статьи предлагается разработка индекса рынка недвижимости для целей среднесрочного бюджетного планирования, который должен обладать следующими признаками:

• •    для расчета индекса должна использоваться рыночная информация из открытых источников;

• •    отобранная для расчета индекса выборка рыночной информации должна быть качественной и однородной (должна проверяться с помощью стандартного отклонения и коэффициента вариации);

• •    индекс должен иметь ежегодную периодичность;

• •    индекс должен рассчитывается только для типового объекта недвижимости и применяется к результатам последней кадастровой оценки по формуле:

v m = V ₍™_{n x} I ,                       (2)

где V _п ^т _р ^ип – кадастровая стоимость типового объекта недвижимости (в раз-

Периодичность использования индексов рынка недвижимости в целях среднесрочного планирования поступлений от местных налогов в бюджет муниципального образования (МО)

резе вида объектов недвижимости, каждой категории земель, каждого назначения зданий и помещений);

V_t ^тип – прогнозная кадастровая стоимость типового объекта недвижимости (в разрезе вида объектов недвижимости, каждой категории земель, каждого назначения зданий и помещений);

• I    – индекс рынка недвижимости;

• • рассчитанный индекс применяется в целом к планируемому объему поступлений от налога на имущество физических лиц в среднесрочной перспективе.

Мониторингом рыночной ситуации посредством индекса рынка недвижимости следует заниматься бюджетному учреждению в сфере государственной кадастровой оценки, которое может быть наделено соответствующими полномочиями. По сути, сегодня такие учреждения уже занимаются анализом рынка недвижимости и расчетом разных индексов. А на федеральном уровне необходимы информационно-методическая поддержка и установление единообразия применяемых методик расчета индексов рынка недвижимости для целей среднесрочного планирования.

Выводы

Среднесрочное бюджетное планирование позволяет рационально распределять ресурсы, опираясь на надежную, научно обоснованную методику планирования поступлений от местных налогов, которые обеспечивают самостоятельность муниципалитету. Однако при решении проблемы оптимальности планирования доходов от налога на имущество физических лиц возникают такие сложности, как, например, установление кадастровой стоимости объектов налогообложения в среднесрочной перспективе. Проведенный в настоящей статье анализ позволил изучить группу индексов недвижимости, которые обладают множеством специфических особенностей и применяются разными пользователями в разных целях. Было установлено, что эти индексы не представляют ценности для случаев прогнозирования кадастровой стоимости при среднесрочном планировании бюджета, поэтому автором было предложено использовать агрегатный индекс, рассчитанный на основе однородной выборки типовых объектов недвижимости. Такой индекс рынка недвижимости может ежегодно рассчитываться специалистами бюджетных учреждений в области государственной кадастровой оценки и затем использоваться муниципальными образованиями при планировании своих поступлений в бюджет от имущественных налогов.