О реализации проекта "Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости"

Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее острых дискуссионных тем, находящихся в центре внимания государства и общества. Определение главных элементов налога, включающих объект и субъект налогообложения, источник налога, налоговую базу, ставку и льготы – это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политических задач существования и развития общества.

В налоговой системе особое место занимают налоги на недвижимость. Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Именно поэтому налог на недвижимое имущество – один из основных исторически сложившихся налогов во всех развитых странах мира.

Эффективное налоговое воздействие на экономическую деятельность налогоплательщиков должно инициировать процессы и создавать условия рационального использования земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений. Существующая в России система имущественного налогообложения, включающая налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц, не отвечает подобному принципу и в большей степени служит фискальным целям, нежели чем задачам общеэкономического характера. Раскрытию доходного потенциала имущества препятствует применение устаревших стоимостных показателей, занижающих реальную величину налоговой базы.

В настоящее время в Российской Федерации продолжается налоговая реформа в отношении налогов на недвижимость [1, 2]. Оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе их рыночной стоимости является одним из существенных аспектов налоговой реформы. Для ее определения разрабатываются порядок, нормы и правила проведения массовой оценки недвижимости в целях налогообложения.

Проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости» входит в состав компонента III «Развитие системы налогообложения недвижимости», который, в свою очередь, является составной частью проекта «Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости» [3]. Проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости» был реализован в связи с планируемым переходом к налогу на недвижимость, базой которого будет являться кадастровая стоимость объектов недвижимости. В рамках тестирования системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости были апробиро- ваны подходы и методы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Методической основой выполнения работ явились Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения [4, 5].

Цель и задачи реализации проекта

Цель реализации проекта – разработка системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации и ее тестирование в четырех субъектах Российской Федерации. В процессе выполнения работ были решены следующие задачи:

• •    разработаны проекты нормативных, методических и технических документов, устанавливающих и раскрывающих содержание элементов системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости;

• •    проведено тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Кемеровской, Калужской, Тверской областях, Республике Татарстан;

• •    осуществлена доработка проектов нормативных правовых, методических и технических документов кадастровой (массовой) оценки недвижимости по результатам тестирования.

Новизна и результаты работ

В результате реализации проекта разработана система кадастровой (массовой) оценки недвижимости и проведено ее тестирование в четырех субъектах Российской Федерации. В каждом из них выполнялись следующие работы:

• •    формирование перечня объектов оценки;

• •    определение перечня факторов стоимости;

• •    формирование картографических материалов для описания объектов оцен-

• ки в разрезе факторов стоимости;

• •    сбор информации о рынке недвижимости;

• •    расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости;

• •    анализ полученных результатов.

Остановимся подробнее на каждом этапе.

Для целей проведения кадастровой (массовой) оценки недвижимости должны использоваться сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Наличие уникального кадастрового номера объекта недвижимости позволило бы впоследствии внести данные о кадастровой стоимости объектов недвижимости в государственный кадастр недвижимости. Однако согласно статье 43 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» [6] до 1 января 2010 года «кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется, и подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета данных объектов недвижимости в соответствии с ранее установленным порядком осуществления такого учета, проводится в соответствии с правилами, установленными на день вступления в силу настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда».

По этой причине в качестве источника получения сведений об объектах оценки для формирования перечня объектов оценки использовались данные об объектах капитального строительства, сформированные в результате выполнения проекта «Инвентаризация архивов БТИ» в пилотных регионах. В результате анализа перечня объектов оценки было выявлено, что подавляющее большинство объектов оценки (около 90 процентов) составляют объекты жилого фонда, в том числе квартиры (около 65 процентов) и индивидуальные жилые дома (около 25 процентов).

В качестве основы проведения работ была использована картографическая основа кадастра, на которой отображены границы единиц кадастрового деления и границы земельных участков, адресно-цифровые планы. Объекты оценки были нанесены на адресно-цифровые планы в целях графической идентификации и расчета значений факторов стоимости. Для расчета значений факторов стоимости были созданы картографические слои, на основании которых определялось расстояние объекта до центра населенного пункта, расстояние объекта до административного центра населенного пункта, расстояние до ближайшей транспортной магистрали, престижность зоны нахождения объекта, возможность подключения теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и т. п.

Для получения ценовой информации были проведены работы по сбору сведений о рынке недвижимости. Анализ сведений показал, что наиболее активно вовлечены в оборот объекты жилой недвижимости (квартиры и индивидуальные жилые дома), находящиеся в крупных населенных пунктах. Количество сделок с другими объектами ограничено.

Расчет кадастровой стоимости согласно Методическим рекомендациям [4] выполнялся методом построения статистических моделей. В процессе моделирования было выявлено, что основными факторами, влияющими на стоимость объектов, являются факторы местоположения (определяются на основе адресных характеристик объекта), а также характеристики объекта недвижимости – общая площадь, износ, материал стен, год постройки, этаж/этажность. В процессе расчета кадастровой стоимости учитывался фактор стоимости «Дата публикации объявления» путем внесения корректировок на дату предложения. При группировке объектов оценки также учитывался фактор «Численность населения».

После расчета кадастровой стоимости был проведен анализ достоверности, согласованности и равномерности полученных результатов. Результаты анализа показали, что кадастровая стоимость объектов оценки сравнима с рыночной стоимостью аналогич- ных объектов, представленных на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Выводы и рекомендации

Для обеспечения работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости в целях налогообложения группой реализации проекта были выработаны следующие предложения и рекомендации.

Формирование единого информационного пространства для обеспечения межсистемного взаимодействия

Для формирования перечня объектов оценки, определения кадастровой стоимости, внесения ее в кадастр недвижимости и последующего использования в качестве базы налогообложения необходимо объединить информацию, содержащуюся в различных информационных ресурсах. С этой целью в процессе тестирования исследовалось информационное взаимодействие системы массовой оценки недвижимости с системой учета объектов недвижимости, системой регистрации прав на недвижимость, системой налогообложения. В результате исследования выявлена необходимость формирования единого информационного пространства для обеспечения межсистемного взаимодействия, функционирующего на основе единых идентификаторов и классификаторов. Сформулировано предложение об использовании классификатора адресов России (КЛАДР) в качестве федерального информационного ресурса, обеспечении ведения и актуализации КЛАДР, внесения кода КЛАДР в характеристики объектов недвижимости с детализацией до уровня улицы и номера дома.

Совершенствование учета объектов недвижимости

Основными факторами, влияющими на стоимость объектов, являются факторы местоположения (определяются на основе адресных характеристик объекта), а также характеристики объекта недвижимости – общая площадь, износ, материал стен, год постройки, этаж/этажность. Эти факто- ры присутствуют как в объектах обращения на рынке недвижимости, так и в объектах оценки (согласно статье 7 «Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости» Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» [6] это учетные характеристики объектов недвижимости). Необходимо обеспечить обязательность, полноту и непротиворечивость учетных характеристик объектов недвижимости, целостность учета объектов, в состав которых входит несколько строений (сооружений) – индивидуальных жилых домов, имущественных комплексов.

Проведение мониторинга и анализа рынка недвижимости

Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути, это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью. Именно поэтому кадастровая стоимость определяется на основе рыночной стоимости. Для получения информации о рыночной стоимости необходим сбор сведений о рынке недвижимости. Отсюда следует, что ведение мониторинга рынка недвижимости становится государственной задачей, от выполнения которой зависит определение налогооблагаемой базы объектов недвижимости.

Развитие нормативной правовой базы

За десять лет существования кадастровой оценки в Российской Федерации и давно вошедшего в практику применения кадастровой стоимости в целях налогообложения понятия «кадастровая стоимость», «кадастровая оценка» законодательно не определены [7]. Отсутствие законодательного определения приводит к неоднозначности и противоречивости понимания и толкования этих понятий. Таким образом, необходимо законодательно определить понятия «кадастровая стоимость объектов недвижимости», «кадастровая оценка объектов недвижимости». В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации». В этот закон введена глава «Государственная кадастровая оценка», в которой содержатся определения указанных понятий.

Анализ возможных социальноэкономических последствий

В ходе обсуждения результатов тестирования выявлена необходимость проведения анализа возможных социальноэкономических последствий применения полученных результатов в налогообложении для формирования полной картины перехода к новому налогу, детального моделирования налоговых вычетов, ставок и льгот, обеспечения эволюционного перехода к новой системе налогообложения [8]. Проведение анализа будет способствовать предотвращению возможной социальной напряженности в процессе изменения системы налогообложения и введения налога на недвижимость.