О выборе наилучшего момента приобретения квартиры на первичном рынке недвижимости

Задумываясь о приобретении квартиры, будущий собственник сталкивается с дилеммой: приобрести её на первичном или вторичном рынке недвижимости. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Плюсом вторичного рынка является то, что квартира уже существует, её можно осмотреть, выявить возможные дефекты. Минусом является то, что квартира имеет некоторый моральный износ. Минусом покупки на первичном рынке является то, что от момента оплаты до вселения в квартиру проходит много месяцев и есть риск долгостроя.

Плюсом первичного рынка является то, что квартира и сам дом, запроектированы с учётом современных ожиданий потребителей. Вдобавок можно выбрать квартиру из нескольких вариантов по плану дома и по виду из окна. Другим преимуществом является тот факт, что недвижимость на первичном рынке дешевле такой же на вторичном рынке. Если квартира приобретается с целью вложения средств, то это позволяет получить прибыль, а если с целью проживания, то это позволяет сэкономить на приобретении жилья. [1].

Спецификой ценообразования на первичном рынке является и то, что квартиры на ранних стадиях строительства стоят дешевле, чем на стадии ввода дома в эксплуатацию. При заключении договора участия в долевом строительстве на стадии «фундамент» квартиры стоят порой на 45-50% дешевле, чем на стадии «ввод в эксплуатацию». Например, один из дольщиков дома на улице Бориса Богаткова 253/4, с которым общались авторы настоящей статьи, приобретал свою квартиру на стадии фундамента за 1 800 тыс.р. По данным сайта «НГС.Недвижимость» [2] квартира с такой же планировкой в доме, сданном в эксплуатацию, на сегодня стоит 3 200 тыс.р. Значит, этот дольщик получил выгоду в сумме 1 400 тыс. р., что составило 43,75 %.

Покупка на стадии фундамента имеет и свои минусы. Часто дольщикам приходится снимать квартиру в ожидании строящейся, а это дополнительные расходы. Если, например семья снимает 1-но комнатную квартиру за 15 000 рублей в месяц, а строящуюся квартиру они получат через год, то дополнительные расходы семьи на этот срок составят 180 000 рублей (около 20% стоимости квартиры).

Приобретение жилья на стадии «фундамент», многие считают рискованным, ведь на рынке существует масса примеров, когда стройки замораживались, застройщики попросту пропадали. Сегодня же застройщики не желают доводить дело до суда, чтобы не портить репутацию, а ищут компромисс с дольщиками [3].

Другой фактор, снижающий привлекательность покупки на этой стадии – необходимость получения кредита, с которой сталкиваются многие дольщики. Взяв кредит необходимо ежемесячно осуществлять по нему платежи. В итоге сумма процентов может приблизиться к сумме самого кредита. Выполнить точные расчёты и понять – есть ли смысл брать кредит можно с помощью кредитных калькуляторов, которые есть на сайтах многих банков [4].

Многие девелоперы предлагают такое решение, как обмен старой квартиры на новую – т.н. Trade-in. В городе Новосибирск такую программу практикуют следующие строительные организации:   СП ООО

«Сибакадемстрой», НСК «Девелопмент», ЗАО «Строитель», ООО НИСК «Метаприбор» [5]. Это предложение удобно, поскольку многим дольщикам нужно продать свою квартиру, чтобы вложиться в строящуюся и арендовать на период строительства другую квартиру. В этой схеме дольщик живёт в своей квартире до момента получения строящейся – это даёт очевидные выгоды. Однако это влечёт и затраты: существующую квартиру примут в зачёт по заниженной цене.

Итак, во всём есть свои плюсы и минусы. Для выбора оптимального момента покупки нужно учесть вышеперечисленные факторы.