Об актуальности оценки общественной эффективности инвестиционных проектов при управлении государственным и частным имуществом

В настоящее время согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1] рыночная стоимость объектов недвижимости и других материальных активов государственного и частного имущества определяется:

• •    исходя из сложившихся на рынке цен (сравнительный подход);

• •    исходя из экономических ожиданий доходности (доходный подход);

• •    исходя из затрат на создание объектов замещения (затратный подход).

Применение указанных подходов на практике приводит к выполнению расчетов, отражающих только лишь коммерческую эффективность оцениваемого объекта для одной, двух и более заинтересованных сторон. Существующая практика и методики расчета рыночной стоимости не дают и не могут дать возможность учета общественной эффективности инвестиционных проектов, в том числе полезности для общества, общественных благ и внешних эффектов.

Рассогласование частных (коммерческих) и общественных интересов на рынке недвижимости капитальных и временных объектов может привести, например, к следующему:

• •    рост цен на жилье и земельные участки в Санкт-Петербурге и других регио-

• нах Российской Федерации в условиях экономического спада;

• •    уплотнительная застройка, которая может не нарушать законодательство и не приводить к высокой стоимости, но вызывать протесты населения и градозащитников, так как ухудшает состояние городской среды;

• •    «ручное» управление, то есть индивидуальное регулирование при отступлении от установленных правил, практически в каждом случае строительства жилых, офисных, гостиничных и других объектов городской инфраструктуры;

• •    попытки реализовать строительство так называемой «башни Газпрома» на Охте в Санкт-Петербурге, что вызвало широкий общественный резонанс, и они не увенчались успехом;

• •    попытки построить новый коммерческий объект в центре Москвы, на месте снесенной гостиницы «Россия», также не увенчались успехом;

• •    сооружение катка на Дворцовой площади Санкт-Петербурга, который просуществовал лишь один сезон;

• •    демонтаж павильона-«чемодана» на Красной площади в Москве, спустя лишь одну неделю после его установки.

Посмотрим, в чем заключается общественный интерес, который необходимо учитывать при оценке проектов и объектов:

• 1)    рост валового внутреннего продукта (далее – ВВП) на душу населения на федеральном и региональном уровнях;

• 2)    социальная справедливость в распределении ВВП;

• 3)    снижение рисков и неопределенностей как для бизнеса, так и для граждан (уверенность в завтрашнем дне);

• 4)    приумножение общественных благ:

• •    улучшение экологии;

• •    повышение безопасности (государственной, общественной, техногенной);

• •    развитие здравоохранения, защита семьи, материнства и детства;

• •    развитие культуры, науки, образования;

• •    развитие «большого» и массового спорта, отдыха для всего населения;

• •    обеспечение возможностей самореализации для всех членов общества;

• •    повышение качества жизни населения как интегрального показателя.

Задача экспертного сообщества – создание методики принятия проектных решений развития различных объектов с учетом интересов общества, которая должна:

• •    иметь форму математического моделирования и позволять получать количественные (численные) оценки;

• •    учитывать общественные интересы во всех без исключения проектах, в первую очередь в проектах государственно-частного партнерства [2];

• •    отражать лучшие мировые и отечественные практики в сфере оценки, проектного анализа, государственных закупок, поведенческой экономики;

• •    быть всесторонне обсуждена обществом, иметь конкретный (операционный) характер;

• •    разрабатываться и обсуждаться с учетом современных форм организации интеллектуальной деятельности;

• •    применяться на благо общества.

Опыт показывает, что самый эффективный инструмент для выравнивания уровня жизни разных слоев общества – общественные блага. Чем меньше общественных благ, тем больше расслоение общества, рост недовольства в обществе, и наоборот. В качестве примерного определения общественных благ можно привести следующее: общественные блага – работы, услуги и некоторые продукты, потребление которых одним субъектом не препятствует их потреблению другими.

Одной из главных задач государства является создание и поддержание справедливого механизма распределения общественных благ.

Развитие экономики в последние 20 лет показало, что потребности людей гораздо разнообразнее, чем предполагалось. Для их изучения и удовлетворения государство и бизнес должны разрабатывать специальные информационные технологии, которыми не обладали органы планирования СССР в 70–80-х годах прошлого века.

В СССР механизм распределения формировался в рамках Госплана, который с ростом научно-технического прогресса физически не смог учитывать все динамичные изменения в обществе и экономике. В современной России механизм распределения сформирован на основе концепции «свободного рынка», которая подразумевает поиск эффективности методом проб и ошибок. Цена этих ошибок иногда оказывается неприемлемой для общества. В СССР стоимость у производителя «забиралась», государство перераспределяло ее и обеспечивало эквивалент в виде нормативно закрепленного количества общественных благ. Сегодня в Российской Федерации государство только создает (и далеко не всегда успешно) конкурентную среду для распределения общественных благ.

Проблема измерения общественной эффективности и достижения справедливых цен имеет богатую мировую историю:

• •    ценность денег по Д. Бернулли (1738) – рубль для бедного стоит дороже, чем рубль для богатого;

• •    оптимальность по Парето (1923) – нельзя принимать решения, которые ущемляют чьи-то интересы;

• •    денежное измерение жизни в виде актуарных расчетов, которое имеет давнюю традицию (Джон Граунт, IIV в.);

• •    советская система образования и развития фундаментальных и прикладных исследований;

• •    советский опыт реализации общественно значимых «мегапроектов» (космос, ядерная физика и промышленность, физкультура и спорт, медицина);

• •    европейский опыт развития системы здравоохранения и социальной защиты.

Приведем примеры некоторых актуальных современных задач, для решения которых требуются учет и расчет общественной эффективности:

• 1)    размещение на набережной в центре мегаполиса парка (сквера) или элитного жилья? Что выбрать? Общественная эффективность ( ОЭ ) и коммерческая эффективность ( КЭ ) присущи двум вариантам проекта. Какой проект реализовывать? Очевидно тот, у которого ОЭ + КЭ имеет максимальное значение и ОЭ > 0;

• 2)    наиболее эффективное использование земельных участков, занятых промышленными оборонными объектами «как свободных». Как правило, максимизация чистого операционного дохода от использования участка приводит к сносу промышленных зданий и строительству более доходных коммерческих объектов. Как быть? При сравнении вариантов использования земельного участка необходимо рассматривать реально осуществимые, а не гипотетические варианты, с учетом общественных интересов (обороноспособность) и внешних эффектов (качественные рабочие места);

• 3)    безопасность инфраструктуры городов является важнейшим (и дорогим) обще-

• ственным благом. Общество заинтересовано не в компенсациях потерь, а в отсутствии аварий и катастроф. Цель любого проекта в этой сфере – безаварийное и бесперебойное снабжение потребителей при минимально достижимых ценах. Для обеспечения безопасности должна использоваться не теория рисков, а теория катастроф, которую можно трактовать как часть поведенческой экономики. Обрушение башен в Нью-Йорке остается наиболее известной недавней катастрофой в сфере управления коммерческой недвижимостью. Такого рода катастрофические сценарии рассматривались специалистами, но не принимались всерьез владельцами и менеджментом. В XXI веке количество катастроф на суше, море, в воздухе и масштабы их последствий постоянно возрастают;

• 4)    развитие объектов физкультуры и спорта должно происходить не посредством запрета на другие виды использования, а посредством расчета общественной эффективности от развития спорта. Общество заинтересовано в том, чтобы дети из всех социальных слоев общества, в том числе из малообеспеченных, занимались спортом. Затраты на Олимпийские игры должны окупаться за счет туризма и дальнейшего использования объектов олимпиады, за счет побед на олимпиаде и пропаганды спорта среди молодежи. При этом продолжительность и качество жизни граждан должны рассматриваться как показатель эффективности управления государственным имуществом;

• 5)    расселение «хрущевских» домов в Санкт-Петербурге, по-видимому, не имеет надежного обоснования. Поскольку рыночная стоимость нового жилья не слишком существенно превосходит стоимость жилья в «хрущевских» домах, достижение высоких значений NPV возможно только в случае резкого увеличения объемов и плотности застройки. А это нарушает интересы горожан, уничтожает общественное благо;

• 6)    общественный транспорт должен рассматриваться не как бизнес-проект, а как

общественное благо. Эксперименты по введению бесплатного общественного транспорта проводятся не только в Европе, но и в Москве и Санкт-Петербурге (бесплатные автобусы во время недавней трагедии в московском метро и в период устранения «размыва» в метро Санкт-Петербурга). В больших городах бесплатный общественный транспорт имеет многочисленные внешние эффекты, важнейшим из которых является действенная поддержка малообеспеченных слоев населения.

При этом в качестве методических и информационных источников для оценки общественной эффективности могут использоваться:

• •    «лучшие практики» оценки для целей управления и анализа эффективности инвестиций. Российские оценщики накопили немалый опыт оценки инфраструктурных проектов (энергетика, транспорт, мосты, объекты олимпиады, кадастровая оценка и т. д.);

• •    современные (последние четверть века) достижения отечественной и зарубежной научной мысли, которая развивается «на стыке» экономики, социологии и психологии. Это так называемая поведенческая экономика, в основе которой лежат работы известных нобелевских лауреатов, ведущих российских экономистов. Изучение таких феноменов, как асимметрия рыночной информации, фундаментальная ошибка атрибуции, избирательность памяти, ошибочность интуитивных решений и т. п.;

• •    достижения в «смежных» областях (архитектура и градостроительство, управление частной собственностью и государственной собственностью, управление качеством и квалиметрия, надежность технических и социальных систем и т. д.);

• •    теория и практика государственных закупок как формы государственночастного партнерства. Опыт создания открытой системы ценообразования;

• •    утверждение Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов [3]; методики ЮНИДО;

• •    труды ведущих зарубежных экономистов, занимающихся экономикой государства и широко известные в России [4].

Неудачные оценочные проекты также должны использоваться для извлечения полезных уроков.

Вывод

Требуется доработка существующих методик расчета рыночной стоимости, в них должны быть учтены факторы общественной эффективности, которые следует измерять и сопоставлять с другими видами эффективности (коммерческой, бюджетной). Факторы общественной эффективности должны стать критериями при оценке проектов наряду с ценовыми параметрами и превышать вес ценовых параметров. К разработке методик учета факторов общественной эффективности необходимо привлекать не бизнес-структуры, а некоммерческие организации и частнопрактикующих экспертов и ученых.