Об особенностях аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы

Одной из наиболее важных задач в процессе управления государственной собственностью является эффективное управление объектами недвижимости при передаче объектов недвижимости в аренду.

В соответствии с Законом города Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве» [1] земли, находящиеся в государственной собственности, подлежат разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и на земли, находящиеся в собственности города.

Департамент городского имущества города Москвы осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность передачи земельных участков в частную собственность, предоставления их на праве безвозмездного пользования, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам исключительно в аренду.

Таким образом, в столице земельные участки преимущественно передаются в аренду.

В решениях Департамента городского имущества города Москвы и в договорах аренды на земельные участки устанавливается вид использования земельного участка (из числа разрешенных градостроительным регламентом), соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

За редким исключением, договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с условиями торгов. Предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, образованного в соответствии с требованиями федерального законодательства. По условиям торгов в качестве критерия определения победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы.

Основанием для принятия до 1 января 2025 года решения об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка наряду с основаниями, предусмотренными пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) [2], является отсутствие соответствующего земельного участка в перечне земельных участков, права на которые планируется реализовывать на торгах.

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду при условии соблюде- ния обременений и ограничений по использованию этих земельных участков.

Основанием для занятия и использования земельного участка на праве аренды является договор аренды, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования земельным участком. По договорам аренды земельных участков, заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы (ранее – Москомзем) до введения в действие ЗК РФ, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, в том числе передача земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды, допускается при наличии согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает учет поступивших уведомлений о передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам (в том числе о передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также о передаче земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды) по таким договорам.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на срок, определенный в соответствии с требованиями пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

За право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата. В определенных указанным законом случаях плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается.

При изъятии земельных участков для государственных нужд у арендаторов, выкупивших право на заключение договора аренды на торгах, наряду с убытками арендатора возмещению подлежит внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия соответствующего договора аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков установлен постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

В случае изменения собственником целевого использования объекта недвижимого имущества или функционального назначения помещения размер арендной платы за земельные участки подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки устанавливается на основании кадастровой или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, право на заключение договора аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с федеральным законодательством, не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, а за изъятые из оборота или ограниченные в обороте земельные участки – полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу, с которым в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Ежегодная арендная плата за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства без проведения торгов, определяется правительством Москвы в размерах, не менее предусмотренных федеральным законодательством.

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, вносится арендаторами (гражданами и юридическими лицами) поквартально равными долями не позднее пятого числа первого месяца квартала, если договором аренды не установлено иное.

Обязанность вносить арендную плату возникает у арендатора со дня, следующего за днем государственной регистрации договора аренды земельного участка, а если договор аренды заключен на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации – со дня, следующего за днем его подписания сторонами.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы в случаях заключения договора аренды земельных участков на торгах могут быть определены по результатам проведения торгов, если размер годовой арендной платы служил критерием определения победителя торгов.

Если иное не предусмотрено договором, то за каждый день просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатор выплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы.

В целях управления объектами капитального строительства, находящимися в государственной собственности Москвы, изданы следующие нормативные правовые акты:

• •    постановление правительства Москвы от 29 июня 2010 года № 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы»;

• •    постановление правительства Москвы от 25 декабря 2012 года № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы»;

• •    постановление правительства Москвы от 25 декабря 2012 года № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы».

С начала 2020 года на земельных торгах в городе Москве было реализовано 80 участков общей площадью 18,5 гектара, договоры аренды с застройщиками оформлены на сумму ежегодных арендных платежей 382,5 миллиона рублей [14].

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 года № 264 «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», который вступил в силу 18 сентября 2020 года, сроки инженерных изысканий, проектирования и строительства зданий и сооружений были увеличены в 1,5–2 раза. Соответственно, и срок аренды земель города Москвы будет увеличен. Так, на возведение объекта площадью до 1,5 тысячи квадратных метров предусмотрен срок 15 месяцев, следовательно, земельный участок будет арендован на срок 30 месяцев, на постройку здания площадью 10–20 тысяч квадратных метров предусмотрен срок 44 месяца, а срок аренды будет составлять 88 месяцев, на комплекс зданий предусмотрен срок постройки 79 месяцев, а срок аренды земельного участка составит 158 месяцев. Арендовать земельные участки с новыми увеличенными сроками инвесторы смогут по итогам земельных аукционов с декабря 2020 года.

По общему правилу арендатор обязан в течение указанного в договоре аренды срока построить, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на возведенный объект в соответствии с функциональным назначением участка.

В лотовой документации и договорах аренды в Москве указаны сроки этапов строительства, за несоблюдение которых предусмотрены штрафные санкции вплоть до расторжения договоров аренды в одностороннем порядке. Если общий срок аренды земли заканчивается, а объект не сдан в эксплуатацию, то застройщик обязан выплатить городу штраф.

Несмотря на то, что период аренды городской земли для девелоперов увеличится в полтора – два раза, размер арендной платы в Москве останется прежним. То есть застройщик здания площадью 1,5 тысячи квадратных метров получит в аренду земельный участок на 30 месяцев, в течение которых он должен возвести объект, а размер арендных платежей за него будет рассчитываться по старым правилам, в данном случае за срок аренды 18 месяцев.

Следует отметить, что Департаментом имущества города Москвы в рамках проектов комплексного развития территорий проводится большая работа по увеличению площади земель, которые могут быть переданы в аренду. В частности, на месте невостребованных промышленных зон появляются новые высокотехнологичные предприятия, бизнес-центры, а также современная инфраструктура.

Так, 22 октября 2020 года на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы было принято решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы [9] в целях обеспечения комплексного и устойчивого развития территории производственной зоны № 62 «Теплый Стан». В рамках проекта будет реорганизована территория площадью 16,78 гектара. В настоящее время здесь расположены склады, стоянка автотехники, а часть территории не используется. В результате редевелопмента территории промышленной зоны появятся объекты производственного и общественного назначения общей площадью почти 205 тысяч квадратных метров. Производственная застройка займет более 56 тысяч квадратных метров, а на долю общественных объектов придется около 150 тысяч квадратных метров .

Объем инвестиций на реализацию проекта составит 13,6 миллиарда рублей, а планируемый бюджетный эффект для города превысит 1,4 миллиарда рублей.

Департамент городского имущества города Москвы на постоянной основе сопровождает договоры аренды на объекты капитального строительства, находящиеся в государственной собственности города, а также заключает новые договоры.

Так, например, с 1 января 2019 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) [10]. Абзац первый пункта 3 статьи 161 «Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами» НК РФ был дополнен положениями, исключающими физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, арендующих объекты недвижимого имущества у субъектов Российской Федерации, из перечня лиц, признающихся налоговыми агентами.

В целях приведения заключенных договоров аренды в соответствие с требованиями существующего законодательства Департаментом городского имущества города Москвы была организована работа по внесению изменений в заключенные с физическими лицами договоры аренды объектов нежилого фонда, ранее предусматривающие ранее в составе суммы арендных платежей, подлежащей оплате в рамках договора, налог на добавленную стоимость. В адрес физических лиц – арендаторов нежилых помещений были своевременно направлены для подписания проекты дополнительных соглашений к договорам аренды.

Аукционы на право заключения договора аренды объектов нежилого фонда проводятся на Единой торговой площадке правительства Москвы в Департаменте города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет). Стоимость аренды объектов нежилого фонда устанавливается по итогам состоявшихся торгов, договор аренды заключается сроком на 10 лет. В целях реализации нежилых помещений, перечень которых утвержден правительством Москвы, в Тендерном комитете также проводятся аукционы на право заключения договора аренды среди субъектов малого и среднего предпринимательства. Информация о порядке получения субъектами малого и среднего предпринимательства в аренду государственного имущества, включенного в перечень и не выставленного на торги, размещена на официальном сайте мэра Москвы.

Согласно постановлению правительства Москвы [7] для таких помещений была установлена начальная ставка арендной платы в размере 4 500 рублей за 1 квадратный метр в год, на подвальные помещения – в размере 1 000 рублей за 1 квадратный метр в год.

Нежилые помещения реализуются с функциональным назначением «свободное», что позволяет потенциальным арендаторам самостоятельно определять назначение объекта, а также принимать решение об участии в аукционе с учетом перспектив использования объекта.

Департаментом городского имущества на постоянной основе и с учетом экономической ситуации актуализируются ставки арендной платы за пользование объектами капительного строительства, находящимися в государственной собственности города Москвы.

Так, с 1 января 2020 года на основании постановления правительства Москвы от 3 декабря 2019 года № 1598-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП и от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП» были актуализированы ставки арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в имущественной казне города:

• •    для субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда площадью менее 300 квадратных метров по договорам, не прошедшим процедуру переоформления с установлением рыночной ставки арендной платы, ставка установлна в размере 4 750 рублей за 1 квадратный метр в год;

• •    по договорам аренды, ставки арендной платы по которым установлены на основании заключения независимого оценщика, применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05;

• •    по договорам аренды, заключенным по результатам торгов, применяются ставки арендной платы с учетом увеличения на прогнозируемый уровень инфляции в размере 3 процентов в соответствии с Федеральным законом от 2 декабря 2019 года № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов»;

• •    для машино-мест, оборудованных системой зависимой стеллажной механизированной парковки, размер ставки арендной платы определяются в соответствии с Приложением 3 к постановлению правительства Москвы [7] с применением коэффициента 1,5.

Следует отметить, что размер кадастровой стоимости самым непосредственным образом влияет на ставки аренды. В связи с этим Департамент городского имущества города Москвы осуществляет мониторинг результатов определения кадастровой стоимости.

Так, в 2016 году кадастровая стоимость объекта (особняк в Филипповском переулке, д. 13, стр. 1) площадью 2,27 тысячи квадратных метров была определена в размере 622,6 миллиона рублей. Однако владелец помещений в особняке ООО «Астра семь» для снижения размера кадастровой стоимости привлек ООО «Легион-Эксперт», которое в январе 2018 года установило рыночную стоимость помещений в размере 275,6 миллиона рублей. В дальнейшем ООО «Астра семь» оспорила в Московском городском суде указанную кадастровую стоимость. При этом судебный эксперт (представитель ООО «Экспертно-правовое бюро») оценила помещения в 279,9 миллиона рублей. В результате решением суда от 11 сентября 2018 года кадастровая стоимость была снижена более чем в два раза. Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и обратился в правоохранительные органы с требованием привлечь виновных к ответственности. Профессиональное сообщество оценщиков также усомнилось в корректности проведенной оценки. Результатом обращения Департамента городского имущества города Москвы в правоохранительные органы стало возбуждение уголовного дела по статье 307 «Заведомо ложные показания, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод» Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Департаментом городского имущества города Москвы был создан прецедент – правоохранительные органы впервые инициировали уголовное дело из-за установления недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве кадастровой.

В столице кадастровая оценка охватывает семь миллионов объектов недвижимости, и мошеннические действия с ними могут нанести городскому бюджету ущерб в миллиарды рублей.

Следует отметить, что по состоянию на 1 июля 2020 года 5,1 тысячи арендаторов уже воспользовались преимущественным правом выкупа городских объектов недвижимости в собственность общей площадью свыше 1,1 миллиона квадратных метров на сумму 113 миллиардов рублей [15].

В текущем году Департамент городского имущества города Москвы предоставил возможность использовать преимущественное право выкупа арендаторам 550 объектов недвижимости, 126 тысяч квадратных метров площадей уже выкуплено малым бизнесом, еще 80 договоров купли-продажи находятся на завершающей стадии оформления, в бюджет города поступило более 14,5 миллиарда рублей [15].

При этом право льготной приватизации предоставляется добросовестным арендаторам с возможностью выкупа помещений без процедуры торгов и рассрочкой платежа на 5 лет.

Работа по цифровизации государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений началась в Москве в 2010 году. В настоящее время 23 из 35 государственных услуг оказываются в электронном виде, 12 пока можно получить только на бумаге, но уже в 2021 году все услуги будут доступны онлайн. Благодаря возможности подачи заявлений в онлайн-режиме процесс получения государственных услуг стал проще и быстрее.

Так, в первой половине 2020 года за государственными услугами в имущественно-земельной сфере обратились порядка

50 тысяч человек, бо ́ льшая часть из них направила заявки онлайн.

Сейчас в электронный вид переведены практически все самые востребованные государственные услуги. Они ориентированы преимущественно на собственников и арендаторов нежилых помещений и земельных участков. При этом в начале августа 2020 года обновились интерфейсы 12 услуг для покупателей и арендаторов городской недвижимости.

По статистике представители бизнеса в сфере земельно-имущественных отношений чаще всего обращаются за услугой «присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации». Вторую и третью позиции по популярности у юридических лиц занимают выдача копий правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов и предварительное согласование предоставления земельного участка. Все эти услуги можно получить онлайн.

Подробная информация о земельныху-частках и объектах нежилого фонда, выставленным на аукционы на право заключения договоров аренды, порядке участия и об условиях их использования размещается на официальном сайте мэра Москвы ( в разделе «Бизнес» – «Объекты недвижимости» – «Аренда нежилых помещений» – «Объявленные торги», а также на инвестиционном портале города Москвы (.

Полный перечень государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в том числе не выставленного на торги, размещен:

• •    на сайте мэра Москвы ( https://www . mos.ru/dgi/documents/);

• •    на портале Открытых данных правительства Москвы ( https://data.mos . ru/opendata/7705031674-perechen-gosudarstvennogo-imushchestva).

Следует отметить, что на официальном сайте мэра Москвы также есть калькулятор арендной платы за использование земельных участков.

Проведенный анализ деятельности Департамента городского имущества города Москвы в части управления недвижимым имуществом города с использованием арендных отношений позволяет сделать вывод о том, что текущая работа Департамента по сопровождению договоров аренды, вовлечению неиспользованных площадей в хозяйственный оборот, актуализации арендных ставок, созданию условий для работы малого и среднего бизнеса, отстаиванию интересов города, в том числе в судебном порядке, информатизации в сфере земельно-имущественных отношений заслуживает высокой оценки.

Вместе с тем в настоящее время в этой сфере отсутствует долгосрочное планирование, в связи с чем автором предлагается разработка документа «Дорожная карта по управлению государственным имуществом города Москвы на период 2021–2025 годы» и утверждение ее правительством города Москвы с обеспечением соответствующего финансирования. По моему мнению, в такой «дорожной карте» должны быть сформулированы следующие основные задачи:

• 1)    создание универсальной системы учета и управления государственным недвижимым имуществом города;

• 2)    выявление неэффективно используемого или используемого не по назначению государственного недвижимого имущества;

• 3)    повышение количества объектов недвижимости, вовлеченных в гражданско-правовые отношения.

В качестве индикаторов «дорожной карты» предлагаются:

• 1)    доля объектов недвижимости, находящейся в государственной собственности города Москвы, вовлеченных в хозяйственный оборот, в общем количестве объектов недвижимости, находящихся в государственной казне города;

• 2)    сокращение площади земельных участков государственной казны города Москвы, не вовлеченных в хозяйственный оборот, по отношению к площади земельных участков государственной казны Москвы в базовом периоде (за исключением земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте);

• 3)    площадь земельных участков, находящихся в государственной собственности города Москвы, в отношении которых сформированы и уточнены границы, а также внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Можно ожидать следующие результаты реализации «дорожной карты»:

• 1)    создание к 2025 году актуальной интегрированной базы сведений обо всех объектах недвижимого имущества, расположенных на территории столицы, основанной на первичных данных иных информационных систем, содержащих сведения о таком имуществе, необходимой для принятия управленческих решений в отношении такого имущества;

• 2)    обеспечение формирования, уточнения границ земельных участков и внесение сведений о границах земельных участков в ЕГРН;

• 3)    обеспечение роста поступлений в бюджет города Москвы от сдачи в аренду государственного недвижимого имущества;

• 4)    создание к 2025 году комплексной системы в области выявления неэффективно используемого или используемого не по назначению государственного недвижимого имущества города.

В целях ежегодного контроля за реализацией «дорожной карты» по объектам капитального строительства, находящимся в собственности города Москвы, предлагаются следующие показатели:

• 1)    количество объектов капитального строительства, находящихся в государственной казне города и учтенных в ЕГРН;

• 2)    доля торгов по продаже права на заключение договоров аренды объектов ка-

• питального строительства, находящихся в государственной собственности Москвы, информация о проведении которых размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (на сайте www.torgi. gov.ru).

Для контроля за реализацией «дорожной карты» по земельным участкам, находящимися в собственности города Москвы, предлагаются следующие показатели:

• 1)    сокращение площади земельных участков государственной казны, не вовлеченных в хозяйственный оборот, по отношению к площади земельных участков государственной казны в базовом периоде (за исключением земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте);

• 2)    площадь земельных участков, находящихся в государственной собственности, в отношении которых сформированы и уточнены границы, а также внесены сведения в ЕГРН.

Кроме того, целесообразно, на мой взгляд, разработать Методику определения целевых значений показателей оценки эффективности деятельности руководителей органов исполнительной власти города Москвы по созданию благоприятных условий ведения предпринимательской деятельности, а указанные показатели использовать для оценки эффективности деятельности руководителя Департамента городского имущества города Москвы.