Об отдельных проблемах правового регулирования договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости - это самостоятельный гражданско-правовой договор, прямо поименованный в ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1. Данный договор является типовым, а не смешанным договором. Его следует относить к группе обязательств по выполнению работ, наряду с договором подряда и договором на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ. Этот договор является консенсуальным, возмездным, взаимным, инвестиционным и считается заключенным с момента его государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Росреестра.

Стороны договора участия в долевом строительстве называются застройщик и участник долевого строительства. В качестве застройщика должно выступать юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»2, пп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации3 случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. В качестве участников договора участия в долевом строительстве выступают физические и юридические лица. Категорию граждан как участников долевого строительства следует разделить на группы, каждая из которых обладает разным объемом прав и обязанностей. В зависимости от целевого назначения инвестированных в строительство средств граждан можно разделить на:   «граждан-потребителей» и «граждан-инвесторов».

Отношения, возникающие между застройщиком и «гражданином-потребителем» регулируются помимо ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации», также ФЗ «О защите прав потребителей». К группе «граждан-инвесторов» следует относить индивидуальных предпринимателей, которые заключают договор об участии в долевом строительстве с целью получения прибыли путем дальнейшей продажи помещения, полученного по договору об участии в долевом строительстве. В случае неисполнения застройщиком договора об участии в долевом строительстве «гражданине-потребители» должны иметь приоритет на получение соответствующих мер государственной поддержки перед «гражданами-инвесторами». Закон об участии в долевом строительстве не содержит понятия «граждан-инвесторов» и «граждан-потребителей» и соответственно не различает их правового статуса. Предлагается такие понятия в ФЗ об участии в долевом строительстве ввести.

Существенными условиями договора долевого участия в строительстве являются: 1) предмет договора, то есть подлежащий передаче застройщиком конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как недостаток действующего гражданского законодательства, следует отметить отсутствие категории «помещения», как части здания в перечне объектов гражданских прав, предусмотренных ст. 124 ГК РФ.

ФЗ «О саморегулируемых организациях»4 и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует дополнить положением о том, что саморегулируемая организация строителей, членом которой является застройщик, несет субсидиарную (дополнительную) имущественную ответственность по обязательствам застройщика, связанным с неисполнением им договора об участии в долевом строительстве.