Обеспечение и защита прав граждан-участников долевого строительства при банкротстве застройщика

Участие граждан в долевом строительстве жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ)1.

Застройщиками признаются компании, строящие многоквартирные дома по договорам долевого участия в строительстве жилья и соответствуют требованиям, предъявляющимся федеральным законодательством. До внесения изменений в законодательство к таковым относились любые юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые привлекали денежные средства для строительства и обязались передать в собственность покупателя жилое помещение.

• ¹    Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. (ч.1.). Ст.40.

В последнее время стали все чаще возникать вопросы о невозможности застройщика завершить начатое строительство ввиду объективных обстоятельств (кризисные ситуации в экономике, а вследствие этого повышение цен на строительные материалы) или недобросовестное поведение самого застройщика, подрядчиков (создание мошеннических схем), что приводит к признанию застройщика банкротом и введением соответствующих процедур.

Рассмотрим способы защиты прав граждан-участников долевого строительства жилья при банкротстве застройщика более подробно.

Задержка передачи готового объекта в собственность покупателям на срок более трех месяцев говорит о том, что у застройщика возникли проблемы, вплоть до введения в отношении него процедуры банкротства.

В таком случае у гражданина-участника долевого строительства жилья появляется право претендовать на внесение его в реестр кредиторов на основании ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ в следующих случаях1:

• 1.    Прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более шести месяцев;

• 2.    Застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более чем на шесть месяцев;

• 3.    Дом не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям;

• 4.    Оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на этом участке;

• 5.    Есть решение суда о том, что дольщик является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.

Однако включение сведений в реестр не гарантирует преимущества признания права собственности на жилой объект, но все-таки включаться в него стоит, для того, чтобы претендовать на помощь и содействие государства в выборе организации-подрядчика для достройки (в случае необходимости). На основании этих сведений принимаются решения о выделении дополнительных субсидий для завершения строительства, также мерах поддержки самих дольщиков [1; 6].

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»2 предусматривает для граждан, чьи права были нарушены, ряд преимуществ, недоступных иным кредиторам, таких как

• 1.    Выплата денежных сумм по делу о банкротстве;

• 2.    Передача жилого помещения.

При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие именно требования были предъявлены. Удовлетворение требований осуществляется в третьей очереди, в том время как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь. Дополнительно участникам строительства предоставляется возможность установления и компенсации убытков, понесенных ввиду невыполнения застройщиком своих обязательств (например, возмещение расходов по договору найма другого жилого помещения, в связи с непригодностью строящегося объекта для проживания).

Одним из способов обеспечения прав и интересов дольщиков является передача объекта незавершенного строительства новым инвесторам. Они, приобретая такой объект, приобретают возможность завершить строительство и реализовать недвижимость по более выгодной цене. Таким образом, у участников долевого строительства при продаже частей объекта появляется возможность удовлетворить свои денежные требования за счет вырученных при продаже средств. Однако и здесь существуют определенные риски, которые не позволяют продать объект по более высокой цене, соответственно дольщики получают суммы гораздо меньше ожидаемых.

Следующим способом обеспечения исполнения требований граждан-участников долевого строительства является завершение строительства и передача жилых помещений им в собственность. Законодательство не предъявляет дополнительных условий к привязке требований о передаче жилых помещений к определенной процедуре банкротства, указывая лишь на то, что заявить такое требование возможно только после стадии наблюдения и исключительно в рамках процедуры банкротства.

В случае если застройщик не может завершить строительство объекта самостоятельно, то в таком случае может применяться механизм замены застройщика. В таком случае от застройщика-банкрота к новому застройщику переходит имущество (земельные участки, объекты незавершенного строительства) и неисполненные обязательства в обмен на исполнение обязательств перед дольщиками.

С целью защиты прав граждан-участников долевого строительства существуют и другие способы обеспечения сохранности вложенных денежных средств. К таковым относятся: Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Далее Фонд), эскроу-счета и др.

В рамках процедуры признания застройщика несостоятельным (банкротом) Фонд либо выплатит возмещение участникам долевого строительства, либо профинансирует завершение строительства объекта за счет средств компенсационного фонда. В таком случае решение ─ достраивать объект или получить возмещение ─ принимается самими дольщиками на общем собрании1.

Что же касается механизма использования эскроу-счетов, то многие эксперты считают, что такой способ защиты прав граждан-участников долевого строительства более эффективен, чем Фонд [1; 6].

Правила об использовании эскроу-счетов были введены с целью защиты вложенных средств дольщиков путем резервирования денежных средств на счетах банка. Застройщик может получить эти средства только после того, как он выполнит обязательства перед дольщиками. В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, то банк возвращает гражданам-участникам долевого строительства их денежные средства.

С 1 июля 2019 г. все застройщики по новым проектам обязаны перейти на расчеты через эскроу-счета, и по мнению экспертов, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства со временем потеряет свою актуальность.

Согласно Федеральному закону №  214-ФЗ к застройщику- приобретателю установлены следующие требования1:

• •    Застройщиком может быть только юридическое лицо;

• •    Опыт строительства не менее трех лет;

• •    Наличие на ввод объекта в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м.;

• •    Имеющий наименование «специализированный застройщик», а также об отсутствии в отношении него:

• •    Процедуры ликвидации юридического лица;

• •    Решений арбитражного суда о введении в отношении него процедуры банкротства;

• •    Решения о приостановлении деятельности юридического лица в порядке, установленном КоАП РФ и др.

К застройщику-приобретателю могут быть предъявлены требования только о передаче жилых помещений. Таким образом, механизм замены застройщика может стать одним их эффективных способов решения проблем незавершенного строительства в рамках процедуры банкротства застройщика.

В заключение, можно отметить, что законодатель совершенствует способы защиты прав граждан-участников долевого строительства в связи с несостоятельностью (банкротством) застройщика, пытаясь обезопасить вложенные средства граждан, минимизировать понесенные убытки, защитить права обманутых граждан-участников долевого строительства и сократить время ожидания строительства своего жилья.