Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Предметом регулирования договора долевого участия в строительстве, осуществляемого в соответствии с Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Для обеспе- чения исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве используются как предусмотренные вышеозначенной статьей обеспечительные меры, так и иные. К ним, в частности, относятся страхование гражданской ответственности застройщика, создание общества взаимного страхования [3].

Немаловажными способами гарантии прав застройщиков являются создание реестра недобросовестных застройщиков [1] и реестра «обманутых дольщиков», которые регулируются отдельным законодательством и могут быть отнесены, скорее, к публично-правовым способам регулирования данной сферы. Но в силу сложившейся практики правоприменения в Российской Федерации эти методы являются часто не менее действенными, чем частноправовые, предусмотренные действующим гражданским законодательством.

В страховом полисе гражданской ответственности застройщика, как и банков, закон определяет требования к страховым компаниям, которые планируют работать в сфере девелопмента. Среди основных можно выделить [4]:

• –    осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

• –    наличие собственных средств и капитала в размере, предусмотренном действующим законодательством;

  – соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев [4].

Несмотря на возложенные на застройщиков достаточно жесткие обязательства страховать риски тем или иным способом, власти продолжают процесс решения проблем обманутых дольщиков еще в одном направлении, а именно путем разработки комплексного подхода к оценке и нормированию параметров финансовой устойчивости застройщиков [2].

Некоммерческая организация «Общество взаимного страхования ответственности застройщиков» (ОВС) была создана в августе 2013 года. Учредителями общества выступили 30 крупнейших застройщиков из 13 регионов Российской Федерации, среди которых, например, ЗАО ГК «Жилищный капитал», ООО «Мортон-РСО» и ЗАО «ПИК-Регион». Страхователями могут быть только члены общества. Для вступления в ОВС необходимо подать заявку, а также представить следующие документы и сведения:

• –    учредительные документы, выписки из ЕГРЮЛ;

• –    сведения о наличии нарушений законодательства в сфере долевого строительства;

• –    сведения об учредителях в части признания их банкротами или привлечения к ответственности в деле о банкротстве;

• –    сведения о регионах, где осуществлялась и планируется деятельность, финансовая документация о деятельности компании и проектах, подлежащих страхованию;

• –    сведения, подтверждающие статус застройщика;

• –    сведения о правах застройщика на земельный участок;

• –    сведения об отсутствии среди учредителей общества лиц с непогашенной судимостью;

• –    сведения о соответствии нормативам финансовой устойчивости [4].

Общество является членом Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский Союз строителей». НО «ОВС застройщиков» было принято в члены Союза 26 мая 2015 года Правлением РСС.

ОМОР «Российский Союз строителей» является некоммерческой организацией, основанной на членстве работодателей, осуществляющих деятельность в сфере строительства и смежных с ним областях, а также в сфере образовательной, научной, страховой, банковской деятельности, в сфере деятельности общественных объединений, непосредственно связанных со строительством. По данным веб-сайта Общества взаимного страхования застройщиков, в состав Союза входят 52 территориальных союза, 41 саморегулируемая организация и 154 индивидуальных члена. Союз объединяет более 41000 строительных организаций, предприятий стройиндустрии Российской Федерации, количество его членов – 133, количество регионов – 29.

Банковская гарантия как способ обеспечения исполнения договора участия в долевом строительстве предоставляется при соблюдении ряда довольно жестких критериев, предусмотренных законодательством. Закон четко регламентирует требования к кредитным организациям, соответствие которым позволяет им совершать подобные операции. Среди требований к банкам можно выделить следующие:

• –    наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

• –    осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

• –    наличие уставного капитала и собственных средств в размере, предусмотренном законодательством РФ;

• –    соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации, о банках и банковской деятельности на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

  – отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

К другим мерам по обеспечения исполнения обязательств дольщиков можно отнести и упомянутые выше реестры недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков. Предлагаемые Госстроем России критерии для включения граждан в реестр обманутых дольщиков таковы:

• 1)    наличие установленных в судебном порядке обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданам;

• 2)    застройщик дважды в течение года не представил в установленный срок требуемую ежеквартальную отчетность;

• 3)    застройщик просрочил более чем на три месяца исполнение обязательств по договорам о привлечении средств для осуществления строительства;

• 4)    по заключению уполномоченных органов процессы строительства не соответствуют требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

• 5)    застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности;

• 6)    возбуждено уголовное дело по факту незаконного образования (создания, реорганизации) или факту незаконного использования документов для образования (создания, реорганизации) инвестора, осуществляющего инвестиционную деятельность по строительству и не исполнившего обязательства по инвестиционному контракту с застройщиком.

В июле 2013 года в законодательство о долевом строительстве были внесены поправки, закрепившие обязательность ведения реестра пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ «О внесении изменений в статью 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).