Обеспечение качества объектов долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям. Если низкое качество или иные недостатки приводят к тому, что объект долевого строительства является непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Проблема потребительского экстремизма

В связи с тем, что оценка качества и отдельных недостатков, а также оценка пригодности для предусмотренного договором использования имеет субъективный характер, на рынке долевого строительства получило распространение явление, называемое потребительским экстремизмом. О необходимости решения этой проблемы неоднократно говорили региональные застройщики.

Так, например, участники пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный бизнес» высказывали мнение о том, что в законодательство необходимо внести изменения, которые урегулировали бы ситуацию с потребительским экстремизмом в сфере долевого строительства. Проблему признавало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, намереваясь подготовить изменения в законодательство о долевом строительстве, ограждающие застройщиков от этого явления, при котором лица, злоупотребляющие правом, атакуют застройщиков судебными исками и пытаются заработать на неустойке, искусственно затягивая приемку квартир сверх срока передачи, установленного договором участия в долевом строительстве. Проблему чрезмерных судебных претензий к застройщикам планировалось решать также посредством введения в отраслевое нормативное регулирование стандартов качественного жилья.

Нормой части 5 статьи 8 действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) допускается возможность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Законом № 214-ФЗ, в частности, предусмотрено, что при ухудшении качества застройщик должен по выбору участника долевого строительства безвозмездно устранить недостатки, уменьшить цену до- говора участия в долевом строительстве или возместить расходы участника долевого строительства на устранение недостатков.

Проблема потребительского экстремизма могла быть решена посредством ограничения возможности отказа участника долевого строительства от приемки квартиры с отдельными недостатками, которые не влияют на возможность использования объекта долевого строительства по назначению.

Законопроект № 1134552-7, внесенный на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации (далее – Госдума) 23 марта 2021 года, предусматривал изменение части 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ. Для участников долевого строительства сохранялось право требования составления отдельного акта, в котором указываются недостатки объекта долевого строительства, но исключалась возможность отказа от подписания акта приема-передачи в связи с недостатками квартиры, однако дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками. В итоге законопроект № 1134552-7, направленный на повышение гарантии прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, принят Госдумой 15 июня 2021 года во втором, а 16 июня 2021 года – в третьем чтении без поправки, касающейся борьбы с потребительским экстремизмом. 23 июня 2021 года Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации одобрил закон и направил его Президенту Российской Федерации.

Поскольку правовые предпосылки потребительского экстремизма остались неизменными, а требования к качеству объектов долевого строительства возрастают, в том числе в связи с увеличением на рынке долевого строительства доли квартир с отделкой, вопрос о контроле качества приобретает все большую актуальность.

Качество объектов долевого строительства обеспечивают подрядная организация и ее субподрядчики. Оплату выполненных ими работ застройщик осуществляет поэтапно (ежемесячно) после подписания Акта о приемке выполненных работ КС-2 и Справки о стоимости выполненных работ КС-3. В связи с этим застройщику (техническому заказчику) с участием технадзора важно при подписании этих документов проверять не только выполненные объемы строительно-монтажных работ, но и их качество. Направление подрядчику претензий относительно качества работ (в случае обнаружения недостатков или дефектов), выполненных на каждом из оплачиваемых застройщиком этапов, должно быть непреложным правилом. При этом надо учитывать, что при приемке квартир участники долевого строительства обращают особое внимание на следующие элементы:

• •    окна и двери;

• •    потолок и стяжка пола;

• •    межкомнатные перегородки и стены;

• •    электрика;

• •    системы отопления и вентиляции, водоснабжения и водоотведения;

• •    места общего пользования.

Обратим внимание на то, что по договору строительного подряда подрядчик передает застройщику построенный многоквартирный дом, то есть все квартиры в нем «оптом», а застройщик после этого передает участникам долевого строительства отдельные квартиры, то есть «в розницу». Очевидно, что для контроля качества застройщиком также должна осуществляться приемка каждой квартиры.

Поскольку в конечном итоге ответственной за качество перед жителями является подрядная организация, важно уравнять в правах участников долевого строительства и лиц, которые в течение гарантийного срока приобретают квартиры в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств граждан, по договорам купли-продажи у застройщика или инвесторов. Для этого необходимо внесение изменений в действующие нормы законодательства о долевом строительстве.

Система управления качеством объектов долевого строительства

В настоящее время контроль качества объектов долевого строительства имеет следующие формы:

• •    государственный строительный надзор;

• •    строительный контроль подрядчика, включая контроль качества поступающих на объект материалов, конструкций и оборудования;

• •    строительный контроль заказчика или привлекаемой им инженерной организации (технадзор);

• •    авторский надзор проектировщика и архитектора.

Среди этих форм контроля жилищного строительства можно выделить внешний контроль, осуществляемый государственными или муниципальными органами, и внутренний контроль, который организуют заказчик и его подрядные организации.

Пришло время, когда застройщикам предстоит объединить все формы внутреннего контроля, представляющие сегодня разрозненные элементы, в единую систему управления качеством объектов долевого строительства , в основе которой должен лежать принцип персональной ответственности.

В связи с тем, что дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками и риски проявления потребительского экстремизма по-прежнему не исключены, застройщикам требуется вывести борьбу за качество объектов долевого строительства на новый уровень.

Программа-минимум борьбы за качество

Программа-минимум – это в первую очередь неукоснительное выполнение Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Россий- ской Федерации от 21 июня 2010 года № 468 (далее – Постановление № 468). Этим постановлением определены обязательные мероприятия по строительному контролю, проводимые подрядчиком и заказчиком. Для выполнения программы-минимум подрядчик и заказчик строительства должны назначить лиц, несущих персональную ответственность за проведение строительного контроля и ведение документооборота на каждом из строящихся объектов в соответствии с Постановлением № 468.

Программа-максимум борьбы за качество

Программа-максимум может предусматривать ряд дополнительных специальных мероприятий, например:

• 1)    разработка системы управления качеством объектов долевого строительства, начиная с изучения персоналом нормативных документов, регламентирующих многосторонний контроль качества строительномонтажных работ;

• 2)    встраивание системы управления качеством в общую систему управления девелоперской компанией.

В любом из этих вариантов выполнение положений Постановления № 468 на строительной площадке является первоочередной задачей подрядчика и заказчика строительства.

К сожалению, не только в строительстве, но и во многих других отраслях редко осознанно применяют системы менеджмента качества, ограничиваясь формальным наличием сертификатов ISO. Конечно, важным является не наличие сертификата ISO 9000 и ISO 9001, а реально работающая система управления качеством, включая документальное оформление результатов контроля.

Результаты проведения контрольных мероприятий, предусмотренных Постановлением № 468, фиксируются посредством составления соответствующих актов и отражаются в общем журнале работ КС-6.

В целях повышения персональной ответственности менеджеров и инженернотехнических работников документальное оформление результатов проверки качества объекта долевого строительства на этапе строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно дополнительно осуществлять в форме Паспорта качества объекта долевого строительства . Такой паспорт может содержать 3 раздела.

В первом разделе Паспорта качества можно последовательно фиксировать результат итоговой проверки всех основных частей квартиры – стен, окон, дверей и всего того, на что обращает внимание участник долевого строительства при приемке квартиры. В этом случае результаты проверки отражаются с указанием Ф.И.О. и должностей ответственных лиц, например инженерно-технических работников подрядчика, инженера технадзора и представителя застройщика.

Во втором разделе Паспорта качества может содержаться информация о проверке качества квартиры к моменту ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Такая проверка может быть проведена техническим заказчиком и застройщиком с указанием в Паспорте качества той же персональной информации. Эту проверку необходимо проводить до приемки застройщиком у подрядчика законченного строительством объекта. Также в проверке качества квартиры может принимать участие представитель управляющей компании. Для этого застройщику необходимо заключить с управляющей компаний договор управления многоквартирным домом. По закону сделать это застройщик должен не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Но ничто не мешает застройщику и управляющей компании заключить такой договор раньше с целью участия представителя управляющей компании в проверке качества квартир и мест общего пользования в многоквартирном доме.

В третьем разделе Паспорта качества можно привести информацию об условиях гарантии на объект долевого строительства и его оборудование, а также о способах и средствах направления претензий относительно качества в течение гарантийного срока.

Участник долевого строительства при приемке квартиры от застройщика получает инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Паспорт качества объекта долевого строительства может стать приложением к этой инструкции.

Предвижу возражения – составление Паспорта качества объекта долевого строительства будет дополнительной нагрузкой для персонала подрядчика, застройщика, технадзора и управляющей компании. Но без дополнения коллективной ответственности юридических лиц (подрядчика и застройщика) персональной ответственностью менеджеров и специалистов за качество объектов долевого строительства решительного изменения отношения к качеству произойти не может.

Гарантийные обязательства при долевом строительстве

Гарантийные обязательства перед собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, построенных с привлечением денежных средств граждан, имеют свои особенности. Но прежде чем говорить об особенностях гарантийных обязательств при долевом строительстве, надо объяснить, чем вызвана постановка такого вопроса.

Граждане России, намеревающиеся осуществить частные инвестиции с целью не только сбережения, но и приращения денежных средств, рассматривают, как правило, три основных вида вложений:

• 1)    банковский депозит;

• 2)    инвестиции на фондовом рынке;

• 3)    участие в долевом строительстве.

Банковский депозит является надежным, но самым низкодоходным способом инвестиций. Участие в финансовых опера- циях на фондовом рынке требует профессиональных знаний и умения оценивать финансовые риски. И только приобретение недвижимости по договору участия в долевом строительстве с применением счетов эскроу дает уверенность в надежности вложений и возможности реально заработать на продаже или последующей аренде приобретенного недвижимого имущества. Неслучайно, несмотря на некоторое снижение инвестиционной стоимости недвижимого имущества, по оценке экспертов компании JLL, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 2020 год увеличился на 2 процента (до 4,16 миллиарда долларов США). Первое место по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью – более 1,5 миллиарда долларов США.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности на квартиру в нем участник долевого строительства может продать приобретенную по договору участия в долевом строительстве квартиру. Такими покупателями становятся те, кто, с одной стороны, не имеет желания или возможности ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов, а с другой – имеет финансовые возможности для приобретения готового жилья по более высокой цене. Но здесь покупателя готовой квартиры ждет подвох. Дело в том, что согласно части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав многоквартирного дома, не может составлять менее пяти лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в качестве существенного условия должен содержать информацию о гарантийном сроке на квартиру, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявлять застройщику претен- зии к качеству. Но только лицо, являющееся стороной договора участия в долевом строительстве, вправе предъявить требования застройщику и даже иск в суд в связи с обнаруженными в течение гарантийного срока недостатками общестроительных работ и выявленными дефектами.

Покупатель квартиры, построенной в результате долевого строительства и проданной ему участником долевого строительства, полностью лишен права на предъявление претензий к застройщику и подрядной организации, осуществившей строительство многоквартирного дома, относительно качества в гарантийный срок. Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае продажи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются общие правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По общим правилам купли-продажи продавец, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. К числу таких нарушений относятся неустранимые недостатки, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных материальных затрат или затрат времени. Кроме того, существенным нарушением требований к качеству товара считаются недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

На практике общие положения о качестве товара при сделках с недвижимостью если и применяются, то только в случаях, когда недостатки выявлены покупателем непосредственно при совершении сделки. В случае когда новый собственник квартиры обнаруживает недостатки или дефекты в течение еще не истекшего гарантийного срока, ему остается только надеяться на то, что эти недостатки устранит управляющая компания своими силами или по договоренности с застройщиком либо подрядной организацией, которые формально уже свободны от гарантийных обязательств перед новым собственником. Конечно, остается вариант с судебным иском. Но невозможно гарантировать успех в суде, учитывая, что по договору участия в долевом строительстве застройщик имеет гарантийные обязательства перед участником долевого строительства, а не перед любым собственником квартиры в период гарантийного срока. Новый собственник не является стороной и в договоре строительного подряда, по которому гарантийные обязательства перед застройщиком имеет генподрядная организация.

Следует обратить внимание и на следующее. Согласно части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан устранить выявленные участником долевого строительства в течение гарантийного срока недостатки в квартире. При этом застройщик не имеет необходимых специалистов для выполнения строительных работ, ведь для того чтобы иметь право привлекать денежные средства граждан для долевого строительства, застройщик должен удовлетворять требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, среди которых нет требования о наличии рабочих и инженерно-технических работников строительных специальностей. В связи с этим для выполнения специальных функций, связанных со строительством, застройщик на договорной основе привлекает технического заказчика, обладающего необходимыми компетенциями.

В случае получения от участника долевого строительства претензий к качеству застройщик должен обратиться с соответствующим требованием к генеральному подрядчику на основании заключенного с ним договора. Кстати, этот договор должен предусматривать гарантийный срок с учетом того, что установленный законодательством о долевом строительстве минимальный пятилетний гарантийный срок начинает течь с момента передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства, в то время как гарантийный срок по договору подряда начинает исчисление с момента передачи подрядной организацией застройщику построенного многоквартирного дома. При этом срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства, хотя и установлен договором участия в долевом строительстве согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, может быть нарушен, что не влечет изменений в определении гарантийного срока по такому договору. Предусмотреть все такие ситуации при заключении застройщиком договора строительного подряда с подрядной организацией практически невозможно.

Подрядная организация, осуществившая строительство многоквартирного дома, имеет необходимые ресурсы для устранения выявленных в течение гарантийного срока недостатков и дефектов. Ее инженерно-технические работники и рабочие знают все особенности строительно-монтажных работ, выполненных при создании этого многоквартирного дома. Договором подряда предусмотрены гарантийные обязательства подрядной организации, который не зависит от даты передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства и начинает течь с момента передачи построенного многоквартирного дома застройщику.

Особенности правового регулирования гарантийных обязательств при выявлении строительных недостатков квартиры заключаются в следующем:

• 1)    подрядная организация напрямую не принимает претензии от участников доле-

• вого строительства;

• 2)    подрядная организация отгорожена от участников долевого строительства «живым щитом» из работников компании-застройщика и управляющей компании;

• 3)    собственник квартиры, купивший ее у участника долевого строительства, в течение гарантийного срока формально лишен возможности предъявлять претензии к застройщику и подрядной организации в случае выявления недостатков, в том числе скрытых, которые невозможно обнаружить при приемке квартиры по договору купли-продажи.

Здесь важно отметить, что застройщик, которому направлена претензия к качеству, может оказаться в стадии банкротства или ликвидации. Причем в стадии ликвидации компания-застройщик может оказаться не только по причине банкротства, но и в связи с тем, что это была компания специального назначения (SPV), созданная для реализации конкретного проекта, что позволяет минимизировать риски долевого строительства и эффективно управлять бизнес-процессами и финансовыми потоками, обеспечивающими строительство.

В действующих нормативных правовых актах отсутствует прямое указание на то, что собственник квартиры, независимо от того, являлся он участником долевого строительства или приобрел квартиру на вторичном рынке, имеет возможность предъявлять в течение гарантийного срока претензии к качеству напрямую подрядной организации.

Для устранения этого пробела предлагаю дополнить статью 7 Закона № 214-ФЗ, определяющую гарантии качества объекта долевого строительства, частью 9 следующего содержания:

«9. Собственник квартиры в многоквартирном доме, построенном с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе предъявить подрядной организации, осуществившей строительство, в письменной форме требования или заявить иск в суд в связи с выявленными недостатками (дефектами) в течение гарантийного срока, предусмотренного заключенным подрядной организацией с застройщиком договором строительного подряда, который должен составлять срок не менее 5 лет.

Собственник квартиры при обнаружении недостатков вправе по своему выбору требовать от подрядной организации:

• 1)    безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• 2)    возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Документальное оформление выявленных недостатков и контроль за их устранением осуществляет управляющая компания».

Предлагаемые изменения направлены на достижение следу ющих результатов:

• 1)    устранение административных барьеров, препятствующих предъявлению требования собственников квартир об устранении недостатков к непосредственному исполнителю – подрядной организации;

• 2)    повышение ответственности подрядных организаций за выполнение строительно-монтажных работ;

• 3)    снижение нагрузки на суды по спорам о качестве квартир, так как подрядные организации будут заинтересованы в досудебном урегулировании споров с собственниками квартир об их качестве;

• 4)    независимо от способа приобретения квартир их собственники получат инструмент надежной защиты права на качественное жилье;

• 5)    участники долевого строительства жилья будут уверены в том, что продаваемые ими квартиры найдут покупателей, которые заинтересованы в том, чтобы иметь возможность предъявлять претензии к качеству в течение гарантийного срока на построенный многоквартирный дом;

• 6)    застройщики смогут привлекать дополнительные финансовые ресурсы инвесторов, уверенных в продаже квартир;

• 7)    управляющие компании смогут акцен-

• тировать внимание на контроле за устранением строительных недостатков и дефектов.

Граждане России имеют право на комфортное жилье. И не последнюю роль в этом играет право собственников квартир на то, чтобы приобретаемое ими жилье строилось качественно в соответствии с прошедшей экспертизу проектной документацией, а также на то, чтобы в случае обнаружения недостатков и дефектов квартиры в гарантийный срок подрядная организация обеспечивала их устранение в разумный срок.

В краткосрочной перспективе именно качество объектов долевого строительства лишит потребительских экстремистов возможности легкого заработка, а в долгосрочной перспективе может стать главным фактором успеха застройщиков на рынке долевого строительства.

РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА«ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ПРЕДЛАГАЕТ

• полный комплекс работ по предпечатной подготовке текстов (редакторская и корректорская правка, верстка, вычитка верстки и внесение правки, разработка дизайн-макетов обложек книг)

выполнение только отдельных видов работ разработку рекламных модулей и блоков по желанию заказчиков изготовление баннеров для интернет-сайтов (простых и анимированных)

содействие размещению заказа на печать материалов в проверенной типографии и сопровождение заказа

Цены договорные, не выше среднерыночных, постоянным заказчикам скидки. Возможны все варианты оплаты.

Коллектив редакции работает в указанной области с 2001 года. С примерами ранее выполненных работ можно ознакомиться на сайте на странице «Услуги редакции».

Контакты редакции